Attention aux exclusions de garanties d'assurance de prêt immobilier

Auteur : David LELONG, passioné d'immobilier et d'éducation financière, fondateur d'Immobilier-danger.com | Date de modification : 10 novembre 2023

Lorsque vous effectuez une comparaison d’assurance pour votre prêt immobilier ou pour tout autre crédit, vous devez lire attentivement les exclusions de garanties et les conditions de remboursement. Si certaines assurances emprunteurs sont semblables mais à des prix différents, il existe également des offres pas chères qui correspondent à une moins bonne couverture des risques. Apprenez à bien comparer dans quelles conditions vous êtes assuré.

En plus des exclusions de garanties générales à tous les assureurs, votre contrat peut contenir une exclusion partielle par rapport à un risque de santé comme une pathologie particulière non prise en compte dans votre couverture.

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Comment assurer son crédit pour moins cher en limitant les risques ?

Lorsque vous souscrivez un crédit immobilier, vous devez obligatoirement souscrire une assurance décès invalidité pour couvrir le risque d’un grave problème de remboursement.

En plus de cette assurance obligatoire, il est également possible de contracter différentes assurances (chômage, garantie revente, etc.) en fonction de vos besoins et de vos souhaits.

Depuis quelques années, les lois ont été améliorées afin de donner plus de liberté aux emprunteurs dans le choix de leur assurance pour leur emprunt immobilier (loi Lagarde pour de la délégation dès le début du contrat mais aussi loi Hamon et amendement Bourquin pour changer d’assurance en cours de remboursement). Vous êtes libre de souscrire votre assurance emprunteur auprès de l’organisme de votre choix.

La réforme de 2022 sur la résiliation de l’assurance emprunteur à tout moment simplifie encore plus les facilités de changement !

Peu de personnes utilisent, pour le moment, cette possibilité. Pourtant, il existe de réelles opportunités de mieux s’assurer et pour un tarif moins élevé qu’avec l’assurance classique fournie avec votre crédit immobilier.

Pour utiliser judicieusement votre droit à la délégation d’assurance, vous devez analyser la qualité des garanties proposées et des conditions de remboursement. Chaque contrat d’assurance est particulier et est présenté à sa manière. Il n’est donc pas toujours évident de s’y retrouver et de savoir quelle est l’option la plus intéressante. Vous devez en particulier bien lire tout ce qui concerne les exclusions de garanties et les conditions d’indemnisation.

En outre, pour ceux qui sont employés par l’État, il existe une assurance de prêt immobilier fonctionnaire avantageuse.

assurance de prêt et exclusion de garanties

Les exclusions de garanties peuvent être nombreuses

Chaque assureur détermine le contenu de son offre et doit vous l’expliquer de manière détaillée. Vous pouvez donc demander à étudier dans le détail toutes les conditions générales des assurances que l’on vous propose.

Dans ces offres d’assurances de prêt, vous trouverez notamment une partie sur les exclusions de garanties. Il s’agit des risques dont ne vous protège pas cette assurance. Dans certains contrats, cela peut se limiter à un ou deux paragraphes succincts. Dans d’autres, il peut y en avoir plusieurs pages.

Quelques exclusions similaires à tous les contrats

Voici une liste d’exclusions que vous trouverez chez tous les assureurs :

  • Vous avez fait une fausse déclaration sur votre questionnaire médical de santé au moment de la souscription de votre prêt
  • Vous mettez fin à vos jours par suicide
  • Vous tentez de frauder l’assurance
  • Vous avez eu un comportement irresponsable ou délictueux qui a entrainé ce sinistre
  • Vous êtes victimes de certaines situations particulières (guerre civile, émeute, etc.)

Une exclusion partielle spécifique à votre situation

Après étude de votre questionnaire santé, l’assureur va décider si votre état de santé (âge, pathologies, etc.) nécessite une analyse par le médecin conseil de la compagnie d’assurance.

