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Ces critères qui font grandement varier le prix d’un bien immobilier

Pour déterminer le bon prix pour un bien immobilier, il ne faut pas se fier aux moyennes statistiques dans votre secteur géographique. Un grand nombre d’éléments viennent impacter à la hausse ou à la baisse la valeur d’un appartement ou d’une maison. Au final, mis bout à bout, il peut y avoir de très importants écarts de prix pour des biens a priori proches. Que vous soyez acheteur ou vendeur, vous devez apprendre à évaluer un logement en fonction de multiples facteurs. Faisons un point sur ces éléments et sur leur impact sur les prix des biens immobiliers.

Chaque logement est unique de par ses particularités

Nous avons vu dernièrement que les variations des moyennes sur les prix immobiliers pouvaient cacher des effets de structure. Quand la dynamique sur le marché immobilier change fortement comme c’est le cas ces dernières années, il faut se méfier des statistiques moyennes sur les prix et ne pas s’y fier pour déterminer un bon prix de vente ou d’achat pour un logement.

Les critères qui vont faire varier le prix d’une maison ou d’un appartement par rapport à l’ensemble des biens vendus dernièrement sur lesquels se basent ces moyennes sont nombreux et surtout ils peuvent être très impactant sur la valeur du bien. Cela est vrai aussi bien à la hausse qu’à la baisse. Vous pouvez vous faire votre propre idée ou demander une estimation immobilière par un professionnel.

Par exemple, un défaut majeur du bien comme des moisissures dues à des problèmes d’humidité pourra rendre le bien invendable au prix moyen. Seule une décote importante par rapport à cette moyenne pour compenser ce défaut permettra de vendre ce bien. Et ce type d’ajustement doit également être fait pour chacun des critères que nous allons décrire ci-dessous. Ils vont tous pondérer la valeur réelle du bien.

D’autres critères comme par exemple une très belle vue (sur la mer, sur la tour Eiffel, sur les montagnes, etc.), vont permettre à un bien d’avoir une valeur bien plus importante que les autres biens similaires dans ce secteur qui n’ont pas une aussi belle vue.

Retrouvez ci-dessous une liste, non exhaustive, des particularités d’un logement qui peuvent impacter son prix à la baisse ou à la hausse. Que vous soyez vendeur ou acquéreur, ce sont ces éléments que vous devez analyser pour comparer plusieurs biens immobiliers relativement similaires à vendre.

L’emplacement : le critère numéro 1 qui impact les prix

C’est bien connu, l’emplacement est le critère numéro un en immobilier. Le lieu où est le logement détermine une grande partie du prix. Certains endroits sont bien plus recherchés que d’autres et cela favorise des prix élevés dans ces secteurs géographiques.

Un bon emplacement est un lieu où beaucoup de monde aimerait vivre : proche de nombreux services de proximité, avec des zones d’activités professionnelles accessibles rapidement, bien desservi en transport en commun et en route, avec une belle vue, une exposition idéale au soleil, du calme, etc.

Les biens immobiliers qui correspondent le plus à ce type de critères sont ceux qui gardent une bonne valeur dans le temps. Dans ces secteurs recherchés, il est plus simple de vendre un appartement ou une maison. Ce sera par exemple le centre-ville dans les plus grandes agglomérations ou la commune à proximité qui offre le meilleur cadre de vie. Ce sera les logements avec vue sur la mer ou l’océan dans d’autres secteurs ou encore ceux avec un panorama exceptionnel sur les montagnes, etc.

La taille du logement : plus il est grand, moins le m² est cher

En règle générale, le prix au mètre carré d’un bien immobilier décroît lorsque la surface augmente. Le prix du mètre carré d’un studio dans un même immeuble est souvent plus élevé qu’un 3 pièces, qui sera lui-même plus élevé que le prix d’un 5 pièces, etc.

Il ne suffit pas de se référer à un prix moyen au m² dans une ville ou un quartier pour obtenir une valeur pour votre bien. Dans l’idéal, il faut un découpage par type de biens comme c’est le cas sur le site Immoprix.com. Cela n’enlèvera pas le fait qu’il peut y avoir des 3 pièces de 50 m² comme de 100 m², mais c’est une approximation déjà plus précise.

Il faut également faire attention à la distribution des pièces. Un bon agencement peut faire gagner de l’espace. En effet, certains espaces peuvent être perdus car très peu utiles (grand couloir, etc.).

Le nombre de pièces est également important. Il sera plus facile de vendre un 70 m² avec deux chambres, plutôt qu’un avec une seule chambre. Le F3 conviendra à davantage de ménages et aura donc en théorie plus de demande.

Pour en savoir (beaucoup) plus à ce sujet, découvrez notre autre article sur les pièges du prix au mètre carré.

