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Comment se calcule le TEG de votre crédit immobilier ?

Nous avons vu à quoi correspond le TEG d’un crédit immobilier. Dans cet article complémentaire, nous allons détailler élément par élément comment ce TEG est calculé. L’impact peut varier en fonction des caractéristiques de chacune de ces composantes de votre financement. Vous pourrez ainsi mieux comprendre le fonctionnement de cet indicateur et vous pourrez recalculer vous-même le taux effectif global de votre offre de prêt. En bas de cet article, vous trouvez notre calculatrice du TEG de votre crédit immobilier pour vous aider à faire ces calculs plus rapidement et plus simplement.

Les intérêts du prêt

Le premier élément à prendre en compte est le taux nominal du crédit immobilier. Pour les prêts à taux fixe, c’est très simple c’est directement ce taux annuel qui est utilisé. Étant donné que le mode de calcul du TEG est proportionnel, le taux effectif global sur une période mensuelle va être du TEG annuel divisé par 12. Ainsi, un taux nominal annuel de 2.40 % donnera un TEG actuariel proportionnel mensuel de 0.2 %.

Pour les prêts à taux variable, le TEG n’a plus réellement de sens puisqu’il est calculé à partir du taux de la première période de remboursement uniquement. Il ne tient donc pas compte des variations futures non prévisibles au moment d’émettre une offre. Cet indicateur ne donnera donc qu’un coût approximatif. Si vous prenez un taux variable capé (à +1 ou +2), vous pouvez calculer quel est le TEG maximal. C’est-à-dire celui de la pire des situations, celle où les taux augmentent dès le début de votre prêt au maximum de votre cap.

Par exemple, prenons un taux variable de 2.00 % révisable trimestriellement selon l’évolution de l’Euribor et capé à + 1 (c’est-à-dire qui ne pourra jamais être supérieur à 3.00 %). Pour le TEG, on partira du principe que le taux sera de 2.00 % sur toute la durée du prêt car c’est la seule donnée initiale qui est connue à ce moment-là. Vous pouvez également calculer le TEG en prenant 3.00 % sur l’ensemble du prêt ou presque (2.00 % sur le 1er trimestre, puis 3.00 % après). Cela vous donnera le pire des scénarios.

Actuellement, les taux variables représentent environ 2 % des financements immobiliers. L’écart entre taux fixe et variable n’est plus assez intéressant pour attirer les emprunteurs.

Les frais de dossier

Il y a un autre élément qui est à prendre en compte car quasi-systématique, ce sont les frais de dossier. En effet, lors de toute souscription de prêt immobilier, la banque impose des frais de dossier. Leur montant n’est pas très élevé. Il varie d’une banque à une autre et en fonction des profils. Vous pouvez tenter de les négocier. Cela fait partie des différents coûts négociables d’un financement.

Pour prendre en compte ces frais de dossier dans le TEG et en calculer l’impact, le plus simple est de faire le calcul du taux à partir du montant initial du prêt amputé de ce montant. On obtient ainsi un taux qui tient compte du taux nominal et des frais de dossier.

Par exemple, pour un prêt de 200 000 € sur 20 ans à un taux nominal de 2.00 %, cela représente des mensualités d’environ 1 012 €. Admettons que les frais de dossier sont de 1 000 €. Calculons le taux d’un prêt de 200 000 - 1000 = 199 000 € sur 20 ans avec une mensualité de 1 012 €, cela nous donne un taux de 2.05 %. L’impact des frais de dossier sur le TEG est donc de +0.05 % dans cet exemple-là.

Cela signifie qu’une banque qui vous propose un taux d’emprunt de 2.05 % et vous offre les frais de dossier aura exactement le même coût global qu’une banque qui vous propose un taux de 2.00 %, mais avec des frais de dossier de 1 000 € (sans changement des conditions sur toute la durée du remboursement).

Les assurances emprunteurs obligatoires

Toutes les banques imposent au minimum la souscription d’une assurance décès-invalidité pour accompagner un crédit immobilier. Vous avez la possibilité de choisir l’assurance de groupe proposé avec votre prêt immobilier ou de choisir une délégation vers une assurance emprunteur moins chère avec des garanties aux moins équivalentes.

Lorsque c’est l’assurance de prêt de la banque qui accompagne son offre, elle doit obligatoirement inclure le coût de celle-ci dans son calcul du taux effectif global. Pour prendre en compte cette assurance de prêt obligatoire dans le calcul du TEG il faut dissocier celles à cotisation fixe basée sur le montant initial emprunté de celles à cotisation basée sur le capital restant du.

