Un oeil indépendant sur l'immobilier des particuliers en France

Immobilier-danger > Achat de maison ou d’appartement > Comment calculer votre budget pour acheter un bien immobilier ?

Où en est le marché immobilier ? Quelles sont les tendances pour l'immobilier en 2016 ?
> Téléchargez gratuitement le guide de l'achat immobilier en 2016 !

Comment calculer votre budget pour acheter un bien immobilier ?

Il existe différentes sources pour financer l’achat de sa maison ou de son appartement. En faisant le point sur chacune de ces solutions, vous allez pouvoir définir votre budget global pour votre achat immobilier. Vous serez ainsi en mesure de calculer à partir de celui-ci, jusqu’à combien vous pouvez monter pour le prix d’achat de votre logement une fois déduits les frais de votre acquisition. Faites vos comptes (épargne, capacité d’emprunt, etc.) et avec ce point sur vos finances et sur les aides potentielles, vous maîtriserez votre budget et mettrez toutes les chances de votre côté pour réussir votre achat immobilier.

Définir son budget, un choix primordial pour votre achat

Hors période exceptionnelle de flambée des prix, l’immobilier doit toujours être considéré comme un investissement sur le long terme. Nous avons vu qu’il fallait au minimum 6 ans avant que cela soit plus rentable qu’une location. Parfois, cela peut être beaucoup plus, surtout si l’écart entre les prix d’achat et les loyers est très important dans votre secteur géographique. Quand on s’engage ainsi pour de nombreuses années, il faut donc se montrer suffisamment prudent lorsque l’on établit son budget.

Une fois votre achat réalisé, il faudra être capable d’assumer les remboursements et de continuer à faire face à toutes les dépenses dans votre vie courante et vos autres projets. En prenant le temps de bien préparer son projet et surtout son budget, on limite fortement les risques de rencontrer des difficultés financières futures issues de ces choix.

La Banque de France note que la part des dossiers de surendettement concernant des propriétaires ne cesse d’augmenter. Outre ces chiffres alarmants, de nombreux ménages sont contraints de se serrer la ceinture pour ne pas passer dans le rouge, faute d’avoir des mensualités de remboursement de crédit immobilier adaptées à leurs finances actuelles. Nous allons voir qu’il est tout à fait possible d’acheter un logement sans prendre des risques démesurés. Certaines précautions de base doivent simplement être respectées.

Dans la constitution de votre budget pour votre achat immobilier, vous allez avoir trois parties distinctes :

- Les aides financières à l’achat.
- Un crédit immobilier.
- Votre épargne.

Nous allons détailler ci-dessous chacun de ces points qui constituent chacun à une source de financement. Pour faire vos propres calculs, vous pouvez vous aider de cette calculatrice de capacité d’emprunt et d’achat immobilier.

Quelles sont les aides à l’achat auxquelles vous avez droit ?

Le gouvernement, certaines banques ou collectivités locales, etc., mettent en place différentes aides pour financer un achat immobilier. La plupart de ces dispositifs sont réservés à l’achat de sa résidence principale, mais pas toutes. Chacune de ces aides à l’achat d’un logement possède ses propres caractéristiques et définit ses propres critères d’éligibilité (parfois réservés aux primo-accédants, à l’achat d’un bien immobilier neuf, à l’achat dans certaines zones, sous conditions de revenus ou non, etc.).

Vous retrouverez un descriptif complet dans notre guide "Toutes les aides pour votre financement immobilier". Celui-ci est mis à jour chaque année avec les nouveaux critères, les nouveaux barèmes, etc.

La forme que peut prendre une aide à l’achat varie en fonction des dispositifs. Cela va du prêt à taux zéro ou à taux préférentiel, d’une subvention, d’un crédit d’impôt, etc. En bénéficiant d’une ou de plusieurs de ces aides, vous allez pouvoir soit augmenter votre budget, soit réduire votre besoin en crédit immobilier.

Quelle mensualité ? Quelle durée de remboursement pour votre crédit immobilier ?

Lorsque vous interrogez une banque pour un financement immobilier, elle va calculer avec vous votre endettement maximum. Sauf exceptions, les banques limitent votre taux d’endettement à 33 % et, en fonction de leur politique, elles vont limiter la durée de votre remboursement à un certain plafond (souvent 25 ans actuellement, parfois 30 ans). Vous connaîtrez donc votre capacité d’emprunt maximale, c’est-à-dire en vous endettant au maximum de ce que vous autorise une banque.

