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Immobilier mai 2015 : les chiffres du mois

Quels sont les chiffres qui font l’actualité immobilière de ce mois de mai 2015 ? Voici les sujets que nous allons aborder ce mois-ci :

- La poursuite de la baisse de l’assiette des droits de mutation de droit commun qui montre que le marché de l’ancien reste peu dynamique.

- Un point sur le niveau actuel des taux de crédit immobilier et sur leur évolution potentielle dans les semaines à venir.

- Une constatation de hausse de la demande en crédit immobilier depuis le début de l’année 2015 et d’une légère hausse des marges des banques en avril.

- Des chiffres de la construction qui ne sont toujours pas bons.

- Une explication sur les premières mesures qui pourraient être prises pour réduire le budget des APL, le plus gros poste de dépense dans le budget du logement.

Découvrez ainsi tout ce qu’il faut retenir pour le marché immobilier en mai 2015.

Mise à jour : découvrez les nouveaux chiffres pour l’immobilier en août 2016.

L’évolution des droits de mutation montre que le marché de l’immobilier ancien ne redécolle pas

Comme toujours, analyser l’évolution de l’assiette des droits de mutation d’un département, d’une région ou d’un pays permet de tirer des conclusions sur la bonne santé de son marché immobilier et notamment du dynamisme des ventes. Le moins que l’on puisse dire sur les derniers chiffres arrêtés à fin mars 2015, c’est que la situation ne s’améliore pas sur l’ensemble de la France.

Sur les 12 derniers mois, l’assiette des droits de mutation baisse de 7 %. Seules la Corse et les DOM connaissent des hausses. Toutes les régions de la métropole française enregistrent des diminutions sur 12 mois glissants (d’avril 2014 à mars 2015) par rapport à la même période précédente (d’avril 2013 à mars 2014) :

Région Montant Évolution sur 12 derniers mois Évolution sur 12 mois par rapport à 2007 (corrigée de l’inflation*)
Ile-de-France 51 884 985 144 € -2 % -11 % (-20 %)
Champagne-Ardenne 1 969 294 118 -5 % -19 % (-28 %)
Picardie 3 076 607 435 - 8 % -23 % (-31 %)
Haute-Normandie 3 246 975 085 -9 % -21 % (-30 %)
Centre 4 553 993 715 -11 % -20 % (-29 %)
Basse-Normandie 2 868 574 276 0 % -16 % (-24 %)
Bourgogne 2 652 642 429 -18 % -25 % (-33 %)
Nord-Pas-de-Calais 6 816 363 530 -12 % -16 % (-25 %)
Lorraine 3 327 500 414 -11 % -21 % (-29 %)
Alsace 3 226 082 532 -4 % -10 % (-20 %)
Franche-Comté 1 835 417 312 -8 % -10 % (-19 %)
Pays de la Loire 8 002 566 652 -2 % -8 % (-17 %)
Bretagne 6 798 711 023 -5 % -12 % (-22 %)
Poitou-Charentes 3 611 075 056 -9 % -14 % (-23 %)
Aquitaine 8 863 874 389 -9 % +2 % (-8 %)
Midi-Pyrénées 5 900 947 661 -9 % -6 % (-15 %)
Limousin 975 533 612 -9 % -19 % (-27 %)
Rhône-Alpes 16 613 555 836 -13 % -8 % (-17 %)
Auvergne 2 134 181 642 -4 % -4 % (-14 %)
Languedoc-Roussillon 6 971 996 244 -8 % -13 % (-22 %)
Provence-Alpes-Côte d’Azur 19 129 021 300 -10 % -14 % (-23 %)
Corse 796 989 767 +1 % +19 % (+6 %)
DOM 1 613 702 087 +6 % -1 % (-12 %)
TOTAL 166 870 591 257 -7 % -12 % (-21 %)

* L’inflation cumulée sur cette période de 8 ans est de 11.7 %.

Si l’Ile-de-France s’en sort pas trop mal avec seulement -2 %, ce n’est pas le cas des autres régions de Province habituellement les plus dynamiques (-10 % pour la région PACA, -13 % pour la région Rhône-Alpes ou encore -9 % pour l’Aquitaine). La chute la plus importante sur un an a eu lieu en Bourgogne avec -18 %.