Dans le second cas, le taux de l’assurance emprunteur à l’année correspond à l’impact de cette protection dans votre TEG. Dans le cas d’une assurance sur le montant initial, le taux ne s’applique plus sur le montant restant dû, il faut donc recalculer son impact autrement. Là encore, le plus simple est d’ajouter le montant mensuel fixe de ces primes d’assurance emprunteur et de calculer le nouveau taux avec cette mensualité augmentée de ces frais.

Par exemple, pour un taux d’assurance décès/invalidité (ADI) de 0.30 % du capital initial de 200 000 €, cela vous coûte 600 € de cotisation annuelle, soit 50 € par mois. Reprenons notre emprunt de 200 000 € au taux nominal de 2.00 % et sa mensualité de 1 012 € et recalculons le nouveau taux à partir d’une mensualité de 1 062 € (1 012 € pour les intérêts d’emprunt et 50 € pour l’ADI). Cela donne un taux de 2.52 %. L’impact sur le TEG de cette assurance est donc de +0.52 %.

Les frais de garantie

Il existe différents moyens de garantir un prêt immobilier (hypothèque, caution mutuelle ou personnelle, PPD, etc.). On peut procéder de la même manière que pour les frais de dossier en retranchant le montant de la garantie du montant initialement emprunté et en recalculant le taux de ce prêt avec un nouveau montant.

Par exemple, sur notre prêt de 200 000 €, s’il y a 2 000 € de frais de garantie, on pourra recalculer le taux sur une base d’un montant emprunté de 198 000 € avec les autres paramètres inchangés. Cela donne un taux de 2.11 %. Soit un impact de la garantie de +0.11% sur le TEG.

Il peut être intéressant de distinguer les différents types de garanties, notamment pour prendre en compte les cautions mutuelles qui permettent de récupérer une partie de ces frais de garantie en fin de prêt. On peut alors ne comptabiliser que la moitié de ces frais dans le calcul du TEG, puisqu’une grande partie de ceux-ci sont récupérables en fin de remboursement s’il n’y a pas eu de problème avec la banque.

Récapitulatif de l’exemple de calcul du TEG d’un crédit immobilier donné

Pour notre prêt de 200 000 € à un taux d’intérêt de 2.00 % qui sera remboursé sur 20 ans avec des mensualités de 1 012 €. Nous devons prendre en compte 1 000 € de frais de dossier, 2 000 € de frais de garantie et comptabiliser 50 € de frais d’assurance emprunteur en plus par mois. Cela nous donne un TEG de 2.68 % :

Élément du prêt Impact sur le TEG
Taux nominal +2.00 %
Frais de dossier + 0.05 %
Assurance emprunteur +0.52 %
Frais de garantie +0.11 %
TEG total de 2.68 %

Si d’autres frais sont demandés par la banque, ils doivent être intégrés dans le calcul du taux effectif global annuel (frais d’intermédiaire, d’actes notariés, taxes ou impôts, souscription de parts sociales dans les banques coopératives, etc.).

Outil en ligne pour le calcul de votre TEG

Plutôt que de faire vos calculs à la main, vous pouvez utiliser cette calculatrice de TEG :

Pour obtenir le taux effectif global le plus bas possible, prenez quelques minutes pour faire une simulation de crédit immobilier et ainsi comparez les différentes offres actuelles des banques pour votre profil. Découvrez également d’autres calculettes de prêt immobilier.

Faites expertiser votre crédit immobilier pour déceler ces erreurs

Vous pensez que votre banque s’est trompée lors du calcul de votre TEG ? Vous voulez avoir l’avis d’un professionnel de ce genre d’analyse sur votre contrat de financement ? Contactez un spécialiste de ce sujet. Vous aurez ainsi une réponse précise sur la justesse du calcul effectué par votre banque. En cas d’erreur réelle et sérieuse pouvant entraîner un dédommagement financier, vous serez informé des démarches envisageables et des possibilités de compensations. Des erreurs de ce type sur le TEG peuvent vous permettre de vous faire rembourser plusieurs milliers d’euros d’intérêt comme nous vous l’expliquons ici.

Pour aller plus loin :

- Suivez ces 15 conseils pour négocier un meilleur financement.
- Renseignez-vous sur les taux immobiliers en 2017.
- Regardez en quoi un courtier immobilier peut vous aider.
- Apprenez à lire correctement votre offre de prêt immobilier.

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