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Combien puis-je emprunter pour financer mon achat immobilier ?

La capacité d’emprunt pour un achat immobilier d’une personne ou d’un couple va dépendre de différents paramètres comme les revenus fixes, le montant de l’apport personnel, le montant des autres crédits en cours de remboursement et leurs mensualités, la durée souhaitée pour votre prêt. Voici toutes les explications pour savoir comment calculer combien vous pouvez emprunter pour acheter une maison ou un appartement et une calculette de capacité d’emprunt pour vous aider à faire vos propres calculs.

Des simulations pour mieux comprendre sa capacité d’emprunt pour un achat immobilier

Grâce à notre calculette de capacité d’emprunt vous pouvez découvrir combien vous pouvez emprunter pour un crédit immobilier en fonction de vos revenus fixes et variables, de vos charges telles que les autres crédits que vous remboursez ou votre loyer actuel, etc. :

Début de simulation pour le calcul d'une capacité d'emprunt sur Immobilier-danger.com

Après avoir saisi vos revenus et charges, il va falloir des détails sur votre projet d’achat immobilier pour savoir combien vous pouvez emprunter :

- Est-ce un achat immobilier neuf ou ancien ? Cela permettra notamment à cette calculette de vous donner automatiquement un montant de frais de notaire à prévoir dans votre capacité d’achat.

- Quel est le montant de votre apport personnel ? Plus vous apportez de l’argent pour votre projet et plus une banque pourra vous prêter d’argent ou plus facilement et à un meilleur taux.

- Quelle est la durée de remboursement souhaité pour ce prêt ? N’hésitez pas à effectuer différentes simulations pour tester les différences entre plusieurs durées. Méfiez-vous également des emprunts sur une longue durée.

- Quel serait le taux d’intérêt de ce crédit immobilier ? Si vous n’avez pas encore effectué de simulation de prêt pour avoir une idée d’un taux personnalisé en fonction de votre situation et de votre projet d’achat, vous pouvez regarder à combien sont les taux immobiliers moyens et les meilleurs taux actuellement pour emprunter.

- Quelle est la mensualité de remboursement souhaitée ? Par défaut, notre calculette reprend vos revenus et charges et calcule un montant de mensualité correspondant à un taux d’endettement de 33 %. Ce ne sera pas forcément le meilleur choix pour votre projet. Pour certains cela sera beaucoup trop élevé pour pouvoir assumer les autres frais du quotidien et les frais supplémentaires que doit assumer un propriétaire par rapport à un locataire. Pour d’autres, il sera possible d’augmenter un peu cette mensualité et ce taux d’endettement en fonction du reste à vivre par rapport aux charges (gros revenus ou revenus variables importants non pris en compte initialement, patrimoine conséquent, etc.). Pour bien choisir, suivez nos 10 conseils pour choisir sa mensualité de prêt immobilier.

Une fois toutes ces informations saisies, cliquez sur "Calculer" et découvrez la réponse à la question "Combien puis-je emprunter pour un achat immobilier ?". Vous pouvez effectuer autant de simulation que nécessaire pour tester différentes possibilités de financement.

Par exemple, pour un prêt immobilier sur 15 ans avec une mensualité de 800 € à un taux moyen actuel de 1.50 % (hors assurances emprunteurs et frais de garantie), vous pouvez emprunter 128 878 €. Si vous n’avez pas droit à des aides en plus, il faudra ajouter à ce montant d’emprunt, votre apport personnel et déduire celui des frais de notaire pour obtenir le prix auquel vous pouvez payer un bien immobilier (approximativement en divisant votre budget total par 1.075 pour un achat immobilier ancien pour tenir compte des frais de notaire).