En outre, si l’on compare ces chiffres à ceux de la même période en mars 2017 (assiette des droits de mutation en droit commun entre avril 2006 et mars 2007), soit il y a 8 ans, on constate une baisse globale brute de 12 % du total pour la France. En tenant compte de l’inflation sur cette période, il s’agit en réalité d’une chute de 21 % !

Le graphique ci-dessous montre l’évolution de cette assiette (en violet pour le droit commun) depuis de nombreuses années et cela s’en prise en compte de l’inflation :

Évolution des droits de mutation de droit commun sur 12 mois glissants jusqu'à mars 2015

Des taux d’intérêt moyens à 2.03 % pour financer un achat immobilier

Comme depuis 17 mois, la moyenne des taux sur les crédits immobiliers souscrits en avril 2015 diminue par rapport au mois précédent. Le précédent record de 2.11 % est donc une nouvelle fois battu avec cette fois-ci un taux moyen de 2.03%. Comme vous pouvez le voir dans notre article de synthèse sur l’évolution des taux immobiliers en mai 2015, la chute des taux visualisée en graphique est très impressionnante.

Nous avons vu également que certaines tensions apparues sur les marchés financiers européens, notamment sur les OAT à 10 ans depuis fin avril pourraient dans un premier temps venir stopper cette spirale de chute des taux immobiliers. Si le niveau de l’OAT 10 ans de la France, qui sert souvent d’étalon pour les prêts sur cette durée et sur de plus longues durées, reste proche des 0.90 % alors qu’il était à moins de 0.50 % depuis fin mars, certaines banques pourraient décider de remonter légèrement leur grille de taux pour des financements immobiliers. Depuis notre dernier article à ce sujet du 7 mai, l’OAT 10 ans de la France est resté au-dessus de 0.87 % avec un pic à 1.01 %.

Quoi qu’il en soit, les taux actuels restent exceptionnellement bas. Ils risquent simplement d’arrêter de baisser dans les semaines à venir, au moins temporairement. Certains emprunteurs y voient un signe qu’il est temps de faire leur renégociation de crédit immobilier pour profiter des taux très bas sans prendre le risque de les voir remonter un peu dans les mois à venir.

Une hausse de la demande de prêt immobilier

Il n’y a pas que pour les renégociations ou les rachats de prêt que les demandes se font de plus en plus nombreuse, ceux qui veulent acheter un nouveau bien immobilier profitent également de ces excellentes conditions sur les taux pour le faire. En effet, les banques constatent depuis 4 mois une augmentation des demandes pour des crédits immobiliers comme le montre ce graphique de la Banque de France :

Évolution du solde d'opinion des banques sur la demande de crédit immobilier mensuelle

Après plusieurs mois de réductions de leur marge sur les prêts immobiliers de risque moyen, les banques ont recommencé à augmenter légèrement leur marge en avril 2015 sur ces mêmes profils :

Évolution des marges des banques sur les crédits immobiliers à risque moyen ou fort

Pour les prêts à risque, le niveau d’exigence des banques reste quasiment identique depuis 12 mois. Aucun relâchement n’est observé sur ces profils-là autrefois davantage courtisés que ça.

La construction de logements n’enregistre toujours pas de meilleurs chiffres

Si le nombre d’emprunt immobilier est plus important sur le 1er trimestre 2015 que l’année passée à la même période, les emprunteurs ont dû principalement acheter des logements anciens. La construction de logements neufs reste, elle, toujours en berne comme en atteste ces chiffres communiqués par le Ministère de l’écologie, du développement durable et de l’énergie :

Évolution du nombre de logements neufs construits à fin mars 2015

Le foncier toujours trop cher et un secteur de l’immobilier neuf qui peine à se réformer pour s’adapter à la baisse de solvabilité des acquéreurs expliquent en grande partie cette situation. Les taux plus bas permettent seulement de limiter les dégâts. Espérons pour ce secteur de la construction que les taux ne remontent pas trop dans les mois à venir car il sera difficile de faire face à une nouvelle période de baisse du pouvoir d’achat immobilier.

Le budget de 17 milliards d’euro par an d’APL pourrait être réduit

L’État consacre chaque année environ 46 milliards d’euros dans le budget pour le logement pour un résultat plus que mitigé tant les problèmes de logement en France persiste. L’un des plus gros postes de dépense pour ce secteur (37 % du budget) est celui des Aides Personnelles au Logement (APL) versées par la CAF avec 17 milliards d’euros.

Cette manne d’argent qui se déverse sur le marché locatif tire les loyers vers le haut. