Créer une SCI pour un achat immobilier à plusieurs

Qu’est-ce qu’une SCI ?

Une SCI est une Société Civile Immobilière, aussi appelée Société de Gestion Immobilière. C’est une société civile qui a pour objet l’immobilier. Les propriétaires, nommés les associés, détiendront des parts de la société.

C’est la SCI qui réalise l’achat d’un ou plusieurs biens immobiliers et qui en est l’unique propriétaire. Cette solution est souvent utilisée pour des investissements en immobilier locatif à plusieurs. C’est en effet le cadre légal idéal pour ce type d’investissements collectifs.

La constitution d’une SCI permet également de réaliser un ou plusieurs achats de logements par les membres d’une famille. On parle dans ce dernier cas d’une SCI familiale. Le recours à une société civile immobilière est très pratique pour l’achat d’une résidence familiale ou pour un achat par des concubins.

Quand le patrimoine est important, la SCI permet également d’améliorer les successions et donations à ses enfants.

Création d’une société civile immobilière

Une SCI est une société qui a un objet particulier, l’immobilier. Pour en créer une, il faut donc suivre la même procédure que pour la constitution de n’importe quelle société :

 La rédaction des statuts de la SCI.
 La publication d’une annonce légale pour avertir de sa création
 L’enregistrement des statuts de la société civile immobilière auprès du Centre des Formalités des Entreprises (CFE)
 L’enregistrement des statuts au Greffe du Tribunal de commerce dont vous dépendez.

Il est important de vous faire accompagner dans votre démarche de création de SCI. Vous pouvez vous adresser à un notaire, un expert-comptable, un avocat ou encore à un cabinet spécialisé.

Quels éléments doivent figurer dans ces statuts ?

Les statuts de votre société civile immobilière sont très importants car ce sont eux qui régissent le cadre de votre SCI (type, régime d’imposition, etc.) et qui définissent son capital ainsi que sa répartition en parts entre les différents associés.

Voici les éléments obligatoires qui doivent figurer dans les statuts d’une SCI :

 La forme de la société (de location ou pas)
 Les apports de chaque associé
 La dénomination de la société
 Le siège social
 Le capital social
 L’objet
 La durée de la société
 Les modalités de fonctionnement

Pour plus de détails sur les statuts d’une société civile immobilière et sur les démarches de montage vous pouvez consulter la fiche de l'APCE.

L’achat d’un logement en passant par la constitution d’une société civile immobilière

Comme nous l’avons vu dans la définition de la SCI, il y a trois principales catégories de projet pour lesquels il est intéressant de créer une société pour l’acquisition d’un appartement ou d’une maison :

 L’achat de biens immobiliers par des concubins : pour un couple qui n’est ni marié ni pacsé, la SCI permet de contourner les inconvénients de l’achat en indivision. La société civile immobilière peut permettre de mieux protéger un achat à deux.

 L’investissement dans des logements à plusieurs : la SCI permet de gérer des achats collectifs que les personnes soient de la même famille ou non. C’est généralement le cas pour l’achat d’un immeuble étant donné les sommes d’argent nécessaire à cet investissement.

 La réduction des droits de donation : la société civile immobilière permet de réduire sensiblement l’imposition des donations (meilleure prise en compte des dettes, possibilité d’optimiser en fonction des abattements successifs, possibilité de décote, etc.)

Nous reviendrons plus en détails sur ces différents cas de figure dans des articles spécifiques à chaque cas. Vous pourrez les recevoir gratuitement par mail en vous inscrivant :

Les inconvénients de la SCI

Si l’utilisation d’une SCI est avantageuse, voire indispensable, dans de nombreuses situations, il est néanmoins important dans connaître les inconvénients avant d’en monter une :

 Responsabilité sur vos biens personnels des dettes de la SCI : chaque associé est responsable indéfiniment des dettes de la société civile immobilière dans la limite en proportion de ses parts de capital social.

 Des formalités administratives non négligeables : c’est une société et cela impose donc des obligations comptables, juridiques et fiscales. Ceci représente un coût et demande du temps pour la gestion.

La création d’une SCI doit donc être un projet murement réfléchi et réalisé dans un but précis.

Les livres sur les sociétés civiles immobilières

Comme nous venons de le voir, une société civile immobilière présente de nombreux avantages mais elle ne se fait pas à la légère. Vous devez prendre le temps de vous informer sur ce que cela entraîne et sur le fonctionnement d’une SCI.

Pour vous y aider, il existe de nombreux livres qui traitent en détails de ce sujet, dont notamment :

 Les sociétés civiles immobilières : Guide pratique : la référence des livres sur les SCI, assez technique et pointu, s’adresse à des personnes qui ont déjà des notions sur une SCI

 Guide pratique de la SCI : un ouvrage assez complet abordable pour un néophyte. (Également disponible en ebook)

 Créez et gérez votre SCI : Les atouts de la société civile immobilière pour constituer et transmettre un patrimoine  : un livre adapté aux débutants qui met d’avantage l’accent sur les avantages de transmission d’un patrimoine immobilier avec une SCI.

Pour aller plus loin dans l’acquisition d’un logement à plusieurs :

 Posez-vous ces 25 questions avant votre premier achat d’appartement.
 Découvrez comment acheter à deux sans être mariés.
 Apprenez à bien vous assurer quand vous emprunter à deux.
 Regardez en quoi la création d’une SCI peut vous permettre d’échapper à la hausse des taxes sur les plus-values immobilières à venir.