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10 conseils pour calculer sa mensualité de prêt immobilier

27 juin 2011
Savoir comment calculer la mensualité idéale pour son crédit immobilier n’est pas une chose facile. Voici 10 conseils pour vous aider à bien définir le montant des mensualités de remboursement de votre emprunt. Vous pourrez ainsi calculer comment optimiser le coût de votre prêt immobilier tout en conservant une capacité d’endettement raisonnable.

Calcul d’une mensualité d’emprunt : pourquoi c’est important ?

La mensualité est l’élément central de votre crédit immobilier. En fixant de trop faibles mensualités, vous allez certes avoir une plus grande liberté financière au quotidien, mais votre emprunt vous coutera très très cher !

A l’inverse, en souscrivant un prêt avec des mensualités de remboursement trop importantes, vous vous mettez financièrement en danger et compromettez votre avenir...

Le calcul de sa mensualité d’emprunt est donc très important ! Il convient de prendre quelques minutes pour faire le point sur ses finances et calculer la mensualité adaptée à votre situation. Voici 10 conseils pour bien calculer vos mensualités et faire le bon choix.

Ces conseils ne sont qu’un petit aperçu de ceux que vous trouverez dans notre guide "Prenez en main votre crédit immobilier !".

1. Définissez vos rentrées d’argent régulières

La première chose à faire est de calculer précisément toutes vos rentrées régulières d’argent afin de déterminer quels sont vos revenus mensuels. Ce calcul se basera sur vos salaires nets mensuels mais également sur vos autres sources de revenus (revenus locatifs, revenus issus de vos placements, aides sociales comme les allocations familiales, pensions alimentaires, etc.)

Attention si une part de vos revenus est variable à ne pas la compter comme acquise dans sa totalité. Vous devez estimer une moyenne sur cette part variable sur au moins 10 ans.

2. Calculez votre taux d’endettement actuel

Le calcul des mensualités de tous vos emprunts actuels sera la première chose que fera un banquier. Vous devez répertorier tous les crédits à la consommation, les crédits automobiles, les prêts immobiliers que vous remboursez actuellement.

En règle générale, les banques vérifieront que votre mensualité d’emprunt immobilier plus les mensualités de tous ces autres crédits ne dépassent pas 33 % de vos revenus. Nous verrons que cette limite n’est pas une obligation mais qu’elle constitue un bon point de repère.

3. Faites le point sur vos dépenses fixes

Se loger n’est pas votre seule dépense d’argent : nourriture, santé, voiture, assurance, impôts, etc. Les sorties d’argent sont nombreuses. Essayez de faire une estimation, la plus précise possible, de vos dépenses fixes. N’oubliez pas d’inclure dans ce calcul toutes les mensualités des autres emprunts que vous avez encore à rembourser...

4. N’oubliez pas de pouvoir vous faire plaisir

Mis à part les dépenses fixes de la vie courante, il ne faut pas oublier de conserver une part de son budget à des dépenses plaisirs. L’achat de votre maison ou de votre appartement ne doit pas vous empêcher de vivre !

Définissez quelle part de vos revenus vous souhaitez conserver pour vos vacances, vos loisirs, etc. Si cela peut paraître évident de prime abord, il n’est pourtant pas rare de voir des familles ne plus partir en vacances et/ou ne plus pouvoir s’offrir de plaisirs superflus à cause de mensualités de crédit trop élevées pour votre logement...

5. Anticipez les futures grosses dépenses d’argent prévisibles

Vous avez certainement des projets plus ou moins lointains qui vous coûteront cher le moment venu : mariage, achat d’une voiture, grand voyage, création d’entreprise, étude des enfants, etc.

Le financement de ces projets couteux ne doit pas être contrecarré par votre mensualité de prêt trop couteuse. Quoiqu’on en dise, ces projets ne sont pas imprévisibles alors autant les prendre en compte avant de calculer une mensualité qui vous engagera pendant de longues années !

6. Comparez une mensualité à votre loyer comporte des risques

Aujourd’hui vous devez surement déjà payer tous les mois pour vous loger. Que ce soit en payant le loyer d’une location ou en remboursant déjà un crédit immobilier, vous avez déjà une idée de ce que peut représenter le logement dans votre budget.

Si vous arrivez tout juste à boucler votre budget mensuel, ne pensez pas que vous pourrez rembourser une mensualité identique à votre loyer actuel. Tout d’abord, il convient de ne regarder que le loyer hors charges, quand vous serez propriétaire, vous aurez également des charges à payer pour l’eau, l’électricité, le chauffage, etc.

