Accession à la propriété : le nouveau PTZ fait des gagnants et des perdants

PTZ + contre le cumul de plusieurs anciennes aides

Le PTZ + vient remplacer tout un ensemble de dispositifs destinés à aider le financement d’un achat immobilier. Il n’est pas toujours évident de s’y retrouver pour savoir si cette réforme vous est bénéfique ou pas.

Nous avons analysé différentes situations et comparer le montant total des aides obtenues avec la formule précédente. Le gouvernement compte réduire de 5 milliards à 3 milliards le montant des aides immobilières avec cette réforme. Ces changements viennent ré-orienter les aides financières vers certains types de logement (en particulier le neuf, le logement énergétiquement performant et les biens en zone A). Certains profiteront de ces modifications tandis que d’autres perdront le bénéfice de plusieurs aides plus avantageuses.

Réforme immobilière : qui gagne ? qui perd ?

Même si le nouveau prêt à taux zéro est plus avantageux que l’ancien. La suppression du crédit d’impôt fait perdre un net avantage dans de nombreux cas. Finalement, il n’y aura pas beaucoup de personnes pour qui cette réforme de l’accession à la propriété soit une bonne nouvelle. Cela confirme ce que l’on pensait de la suppression du crédit d’impôt immobilier.

Voici ceux qui gagnent avec le PTZ + :

 Les acquéreurs dans la zone A, principalement sur des logements performants sur le point énergétique.
 Les ménages exclus de l’ancien PTZ dans la zone A (voire en zone B1)

Voici un tableau qui synthétise les résultats de nos comparaisons en fonction des situations entre les nouvelles aides et les anciennes :

Le découpage des aides en fonction de la difficulté d’acquisition dans certaines zones géographiques rend ce système principalement avantageux là où il y a besoin de plus de logements (Zone A et B1).

Il est difficile de résumé tous les cas de figure, c’est pourquoi nous vous rappelons qu’il est possible de réaliser une simulation du montant du PTZ Plus auquel vous avez droit. Vous pourrez ainsi comparer ce bénéfice aux anciennes aides auxquelles vous auriez pu prétendre.

Vous pouvez recevoir gratuitement notre guide complet sur le PTZ + avec les conditions pour 2012.

Cas des non primo-accédants

Toute personne qui est ou a été propriétaire durant les deux dernières années ne pourra pas bénéficier du nouveau prêt à taux zéro renforcé. Le PTZ Plus est effectivement réservé aux primo-accédants.

Toute personne déjà propriétaire (où qui l’a été récemment) perdra donc le bénéfice du crédit d’impôt sur les intérêts d’emprunt. Elle n’avait déjà pas le droit au prêt à taux zéro classique ni au pass foncier.

Les non primo-accédants perdent donc avec cette nouvelle formule des aides au logement.

Un couple qui achète en 2011 un logement ancien ou un logement neuf non BBC perd le bénéfice de 25 % des intérêts d’emprunt sur la 1ère année de crédit immobilier et de 10 % sur les quatre années suivantes. C’est ce que prévoyait le crédit d’impôt sur les intérêts d’emprunt pour 2011.

La perte est beaucoup plus importante pour l’achat d’un logement neuf BBC, puisque le crédit d’impôt avait été précédemment modifié pour être plus efficace sur ce type de logement.

Un couple sans enfants pouvait bénéficier de 40 % de crédit d’impôt sur les intérêts d’emprunt pendant 7 ans. Ce qui était très avantageux. Le montant maximal remboursé s’élevait à 21 000 €.

Pour être les derniers à bénéficier de cet avantage, vous devez avoir signé votre acte de vente avant le 31 décembre 2010.

Cas des ménages éligibles à l’ancien PTZ

Pour l’achat d’un logement ancien avec des mauvaises performances énergétiques, le nouveau PTZ n’est pas plus avantageux que l’ancien. La perte de la déduction des intérêts d’emprunt donne donc un bilan global négatif.

Pour l’achat d’un logement ancien avec de bonnes performances énergétiques ou un logement neuf non BBC, le PTZ Plus est plus intéressant que l’ancien PTZ, mais sans le crédit d’impôt (et le doublement du PTZ pour le neuf), cela ne changera pas grand-chose pour les acquéreurs. En fonction du montage du financement, certains gagneront un petit peu, d’autres seront légèrement désavantagés.

La perte du crédit d’impôt (40 % des intérêts d’emprunt sur 7 ans) et du doublement de l’ancien PTZ (diminué à +50% jusqu’à fin 2010) est difficilement remplaçable pour l’achat dans l’immobilier neuf aux normes BBC. Il n’y a que les acquéreurs d’un bien dans la zone A qui tireront un vrai avantage de ce nouveau PTZ Plus en 2011.

Cas des ménages non éligibles à l’ancien prêt à taux zéro

Les ménages qui avaient trop de ressources pour bénéficier du prêt à taux zéro pourront désormais bénéficier du prêt à taux zéro Plus qui est sans conditions de ressources.

En fonction des cas, le PTZ Plus apportera un avantage plus important que le crédit d’impôt. C’est notamment vrai dans les zones où les prix de l’immobilier sont les plus chers (zone A voire B1). C’est par contre désavantageux pour un achat dans l’ancien peu performant par rapport au crédit d’impôt.

Cas d’un premier investissement dans l’immobilier locatif

Le PTZ Plus n’est, semble-t-il, pas réservé à l’achat d’une résidence principale contrairement au crédit d’impôt immobilier. Ceux qui veulent se lancer dans l’investissement en immobilier locatif pourront donc bénéficier de cette nouvelle aide pour financer leur premier investissement.

Si l’achat locatif est conservé dans ce dispositif pour tous les primo-accédants, c’est une aide financière importante qui permettra notamment d’investir dans la zone A (ou B1) et sur des logements neufs BBC en obtenant un très gros prêt à taux zéro. Cela sera à prendre en compte dans votre calcul de rentabilité locative.

Edit 27 septembre 2010 : D’après cet article le nouveau PTZ est réservé à la résidence principale. Il n’est donc pas possible d’en bénéficier pour un achat locatif. Merci à Nicolas qui nous a transmis l’information.

Pour aller plus loin, nous vous conseillons de lire les articles suivants :

 Retrouvez les détails du nouveau prêt à taux zéro dans notre article "PTZ plus : les conditions du prêt à taux zéro en 2012".
 Consultez d’autres informations sur le prêt à taux zéro 2011.
 Informez-vous sur la liste des aides pour votre plan de financement : 75 pages d’informations précieuses sur les aides au logement en vue d’un achat immobilier.