Prendre en compte les aides comme le prêt à taux zéro

Pour calculer votre budget d’achat immobilier total, vous devez également ajouter les possibilités de bénéficier de certaines aides financières pour votre achat. Il existe plusieurs possibilités en fonction de votre type d’achat (résidence principale, résidence secondaire ou investissement locatif) et d’autres éléments comme votre revenu fiscal de référence, le nombre de personnes qui vivront dans ce logement... Nous proposons un guide des aides à l’achat immobilier pour les particuliers en France.

La plus connue et la plus utilisée est le prêt à taux zéro pour un achat immobilier ancien ou neuf (PTZ+), mais ce n’est pas la seule aide pour l’achat d’un logement... Vous en trouverez également quelques possibilités dans notre rubrique "prêts aidés". En faisant le plein d’aides, vous allez réduire le montant que vous aurez besoin d’emprunter avec un prêt immobilier classique et réduire plus ou moins fortement le coût de votre financement. Cela peut vous permettre également d’avoir un budget global plus important et d’augmenter ainsi votre capacité d’achat. C’est toujours utile pour pouvoir acheter la meilleure maison ou le meilleur appartement possible.

En cas d’usage de plusieurs crédits immobiliers pour financer votre achat de logement, vous aurez alors à gérer le remboursement en simultanée de différentes mensualités. Cela arrive fréquemment d’avoir au moins 2 emprunts pour financer une maison ou un appartement. Par exemple un PTZ+ et un prêt immobilier. Pour optimiser les remboursements de ces deux emprunts, pensez à demander un lissage de votre prêt immobilier. Cela vous permettra d’avoir des mensualités fixes sur toute la durée de vos remboursements et de réduire le coût total des intérêts. Cela permettra également, en écourtant un peu le crédit immobilier, de payer moins d’assurance emprunteur.

Cas d’un emprunt pour un investissement locatif

Pour un prêt immobilier pour du locatif les banques fonctionnent d’une manière un peu différente. Vous continuerez, dans la plupart des cas, à devoir assumer des frais pour vous loger (soit un loyer si vous êtes locataire, soit un crédit immobilier si vous êtes propriétaire et que vous n’avez pas fini de rembourser votre emprunt). Vous allez donc vite avoir des charges fixes importantes en ajoutant des mensualités d’un crédit pour un investissement locatif. Votre taux d’endettement peut alors vite exploser.

Heureusement, les banques prennent en compte des revenus supplémentaires que vous allez percevoir via les loyers de ce nouveau logement mis en location. Concrètement, elles vont prendre une partie des loyers comme revenus supplémentaires. Généralement, elle considère comme revenus en plus environ 70 % du loyer mensuel hors charges. En effet, elles déduisent généralement une marge pour tenir compte des frais et impôts à payer sur ce bien locatif, des risques d’impayés de loyer, de vacances, etc.

Si le bien immobilier dans lequel vous investissez était déjà loué, vous pourrez facilement en prouver la valeur locative. En revanche, pour un nouveau bien à mettre en location, ce sera à vous de prouver le montant du loyer qu’il sera possible d’en obtenir. Vous devrez tout faire pour démontrer votre sérieux et celui de votre projet pour éviter le refus de prêt immobilier. Bien entendu, si vous êtes déjà investisseur sur d’autres biens immobiliers, cela simplifiera les démarches auprès des banques pour obtenir un nouveau crédit immobilier. Ainsi votre capacité d’emprunt pour financer un achat immobilier locatif va dépendre de votre aptitude à prouver la solidité de votre investissement et de vos marges financières pour assumer le remboursement d’un prêt supplémentaire. À vous également de négocier avec différentes banques pour savoir laquelle acceptera de financer avec un taux le plus bas possible votre projet d’investissement et vous permettre d’emprunter l’argent nécessaire.

Pour aller plus loin :

- Découvrez nos autres calculettes de prêt immobilier.

- Suivez l’évolution des taux de crédit immobilier en 2017.

- Retrouvez tous nos conseils pour votre emprunt immobilier.

- Informez-vous sur les moyens pour comparer les assurances de prêt immobilier.

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