De plus, un propriétaire doit supporter des frais supplémentaires par rapport à un locataire : taxe foncière, frais de rénovation du bien, charges de copropriété... Il faut donc bien les prendre en compte pour ne pas avoir de mauvaises surprises.

7. Privilégiez le "reste à vivre" au taux d’endettement

Si les banques regardent toujours votre taux d’endettement global pour voir si votre mensualité de prêt n’est pas trop élevée, il dépasse également parfois la limite fictive des 33 %.

En effet, ce qu’il faut regarder en premier lieu c’est le "reste à vivre" une fois que vous avez déduit de vos revenus vos mensualités d’emprunt. Un couple qui gagne plus de 5 000 € par mois aura un "reste à vivre" bien plus important que le couple qui ne gagne "que" 2 000 € par mois. Dans ce cas, la banque vous autorisera souvent à avoir une mensualité plus importante même si elle donne un taux d’endettement plus élevé que cette limite théorique.

8. Pensez à l’impact de vos mensualités de prêt sur le coût de votre crédit

Comme nous venons de le voir, de multiples raisons vous poussent à être raisonnable lorsque vous calculez votre mensualité de prêt. Mais plus votre mensualité est basse et moins vous pourrez emprunter ou plus vous devrez allonger la durée de votre prêt.

Or augmenter la durée de son crédit immobilier coûte très cher. Chaque euro emprunté vous coûte plus cher à chaque fois que vous augmentez la durée de votre remboursement. C’est pour cela qu’il faut, en respectant les critères vus précédemment, choisir une mensualité la plus élevée possible.

Pour bien vous en rendre compte, comparez le coût des intérêts d’un emprunt d’un montant identique, mais avec des mensualités et des durées différentes. Pour l’exemple, on va regarder combien coûte un prêt de 200 000 € avec un taux de crédit de 4 % en fonction de la durée de remboursement (hors frais de garantie et d’assurance de prêt) :

- 10 ans : une mensualité de 2 025 € par mois et un coût de 43 000 €.
- 15 ans : une mensualité de 1 479 € par mois et un coût de 66 220 €.
- 20 ans : une mensualité de 1 212 € par mois et un coût de 90 880 €.
- 25 ans : une mensualité de 1 056 € par mois et un coût de 116 800 €.
- 30 ans : une mensualité de 955 € par mois et un coût de 143 800 €.

9. Fuyez les durées d’emprunt standards

Les banques proposent généralement des prêts sur des durées standards (15, 20, 25, 30 ans). Si vous pouvez augmenter un peu votre mensualité de prêt pour emprunter sur 18 ans plutôt que sur 20 ans, faites le, vous gagnerez beaucoup d’argent sans augmenter de beaucoup votre mensualité.

En reprenant l’exemple ci-dessus, on peut regarder le gain obtenu par rapport à l’effort demandé sur la mensualité. Le calcul du remboursement sur 18 ans donne une mensualité de 1 300 € (donc 88 € de plus par mois seulement par rapport à 20 ans) et un coût de 80 800 € (soit 10 080 € d’économie par rapport à une durée de 20 ans). Ce qui est loin d’être négligeable !

10. Optez pour un lissage des mensualités de votre crédit immobilier

Il est rare de financer son achat de logement par un seul crédit immobilier. Il y a surement au moins un prêt aidé auquel vous avez droit : PTZ Plus, prêt PEL, 1% logement, etc. (Pour en savoir plus, consultez notre guide sur toutes les aides pour votre financement.)

Pour éviter d’avoir des mensualités trop importantes au départ, vous devez privilégier un lissage de votre prêt immobilier. Ces prêts aidés se remboursent souvent sur des durées plus courtes, ce qui vous coûte des mensualités élevées au départ.

Un lissage de prêt vous permet d’obtenir des mensualités constantes malgré les différences de durée de vos différents emprunts immobiliers.

Maintenant que vous pouvez calculer votre mensualité idéale de remboursement, il ne vous reste plus qu’à comparer les offres de plus de 100 banques.

Pour aller plus loin :

- Suivez ces 15 conseils pour pouvoir négocier un meilleur taux auprès de votre banque.
- Découvrez comment financer l’achat de votre maison.
- Fuyez les prêts sur 30 ans si vous ne voulez pas finir ruiné.
- Regardez quelle banque propose les meilleurs taux de crédit immobilier.

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