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Immobilier avril 2013 : les chiffres du mois

11 avril 2013

La baisse des prix de l’immobilier s’emballe. C’est le constat que l’on peut faire après la dernière note de conjoncture des notaires : -7 % en Province entre mai et décembre 2012, -4.5 % à Paris depuis août 2012, etc. Après des diminutions timides et un fort blocage du marché, les prix des appartements et des maisons baissent plus fortement pour les biens qui arrivent à se vendre et cela malgré des taux de crédit immobilier qui baissent encore en avril et qui battent un nouveau record. Découvrez l’essentiel des chiffres qui illustrent le marché immobilier français en avril 2013.

Mise à jour : retrouvez les chiffres pour le marché immobilier en août 2014.

-7 % sur les prix de l’immobilier en Province sur les 7 derniers mois de 2012

"En province, la baisse cumulée entre mai, le point le plus haut, et décembre 2012 dépasserait 7%". C’est ainsi que les notaires de France conclut leurs perspectives d’évolution des prix de l’immobilier dans leur dernière note de conjoncture publiée le 4 avril 2013.

Avec des baisses de cette ampleur, tous les locataires ont intérêt à attendre avant d’acheter leur résidence principale. En effet, ce qu’ils vont gagner sur le prix, sur les frais d’achat et sur le coût du financement va largement compenser quelques mois de loyers supplémentaires.

Après des premières baisses timides et principalement situées en dehors des grandes agglomérations, la réduction des prix des logements commence à s’accélérer et à se généraliser.

Le changement de fiscalité sur les plus-values a entrainé un afflux de vente au tout début de l’année 2012 avec notamment de nombreux biens de petites tailles revendus par des investisseurs. Cela a masqué la chute des volumes de vente et a fait légèrement augmenté les prix au début de l’année 2012. Ainsi sur l’ensemble de l’année 2012, 709 000 biens immobiliers ont tout de même été vendus, soit 12 % de moins qu’en 2011. Seulement, si on étudie le nombre de ventes entre février 2012 et janvier 2013 (soit sur un an glissant avec un décalage de seulement un mois), on se rend compte que cette baisse des ventes atteint -22 %. Cela s’observe particulièrement sur la courbe de Friggit commentée ci-dessous.

Au 4ème trimestre 2012, les prix ont continué à diminuer par rapport au 3ème trimestre (variation sur 3 mois) :

- -1.0 % pour les appartements et -1.6 % pour les maisons sur l’ensemble de la France avec des différences selon les secteurs (-1.4 % sur les appartements en Ile-de-France et -0.5 % sur ceux de Province, -0.9 % pour les maisons franciliennes contre -1.7 % pour les maisons en Province).

Sur un an, les baisses de prix s’élèvent à -1.1 % sur les appartements et à -2.1 % sur les maisons. Le tout à mettre en parallèle avec une inflation à 1.3 % sur 2012.

Mise à jour en 2014 : retrouvez le graphique de l’évolution des prix immobiliers par les notaires qui illustre cette baisse sur les derniers mois.

Paris et les grandes villes sont également concernées par des baisses de prix

Alors que depuis 2008 ce sont principalement les zones rurales qui baissent, les grandes agglomérations commencent également à subir des baisses de prix plus fortes.

Les baisses des prix de l’immobilier sont très importantes en dehors des grandes agglomérations avec certaines villes à -20 % ou plus. Les couronnes les plus éloignées des centres-villes enregistrent également des diminutions conséquentes des prix et désormais cela baisse aussi dans les centres des grandes agglomérations.

Le cas de Paris illustre bien ce phénomène avec une baisse de 4.5 % entre août 2012 et mai 2013 d’après les avant-contrats des notaires comme nous vous l’indiquions dans notre article du 27 février. Ce chiffre est à nouveau cité par les notaires dans cette note de conjoncture.

Attention, certains professionnels de l’immobilier, intéressés par leur volume de transactions, vont tenter d’inciter à l’achat tout de suite pour profiter de ces premières baisses de prix. Il n’y a pourtant aucune raison de se précipiter car de nouvelles baisses de prix devraient avoir lieu en 2013 et en 2014.

Les taux des prêts immobiliers descendent à 3.07 % en moyenne

C’est le 4ème mois consécutif où le taux moyen des crédits immobiliers bat un record historique. Avec un taux d’intérêt moyen qui est descendu à 3.07 %, on obtient une baisse de 90 points de base par rapport aux taux observés en mars 2012 (3.97 %).

Vous pouvez retrouver toutes les informations sur les taux des crédits immobiliers en avril 2013. On peut notamment y apprendre que sur certaines durées et chez certains courtiers les taux moyens remontent légèrement. Malgré ces taux d’intérêt exceptionnellement bas, il faut toujours fuir les prêts sur de longues durées car leur coût reste exorbitant.

Les meilleurs taux obtenus par les emprunteurs avec un excellent dossier sont nettement plus avantageux que les taux moyens. Pour bien préparer votre financement, vous avez donc tout intérêt à améliorer votre profil d’emprunteur en suivant ces 15 conseils. Vous avez le temps pour cela car ce n’est pas encore le moment d’acheter.

Pour ceux qui ont déjà emprunté et avec un taux plus élevé que ceux actuels, il est toujours possible de faire racheter votre emprunt avec un meilleur taux.

Les courbes de Friggit d’avril 2013

Dans la mise à jour mensuelle des graphiques sur les prix de l’immobilier, il faut noter différentes choses. Tout d’abord le montant total des transactions sur 12 mois (courbe verte) continue de descendre, il est proche du niveau très bas atteint en 2009 et cela malgré des prix des logements très élevés. C’est donc que le nombre de ventes a chuté et continue de le faire.

Jacques Friggit a également intégré les chiffres réels des revenus au 4ème trimestre 2012 dans ses calculs. Comme ils sont inférieurs aux estimations, les courbes du mois dernier ont été corrigées à la hausse car le dénominateur du ratio a diminué. On observe donc un léger pic sur le 4ème trimestre sur le ratio prix/revenus, cela s’explique par une baisse plus rapide des revenus que des prix :

Courbes et tunnel de Friggit en avril 2013

Ce graphique provient des travaux de Jacques Friggit.

D’après les premiers indicateurs, les prix de l’immobilier vont continuer à baisser en 2013 et en 2014. Il faut dire qu’après quasiment 15 ans de hausse, on s’attend à un cycle de baisse d’au moins 5 ans.

Pour aller plus loin :

- Informez-vous sur les prix immobiliers actuels en 2014.
- Posez-vous ces 25 questions avant d’acheter un bien immobilier.
- Recevez de bonnes estimations pour bien vendre.
- Découvrez les meilleurs taux d’intérêt actuels.

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