Néanmoins, il faut bien distinguer le montant maximal que vous pouvez emprunter et le montant qu’il est judicieux pour vous d’emprunter. Trop souvent, les emprunteurs choisissent le crédit immobilier le plus important possible afin d’avoir plus de budget et de pouvoir acheter un meilleur logement. C’est notamment souvent le cas pour les primo-accédants qui rencontrent d’importantes difficultés pour financer un bien dans un marché immobilier aux prix encore très élevés.

Nous avons vu, par exemple, à quel point il est suicidaire d’emprunter sur 25 ou 30 ans. À partir d’un moment, augmenter la durée des remboursements ne vous permet de n’augmenter que très peu votre budget tout en faisant exploser le coût de votre crédit immobilier (en intérêts d’emprunt mais aussi en assurance de prêt). Votre travail de préparation de votre budget va consister principalement à calculer précisément la bonne mensualité et à définir votre limite sur la durée de vos remboursements (celle qui définit pour vous le meilleur compromis entre le budget en plus et le coût de celui-ci).

Pour vous accompagner dans votre financement et vous donner toutes les clés pour faire les bons choix et réduire considérablement le coût des intérêts et de l’assurance de prêt, utilisez notre guide "Prenez en main votre crédit immobilier !".

Quelle part de votre épargne allez-vous utiliser ?

Aujourd’hui, il est beaucoup plus difficile d’emprunter sans apport qu’il y a quelques années. Dans un contexte de baisse durable des prix de l’immobilier, les banques se couvrent davantage des risques de non-remboursement en exigeant un minimum d’apport personnel.

Vous devez donc utiliser vos propres économies pour financer une partie de votre achat. En règle générale, le minimum que demandent les banques est d’apporter de quoi payer par vous-même les frais d’acquisition. Cela concerne principalement les frais de notaire (environ 7.7 % du prix du bien pour l’immobilier ancien) ainsi que les éventuels frais d’agence immobilière (ou d’autres intermédiaires). En fonction de votre profil d’emprunteur et de votre projet, certaines banques vous demanderont même de financer une partie de l’achat avec votre épargne en plus des frais d’achat. Cela peut être par exemple de 10 à 20 % du prix d’achat.

Quoi qu’il en soit, il est important d’avoir un apport. Cela rassure les banques et cela vous permet, soit d’augmenter votre budget global, soit de réduire vos besoins en crédit immobilier et donc les risques liés à cet emprunt. Néanmoins, faut-il pour autant mettre toutes vos économies dans votre projet immobilier ? Pas si sûr.

En effet, il est préférable de conserver un certain niveau d’épargne de précaution afin de prévoir tout besoin supplémentaire qui surviendra dans les mois ou années à venir. Ceux qui rencontrent des difficultés financières après un achat immobilier sont majoritairement ceux qui n’ont plus d’épargne de précaution suffisante ou ceux qui ont choisi des mensualités trop importantes par rapport à leur capacité de remboursement. Découvrez comment choisir entre financement par un crédit immobilier et votre épargne dans le cadre de l’achat de sa résidence principale. Pour de l’investissement locatif, le raisonnement sera différent, vous retrouverez toutes les explications dans notre article sur le financement d’un achat locatif par du cash ou un crédit.

Pour conclure, en additionnant votre apport aux aides financières et au montant de votre crédit immobilier, vous allez pouvoir déterminer avec plus ou moins de précision votre budget pour acheter une maison ou un appartement. À partir de cela, vous pouvez commencer votre recherche, notamment en regardant quel type de bien vous pouvez acheter avec ce budget dans votre ville.

Pour aller plus loin :

- Suivez ces 10 recommandations pour réussir votre acquisition immobilière.
- Découvrez quelle est la meilleure banque pour votre prêt immobilier.
- Apprenez qu’une négociation du prix de 10 % peut réduire votre coût d’achat de plus de 20 %.
- Ne ratez pas nos conseils pour votre emprunt immobilier.

Vous avez aimé cet article ? Faites le savoir et partagez le :

Faites de nombreux calculs pour trouver les meilleures solutions pour votre projet : utilisez nos calculettes immobilières gratuites !

Naviguez par thématique similaire : Aide au logement 

Rechercher sur Immobilier-danger.com :

Meilleurs taux immobiliers actuels
Taux de prêt immobilier actuels

Quel taux pour un prêt immobilier sur 20 ans ? Quels sont les meilleurs taux du moment ?

Découvrez les meilleurs taux de crédit immobilier actuels !

Guide "Boostez votre financement"
Améliorez votre financement immobilier

Quel prêt choisir ? Comment obtenir un meilleur taux ? Quelles sont les assurances indispensables ? Combien coûte un financement immobilier ? A quelles aides ai-je droit ? Quelles sont les astuces à connaître ?

Voici comment optimiser votre financement immobilier !

> Investissement locatif


Qui sommes nous ? | Contact | Partenaires | Hit-Parade