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Immobilier février 2017 : les chiffres du mois

En ce mois de février 2017, les bilans pour le marché immobilier en 2016 continuent d’être communiqués. Nous ferons donc le point sur les derniers chiffres des notaires sur l’évolution des ventes et sur l’évolution des prix des appartements et des maisons. Nous regarderons l’évolution des prix des logements dans les stations de montagne savoyardes ainsi que sur les profils des emprunteurs de 2016. Enfin, nous ferons le point sur l’augmentation des taux de crédit immobilier et sur les réductions des marges des banques sur les prêts immobiliers.

Mise à jour : découvrez les actualités immobilières en juillet 2017.

843 000 ventes de logements anciens en un an, +1.6 % pour les prix de l’immobilier

Dans leur communiqué de fin janvier 2017, les notaires ont dressé un premier bilan de l’année 2016 pour le marché immobilier en France. Le premier constat qui se confirme est celui d’une explosion des ventes de logements anciens en 2016 :

Évolution du nombre de ventes de logements anciens (maisons et appartements) entre 2000 et 2016 d'après les notaires

À fin octobre 2016, les notaires dénombrent 843 000 ventes sur un an glissant. On peut voir que depuis un an et demi, les ventes augmentent fortement. On est revenu à des niveaux similaires à ceux des années 2004, 2005, 2006 ou encore 2011. En tenant compte de la hausse de la population et du parc de logements en France, on n’est cependant pas encore à un niveau record.

Plusieurs facteurs viennent expliquer cela à commencer par celui qui a eu le plus d’impact : la forte chute des taux de prêt immobilier. C’est également dû à la généralisation du prêt à taux zéro dans l’ancien avec travaux et à la hausse des montants pour des logements anciens ou neufs. Découvrez tout sur le prêt à taux zéro en 2017.

Ces baisses des taux et ces hausses des aides sont venus dynamiser fortement les transactions de maisons et d’appartements. Cela n’est pas sans conséquence sur les prix moyens de l’immobilier. Sur un an, les notaires notent les chiffres suivants : +1.6 % pour les logements anciens avec une plus forte augmentation pour les maisons avec +1.8 % contre +1.3 % pour les appartements.

Il faut noter aussi de fortes disparités géographiques sur ces variations de prix. En effet, les prix des appartements anciens n’augmentent qu’en Ile-de-France (+2.6 % en un an) contre +0.0 % en Province (les prix y ont donc baissé si l’on tient compte de l’inflation de 0.5 % sur la période). En revanche, c’est en Province que les prix des maisons ont le plus augmenté avec +1.9 % contre +1.2 % en Ile-de-France.

50 % des stations de montagne voient les prix des appartements anciens augmentés

Les notaires communiquent également en cette période de vacances hivernales sur les évolutions des prix des appartements dans les stations de Savoie et de Haute-Savoie entre le 1er octobre 2015 et le 31 septembre 2016 comparé à un an auparavant. Le bilan est assez mitigé avec environ la moitié des stations qui affichent des hausses de prix et un tiers qui affichent des prix en baisse. Voici une carte des évolutions sur un an dans les principales stations des 2 Savoie :

Évolution des prix des appartements anciens en Savoie et Haute-Savoie dans les stations de montagne

C’est à Val-d’Isère et à Megève que les prix sont les plus élevés avec respectivement 7 970 € et 7 620 €.

La hausse des taux d’emprunt immobilier se poursuit en février

Comme nous l’avons vu dans notre analyse des taux de prêt immobilier en février 2017, la hausse des taux commencée fin 2016 continue. Après un record à 1.31 % sur les crédits souscrits en novembre, le taux immobilier moyen est désormais à 1.38 % pour les crédits contractés en janvier 2017.

