Bulle immobilière : crise de l’immobilier

Formation d’une bulle immobilière

Une bulle immobilière se forme lorsque les prix des appartements et des maisons augmentent de manière anormale par rapport aux fondamentaux économiques (inflation, salaires, etc.).

Une bulle immobilière est en générale localisée, elle était par exemple ciblée sur Paris et l’Ile-de-France au début des années 1990 alors que toute la France est touchée par une bulle immobilière historique qui a gonflé de 2002 à 2008.

Une part de psychologie vient contribuer à la formation d’une bulle immobilière. En effet, la hausse entraine la hausse et la baisse entraine la baisse. Quand les prix de l’immobilier augmentent fortement, tous ceux qui ne sont pas encore propriétaires se dépêchent de le devenir avant que les prix ne soient encore plus cher. De la même manière, lorsque les prix immobilier baissent, les acquéreurs prennent leur temps et attendent que les prix baissent encore, ce qui contribue à un dégonflement rapide d’une bulle.

La constitution et la déformation d’une bulle immobilière plonge le marché dans une longue période de crise de l’immobilier.

Historique des bulles immobilières en France

L’un de meilleurs moyens d’observer les périodes de bulle immobilière en France est de comparer les prix de l’immobilier avec les revenus des ménages. C’est ce que propose les courbes de Friggit et la définition d’un tunnel de Friggit qui permet d’observer, lorsque la courbe sort de ce tunnel, les années où les prix de l’immobilier étaient décorrélés des revenus des ménages.

Voici le graphique de Friggit datant de septembre 2009 qui permet d’observer les différentes bulles immobilières en France et leur ampleur :

On constate d’ailleurs que lorsque les prix commencent à flamber, le nombre de transaction immobilière augmente également et il ne s’effondre que juste avant la chute des prix des appartements et des maisons.

Crise de l’immobilier : le rôle de l’État, des particuliers et des professionnels

Lors de la formation d’une bulle immobilière ou de son grossissement, de nombreuses personnes y contribuent (volontairement ou involontairement).

Pour commencer, l’État contribue à maintenir des prix élevés voire à les faire augmenter encore plus en créant différentes aides pour l’achat d’un bien immobilier tels que les crédits d’impôt, les prêts à taux zéro, les défiscalisations, etc.

Ensuite, la plupart des professionnels touchent des commissions calculer en pourcentage du prix de vente et sont donc incités à tirer les prix vers le haut. C’est le cas des agents immobiliers qui facturent des frais d’agence immobilière en pourcentage du prix de vente, des notaires qui perçoivent également des frais de notaire au pourcentage du prix d’achat et également des banquiers qui proposent des crédits immobilier avec de plus grosses mensualités et sur de plus longues durées et donc qui empochent plus de marge.

Enfin, les particuliers ne sont pas à exclure de ce mécanisme de spéculation sur les prix. Les particuliers ne participent pas toujours à la surenchère mais durant la crise immobilière actuelle, de nombreux particuliers se sont mis à investir massivement dans l’immobilier en voulant profiter d’une part d’un gâteau qui devenait de plus en plus gros.

Les bulles immobilières hors de France

La plupart des pays connaissent des bulles immobilières. Les cas les plus connus en immobilier étranger sont la bulle immobilière des années 2000 aux États-Unis. Celle qui a contribué à l’éclatement d’une grave crise financière avec les fameux subprimes.

Les Etats-Unis et la France ne sont pas les seuls pays touchés par une flambée des prix immobilier dans les années 2000, le Royaume-Uni mais également l’Espagne vivent une important crise de leur immobilier.

Une autre bulle immobilière historique est celle de la crise immobilière du Japon des années 1990 qui a plongé le pays dans une situation économique difficile dont les japonnais ne sont toujours pas sortis. Au Japon, les prix de l’immobilier baissent depuis presque 20 ans et sont redescendus à un niveau le plus bas depuis plus de 35 ans.