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Calcul du coût d’un crédit immobilier

Tout crédit immobilier a un coût. Les intérêts d’un emprunt immobilier représentent la majorité du coût d’un prêt immobilier. Mais il y a également d’autres éléments qui sont à prendre en compte dans le calcul des frais d’un financement : assurances de prêt, frais de dossier, frais de garantie... Faisons le point sur l’ensemble de ces charges à payer en plus de l’achat de votre logement. Ce n’est pas parce que les taux d’emprunt sont bas actuellement que votre prêt immobilier ne vous coûtera presque rien...

Coût des intérêts d’un emprunt immobilier

Pour un prêt à taux fixe, le montant total des intérêts d’emprunt se calcule en fonction du taux d’intérêt actuel, de la durée du crédit immobilier et de la somme d’argent empruntée.

Pour un crédit immobilier à taux variable, le coût des intérêts n’est pas calculable à l’avance de manière précise, puisque comme son nom l’indique, le taux d’intérêt variera dans le temps. C’est pourquoi il est préférable d’éviter les taux variables, à moins d’obtenir un taux variable faiblement capé. Avec un taux variable capé, vous pourrez calculer les coûts minimum et maximum des intérêts d’un crédit habitat.

Le taux d’intérêt cité ici est le taux d’intérêt nominal. Vous pouvez trouver également le terme taux TEG, c’est-à-dire, taux effectif global. C’est un taux qui est calculé en fonction du taux d’intérêt nominal mais aussi des frais de dossier et d’assurance et qui permet d’obtenir un taux global qui représente le coût total de votre crédit immobilier.

Pour réduire le coût des intérêts d’un prêt, il faut faire baisser son taux d’emprunt. Le plus simple est de comparer les taux de plus de 100 banques et de garder le meilleur et de suivre des règles de base pour son financement.

Frais de l’assurance d’un prêt

Le coût de l’assurance d’un crédit immobilier est élevé, il peut atteindre de 10 à 30 % du montant total du financement d’un achat. Ceci est dû au fait que le taux d’assurance est appliqué sur la somme initiale du prêt immobilier et ceci durant toute la durée du crédit.

Grâce à la loi MURCEF, l’assurance n’est pas forcément liée au crédit. Vous pouvez donc souscrire l’assurance de votre prêt immobilier avec un autre organisme que celui du prêt.

D’autres assurances non obligatoires peuvent être ajoutées comme la garantie revente ou encore l’assurance chômage. Mais la plupart du temps, ces assurances ne sont pas intéressantes du tout car très limitées et très coûteuses.

Les garanties d’emprunt peuvent vous coûter cher

Pour se prémunir contre le risque de non-paiement des échéances, les banques demandent, quasiment systématiquement, des garanties lorsqu’elles accordent un prêt immobilier. Il existe différents types de garantie :

- Le cautionnement : il existe deux formes de cautionnement, la caution d’un particulier et la caution mutuelle. Dans le premier cas, c’est un particulier qui s’engage à payer à votre place les mensualités si vous ne les assumez pas vous-même. Le cautionnement mutuel, lui, consiste à payer un pourcentage de son prêt habitat à une société de cautionnement mutuel qui s’engage à payer à votre place si vous ne pouvez faire face.

- Le nantissement : il permet de mettre en garantie un bien (bijoux, assurance vie ou autres) que le créancier peut saisir et revendre en cas de manquement au remboursement du crédit.

- L’hypothèque : en cas de non-paiement des échéances du prêt, le créancier peut faire saisir le logement pour le vendre aux enchères et récupérer ainsi le montant du prêt. Les frais de l’hypothèque contiennent le salaire du conservateur des hypothèques, la TVA et la taxe de publicité foncière, les émoluments du notaire.

- Le privilège de prêteur de deniers (PPD) : il fonctionne comme l’hypothèque, mais ne concerne que les biens existants. Le financement d’un bien immobilier neuf ne peut pas être garanti par un privilège de prêteurs de deniers.

Pour en savoir plus à ce sujet, consultez notre dossier sur les différentes garanties pour un crédit immobilier.

Frais de dossier et frais divers

En plus de ces différents frais, il ne faut pas négliger le coût des frais de dossier du prêt. Ces frais de dossier sont généralement fixés par chacune des banques ou des organismes de crédit et sont souvent négociables.

Il peut être intéressant également de négocier qu’il n’y ait pas d’indemnités de remboursement anticipé. En effet, comme la durée des crédits immobiliers est longue, il arrive fréquemment qu’au cours du remboursement il soit intéressant d’effectuer un remboursement anticipé, voire d’effectuer un rachat de crédit immobilier.

N’oubliez pas que pour faire baisser le coût d’achat d’un appartement ou d’une maison, l’élément principal à négocier est le prix d’achat. Obtenir un rabais sur le prix de l’appartement ou de la maison vous permettra de diminuer la somme nécessaire à emprunter et donc votre coût total de prêt.

En résumé, pour que le calcul des frais de votre crédit immobilier ne donne pas un résultat trop élevé, il vous faut :

- Un prêt d’une durée maximale de 15 / 20 ans (Regardez pourquoi).

- Un taux fixe raisonnable : Trouvez dès maintenant le meilleur taux parmi 100 banques !

- Une bonne assurance de prêt : Comparez tout de suite l’offre de plus de 30 assureurs.

- Des frais de dossiers limités ou offerts et aucune indemnité de remboursement anticipé.

- Une garantie d’emprunt la moins onéreuse possible en choisissant le type de garantie en fonction de votre projet immobilier et de votre situation personnelle.

Attendez ! Ce n’est pas tout, pour réellement optimiser votre financement et économisez 100, 1 000 voire 50 000 €, consultez le guide "Prenez en main votre crédit immobilier !".

Pour aller plus loin :

- Découvrez nos 15 conseils pour décrocher un meilleur taux.
- Économisez également de l’argent en utilisant ces 2 astuces pour réduire vos frais de notaire.
- Informez-vous sur le rôle d’un courtier en prêt immobilier.
- Regardez comment emprunter à 20, 30, 40, 50 ou 60 ans.

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