Lorsque le dossier est jugé trop risqué, l’assureur a plusieurs possibilités :

  • Refuser votre assurance de prêt
  • Accepter le dossier mais imposer une exclusion partielle pour une pathologie particulière ou au niveau d’une pratique de sports précise : cela signifie qu’en cas de problème de santé ou décès, votre assurance ne prendra pas en charge votre remboursement. Il faut voir si l’exclusion concerne seulement la garantie décès ou si elle concerne aussi votre garantie incapacité temporaire de travail (ITT) ou une invalidité (IPP ou IPT).
  • Ne pas imposer d’exclusion pour ce risque aggravé mais appliquer une surprime pour tenir compte d’un surcoût lié à une maladie ou à une pratique sportive ou professionnelle spécifique.

La liste des situations pour lesquelles votre décès ou votre invalidité ne vous donnera pas le droit à une indemnisation pour vous aider à rembourser votre crédit immobilier peut être plus ou moins longue. C’est à vous de l’étudier en fonction de votre situation personnelle et de vos projets / loisirs et de décider si vous avez besoin de couvrir ces risques. Par exemple, certains sports ou certaines activités sont interdits dans plusieurs contrats d’assurance emprunteur (parachute, parapente ou toute activité de vol, courses automobiles ou de moto, etc.). À vous de bien en mesurer les conséquences en fonction de vos vies.

N’hésitez donc pas à utiliser ces outils pour comparer les garanties des assurances emprunteurs et vérifiez qu’elles soient équivalentes.

Pour les particuliers qui veulent assurer un prêt immobilier avec un risque aggravé de santé, vous risquez de subir de nombreux refus d’assurance emprunteur. Il faudra alors vous tourner vers la convention AERAS (convention « s’Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé ») qui est mise en place pour trouver une solution pour assurer votre financement en tenant compte de votre maladie. N’hésitez pas à consulter notre dossier sur l’AERAS ou le site officiel de cette convention pour en savoir plus si vous êtes concerné.

Gare à l’évolution de votre situation personnelle

Un prêt immobilier est généralement contracté sur de longues durées. Quand vous vous engagez à payer chaque mois plusieurs centaines d’euros et cela pendant 10, 15, 20 ans, voire plus, vous devez vous assurer qu’en cas de difficultés importantes rencontrées pendant cette période de remboursement, vous serez protégé par votre assurance de prêt.

Ne raisonnez donc pas simplement en fonction de votre situation actuelle. Prévoyez également quels seront vos besoins dans plusieurs années. Attention, tout changement de situation important doit être signalé à votre assureur.

Par exemple, vous avez bénéficié d’une assurance emprunteur moins chère pour non-fumeur au moment de signer votre contrat (voir quand se déclarer fumeur pour son assurance de prêt immobilier). Si vous vous mettez à fumer, vous devrez le signaler à votre assureur. En cas d’oubli ou de non-respect de cet engagement, votre assureur pourra s’en servir pour refuser de vous indemniser entièrement.

A l’opposé, si vous avez souscrit en tant que fumeur, vous avez un taux d’assurance emprunteur plus élevé. Le fait d’arrêter complètement de fumer depuis plus de 2 ans doit également être signalé à votre compagnie d’assurance. En effet, déclarer un arrêt de fumer à son assurance de prêt apporte de belles économies.

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Vérifiez les conditions d’indemnisation en cas d’invalidité temporaire

Les exclusions de garanties sont généralement bien renseignées et bien visibles dans les offres d’assurance. Vous pourrez donc aisément en prendre connaissance avant de vous engager. Il faut simplement avoir le courage de les lire (personnes n’aiment ça, mais cela peut être très utile).

En revanche, beaucoup ne prêtent pas attention aux différences entre les conditions de remboursement pour les invalidités temporaires. C’est pourtant un élément sur lequel il faut rester très vigilant. Vous avez, effectivement, plus de risques d’être contraints à une invalidité temporaire IPP ou à une incapacité temporaire de travail ITT (fracture, hospitalisation, longue maladie, etc.).