Ce n’est que 7 points de base de plus que le record historique. Les taux d’emprunt restent donc très compétitifs et avantageux pour ceux qui veulent financer un achat immobilier avec un prêt ou pour ceux qui veulent faire un rachat ou une renégociation de leur ancien prêt immobilier. Néanmoins, la tendance semble réellement inversée par rapport à ces longues périodes de baisse des taux.

Comme nous le verrons ci-dessous, les banques essayent pour le moment de contenir cette hausse des taux afin de bien démarrer l’année 2017 en termes de production de crédit immobilier. Cependant, les tensions sur les taux perdurent en février et pourraient s’accentuer dans les semaines et mois à venir. Nous en reparlerons début mars.

Les marges des banques se restreignent, jusqu’à quand ?

Comme régulièrement lorsqu’il y a des tensions sur les marchés obligataires, on peut observer que les banques mettent du temps avant de suivre la même tendance au niveau des taux de crédit immobilier. Par exemple, on peut voir que dernièrement elles ont joué à la baisse sur leurs marges pour proposer des taux d’intérêt toujours plus bas pour des prêts immobiliers aux particuliers :

Évolution de l'opinion des banques sur leurs marges pour chaque trimestre sur des crédits immobiliers

Ce graphique montre un solde d’opinion. Un résultat négatif signifie qu’il y a une part plus importante des banques qui déclarent diminuer leurs marges sur les emprunts immobiliers par rapport à celles qui déclarent les augmenter. À vous de bien chercher les banques qui font les meilleurs taux du moment.

Le pic de l’année pour le marché immobilier en matière de saisonnalité se situe au printemps. Les banques devraient donc chercher à conserver des taux les plus bas possible pendant cette période afin de capter un maximum de dossier de financement. Néanmoins, elles ne pourront pas éternellement rogner sur leurs marges pour attirer de nouveaux clients ou tenter de conserver les leurs en acceptant des renégociations de taux compétitives.

Acheter sa résidence principale ou faire un investissement locatif : les profils des emprunteurs

Le courtier Empruntis a dressé un portrait-robot des emprunteurs qui sont passés par ses services sur l’année 2016. En voici les principaux chiffres avec des caractéristiques assez différentes entre ceux qui ont eu besoin de financer l’achat de leur résidence principale et ceux qui ont fait de l’investissement en immobilier locatif.

- Crédit immobilier pour une résidence principale (81 % des dossiers) : une moyenne d’âge assez jeune de 37 ans et 9 mois. Quand on voit que 83 % des dossiers pour les résidences principales étaient demandés par des primo-accédants, ceci explique cela. 51 % ont acheté en couple (de quoi rappeler comment acheter à deux sans être mariés ou comment partager l’assurance de prêt sur 2 têtes). Le revenu moyen de ces emprunteurs est de 3 383 €. On notera que 87 % des demandes concernent des personnes en CDI ou fonctionnaires. Enfin, 31 % des dossiers l’ont été sans apport (voir comment emprunter sans apport) et l’apport moyen est de 31 602 €.

- Prêt immobilier pour un investissement locatif (14 % des dossiers) : une moyenne d’âge un peu plus élevé avec 42 ans et 3 mois. 54 % sont des couples. Les revenus de ces emprunteurs sont très nettement supérieurs à ceux qui achètent leur résidence principale avec une moyenne à 4 644 €. Il y a là aussi une part importante d’emplois en CDI et de fonctionnaires (93 %). Si les prêts pour investir sans apport sont dans la même proportion que pour les résidences principales, on constate que le montant moyen de l’apport est bien plus faible avec seulement 24 500 €. Ceci s’explique notamment par le fait que l’on peut déduire les intérêts d’emprunt des revenus locatifs et pas pour une résidence principale.

Article initial publié le 20/02/2017

Pour aller plus loin :

- Posez-vous ces 25 questions avant d’acheter un appartement ou une maison.

- Apprenez à faire une offre d’achat immobilier.

- Intéressez-vous à la renégociation de prêt immobilier pour profiter des taux bas.

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