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L’âge et la qualité de la construction

Un bien immobilier ancien a vieilli. Il se dégrade au fil des années sauf si un entretien régulier a été fait ainsi que des rénovations quand cela était nécessaire.

L’âge d’un appartement ou d’une maison compte donc. Cela s’exprime notamment à travers l’état de la structure globale du logement, de l’isolation, du système électrique, de la toiture, du système de chauffage, etc. Autant d’éléments qui peuvent nécessiter des travaux pour un futur acquéreur et qui en impact donc le prix par rapport à un bien en excellent état.

Le niveau de qualité des matériaux utilisés est également capital. Des matériaux de haute qualité mettront bien plus en valeur un bien immobilier que des matériaux premiers prix. Les prestations dégagées ne seront pas les mêmes et le public visé non plus.

Aucune statistique ne tient compte de cet effet qualité. Comment comparer alors un logement de taille identique dans un immeuble des années 1960 quand l’un est "dans son jus" et quand l’autre a été entièrement rénové avec soin et des matériaux de qualité ?

Sachez qu’un bon DPE faire augmenter la valeur de votre logement. De quoi se demander s’il ne faut pas réaliser des travaux avant de vendre. Regardez comment améliorer votre DPE.

Les équipements et autres particularités du bien immobilier

Outre les caractéristiques de base d’un logement (emplacement, taille, nombre de pièces principales, etc.). Chaque prestation supplémentaire va valoriser le bien. Un balcon, une terrasse, un jardin, une piscine, un garage, un parking, une cuisine aménagée, le nombre de placard ou encore le nombre de toilettes ou de salle de bains, etc. Il y a de nombreux éléments qui peuvent rendre un logement plus attractif qu’un autre et donc d’en obtenir un meilleur prix.

Plus il sera difficile de trouver ce genre d’élément dans votre secteur géographique et plus ce type de bien aura de la valeur. Au contraire, dans un secteur où la majorité des logements sont équipés de l’un de ces éléments, ne pas en avoir peut se révéler très pénalisant.

Par exemple, dans certains secteurs méditerranéens, la plupart des maisons disposent d’une piscine. Celles qui n’en disposent pas voient leur prix être fortement impacté négativement pour cela. À l’inverse, pouvoir disposer d’un beau balcon ou d’une terrasse en plein centre-ville d’une des très grandes agglomérations est un luxe.

Des éléments plus ou moins importants pour chaque personne

Chaque individu définit ses propres besoins et envies pour son logement. Les critères les plus importants ne seront jamais les mêmes d’une personne à une autre. Certains vont privilégier la proximité de leur lieu de travail, d’autres la qualité du bien, d’autres encore une vue ou des prestations particulières.

Vous êtes vendeur ? Il sera important de mettre en avant les points forts de votre logement, ce qui le différencie des autres biens équivalents. En effet, un acheteur potentiel va comparer différents biens qui correspondent plus ou moins à sa recherche et à son budget. Il choisira ce qui sera pour lui le meilleur rapport qualité-prix. La perception de la qualité peut être différente d’une personne à une autre. Certains défauts seront rédhibitoires pour les uns et acceptables pour d’autres. À vous d’ajuster votre prix en fonction des retours sur ce rapport qualité-prix par rapport à la concurrence voisine.

Vous êtes acquéreur ? Il est préférable d’avoir une idée assez précise de ce que vous attendez comme qualité sur chacun de ces points. Vous pouvez vous fixer des priorités, des défauts inacceptables et des compromis possibles sur tel ou tel élément moins impactant à vos yeux. Plus vous aurez analysé vos besoins et envies et moins vous perdrez de temps dans des recherches et visites inutiles. Si vous achetez à deux, pensez à dialoguer au maximum sur ces différents critères et à trouver des compromis entre les désirs de chacun. Pour vous aider à faire un inventaire, voici 25 questions à se poser avant d’acheter et avant de choisir une banque pour un crédit immobilier.

Pour conclure, que vous soyez acheteur ou vendeur, ne vous fiez pas aux statistiques moyennes pour déterminer le juste prix pour un appartement ou une maison. Cela peut donner une idée très approximative, mais c’est à nuancer fortement en fonction de chacun des critères listés ci-dessus. N’hésitez pas à vous appuyer sur ces différents moyens pour estimer un bien immobilier pour obtenir une estimation beaucoup plus juste de la valeur d’un logement et du prix correct par rapport au marché actuel et à la concurrence.

Pour aller plus loin :

- Retrouvez tous nos conseils pour une estimation immobilière.
- Utilisez ces 7 sites pour connaître les prix des logements dans votre secteur.
- Regardez ce que vous devez payer pour vendre (notaire, agence immobilière, diagnostics, etc.).
- Consultez les avantages de la vente de particulier à particulier.

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