Les conditions d’indemnisation peuvent fortement varier d’un assureur à un autre. Généralement, dans le cadre d’une assurance moins chère, vous serez moins bien indemnisé. De nombreuses clauses particulières peuvent venir réduire votre protection (délai de préavis avant prise en charge, franchise, indemnisation faible, etc.).

Prenons un exemple. Vous décidez d’arrêter de travailler pendant quelques mois ou années pour vous occuper de vos enfants. Vous vous blessez et être en incapacité de reprendre un travail pendant plusieurs mois. Certaines assurances emprunteurs avec de bonnes garanties prendront en charge, au moins en partie, votre remboursement de crédit immobilier. En revanche, d’autres assurances moins protectrices ne vous indemniseront pas du tout.

Le choix d’une assurance doit toujours se faire en fonction des risques et des conséquences qu’ils peuvent avoir sur votre vie. Le choix d’une assurance moins chère ne doit se faire qu’en conservant une protection suffisante pour les risques importants que vous avez identifiés.

Étudiez donc bien les offres de contrat proposées par les assureurs lorsque vous faites une comparaison d’assurance de prêt immobilier et étudiez les tarifs les moins chers pour des garanties et des conditions équivalentes d’indemnisation.

Renseignez-vous sur les spécificités pour certains métiers :

Quelle est l’assurance obligatoire pour un prêt ?

Bien qu’aucune loi n’impose à un emprunteur de faire assurer son prêt, quasiment toutes les banques vont conditionner leur offre de prêt à la souscription d’une assurance de prêt obligatoire. L’obligation porte dans la plupart des banques en France sur la :

  • garantie décès : elle prend en charge le paiement de vos mensualités à la place de vos héritiers (ou une partie des mensualités en cas d’emprunt à 2, cela va dépendre de la quotité d’assurance par tête)
  • garantie PTIA pour perte totale et irréversible d’autonomie : cela ne couvre qu’une invalidité maximale

En fonction du type de projet (résidence principale, secondaire ou investissement locatif), de vos réponses au questionnaire de santé d’assurance de prêt ou de votre situation personnelle et professionnelle, une banque peut exiger d’autres garanties (incapacité de travail ou invalidité avec différentes prises en charge, voire la garantie perte d’emploi).

Pour emprunter sans assurance de prêt, il faudra souscrire une ou plusieurs garanties de prêt immobilier (hypothèque, nantissement, caution mutuelle ou personnelle) et que cela soit accepter par l’établissement prêteur.

Quel est le meilleur taux assurance emprunteur ?

Le prix de votre assurance de prêt va dépendre du montant du capital emprunté ou restant dû et du taux de votre assurance. En effet, il y a 2 types de calcul de coût possible, soit le prix de vos mensualités est basé avec un taux appliqué sur le capital initial (souvent le cas avec un contrat d’assurance de prêt de groupe d’une banque), soit le taux est appliqué sur le capital restant dû (plus fréquent avec une assurance spécialisée et individualisée). Bien entendu, le second est plus élevé, mais vous devez vous y retrouvez sur le coût total sur l’ensemble de la durée de votre crédit. Attention à cela quand vous voulez comparer les devis en ligne des différents contrats du marché.

Le taux d’assurance emprunteur va dépendre de différentes conditions et de votre profil : votre âge, votre état de santé, si vous êtes fumeur ou non, votre profession, vos sports et loisirs pratiqués, etc. En clair, le tarif va dépendre du risque à date et sur la durée de la souscription selon votre profil actuel. Le coût peut ainsi fortement varier d’un emprunteur à un autre pour un même montant de crédit à assurer. Heureusement la loi vous aide à faire marcher la concurrence et à pouvoir choisir une autre assurance de prêt moins chère que celle proposée par votre banque grâce à la résiliation d’assurance.

Découvrez comment obtenir un meilleur taux d’assurance emprunteur avec un point sur les taux moyens actuels. Vous pourrez ensuite faire une demande de devis en ligne auprès d’un courtier en assurance de prêt grâce à notre comparateur du marché. Un courtier expert pourra étudier pour vous le contrat le moins cher par rapport avec une équivalence de garantie à votre assurance de groupe de votre banque.

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