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Erreur de plus de 5 % sur le métrage en loi Carrez d’un appartement

Il arrive plus souvent qu’on ne le croit que le métrage Carrez fourni par le vendeur d’un bien immobilier soit faux. Le diagnostic immobilier Carrez est alors trompeur pour l’acheteur. Celui-ci peut se retourner contre le vendeur pour demander un dédommagement financier en cas d’erreur de plus de 5 %. Découvrons ce qui se passe lorsqu’il y a une erreur importante sur le nombre de mètres carrés d’un appartement annoncé par la loi Carrez lors d’une vente.

Le diagnostic loi Carrez pour informer sur la superficie d’un appartement lors d’une vente

Nous avons vu dans notre guide du diagnostic loi Carrez qu’il y a une méthode très précise pour prendre en compte chaque spécificité d’un appartement. C’est un diagnostic qui est à fournir obligatoirement lors de la vente d’un appartement en plus de 8 autres diagnostics au maximum. Pour une maison, il n’y a pas de métrage Carrez à fournir obligatoirement, sauf s’il s’agit d’une maison en copropriété horizontale, c’est néanmoins une information très importante pour un acquéreur potentiel.

Cela permet de savoir quelle est la superficie exacte d’un logement et de pouvoir le comparer à d’autres biens similaires à vendre dans un même secteur géographique. Attention, nous avons vu que ce n’était pas pour autant une information suffisante pour comparer facilement et réellement le prix de différents appartements dans notre article "Le prix d’un mètre carré est un paramètre à relativiser".

Il arrive de temps en temps que la superficie en loi Carrez annoncée dans le dossier de diagnostic technique et donc dans le contrat de vente du bien immobilier soit fausse. Nous allons voir que dans certains cas cela peut permettre à l’acheteur de se faire rembourser une partie de son paiement ou bien tout simplement de faire annuler cet achat immobilier.

Erreur de plus de 5 % sur la surface Carrez, les possibilités pour l’acheteur

Lorsque vous achetez un appartement, vérifiez toujours que la superficie annoncée par le diagnostic Carrez est correcte par rapport à la réalité. En effet, si jamais il y une erreur en votre défaveur d’au moins 5 % de la surface annoncée, vous êtes en droit d’exiger une réparation. Vous aurez alors la possibilité de :

- Faire annuler purement et simplement le compromis de vente et vous faire rembourser votre achat. Ce type d’erreur peut être une clause amenant à la nullité de l’acte de vente de ce logement en copropriété, mais votre demande doit intervenir avant la réalisation de l’acte authentique de vente.

- Demander un remboursement partiel équivalent à l’erreur sur le prix d’achat de cet appartement au vendeur. C’est le cas le plus fréquent. Dans ce cas, vous pouvez même demander le remboursement des frais de notaire trop versés.

Par exemple, vous achetez un appartement ancien à 150 000 € dont la superficie en loi Carrez est annoncée à 65.20 m² et vous vous rendez-compte, par exemple par la réalisation d’un autre diagnostic Carrez à vos frais, que ce logement ne fait en réalité que 61.50 m² en loi Carrez. Soit 5.67 % de moins que ce pour quoi vous avez signé. Vous êtes en droit d’exiger le remboursement de 5.67 % du prix payé au vendeur, soit 8 505 €. C’est la loi qui va dans votre sens et le vendeur ne pourra rien faire pour s’y opposer à partir du moment où il y a réellement eu tromperie sur la surface annoncée.

Vous pouvez également contacter votre notaire pour demander à être remboursé des frais de notaire que vous avez payés en trop. Effectivement, les frais de notaire se calculent proportionnellement au prix d’achat. Comme votre prix d’achat a été diminué de 8 505 € dans cet exemple, vous allez également récupérer environ 7.5 % de ce montant pour un logement ancien, soit un peu plus de 600 €.

Les juges estiment effectivement que cette information trompeuse sur la superficie vous a induit en erreur et que vous n’auriez pas effectué cet achat en connaissant la surface réelle ou en tout cas pas à ce prix-là. Les jugements vont donc systématiquement à la défense des droits de l’acquéreur qui pourra ainsi obtenir réparation sur le trop payé.

En revanche, si le mesurage annoncé est inférieur à la superficie de plancher d’un bien en copropriété, le vendeur ne peut exiger un paiement supplémentaire à l’acheteur.

Attention, vous n’avez qu’un an, à compter de l’acte définitif de vente pour faire valoir vos droits sur le métrage en loi Carrez. Analysez donc rapidement les mesures Carrez effectuées par rapport à la réalité dès que vous prenez possession de votre logement en copropriété.

Est-ce que le vendeur peut se retourner contre le diagnostiqueur ?

Si vous êtes le vendeur d’un bien immobilier dont le diagnostic Carrez a été trompeur, ce sera à vous de rembourser au prorata l’acquéreur de ce qu’il a payé en trop. Néanmoins, il est possible dans certains cas de renvoyer la responsabilité à la société de diagnostics immobiliers qui a réalisé ces mesures et qui a indiqué une fausse surface en loi Carrez.

Vous pouvez ainsi tenter de vous retourner contre cette société qui a fourni le mauvais calcul de métrage. Jusqu’à il y a peu, vous n’aurez eu quasiment aucune chance d’obtenir une réparation. Mais certains jugements récents ont ordonné à un diagnostiqueur de rembourser une grande partie de la perte subie par le vendeur, notamment lorsque le vendeur a pu prouver qu’il aurait vendu au même prix cet appartement avec une surface annoncée plus petite malgré cette erreur de diagnostic Carrez.

Pour aller plus loin :

- Ne manquez pas nos explications sur les prix des diagnostics immobiliers.
- Découvrez les durées de validité des différents diagnostics immobiliers.
- Informez-vous sur le diagnostic de performance énergétique - DPE.
- Consultez notre guide du prêt immobilier pour apprendre à profiter des taux d’emprunt très bas en 2017.

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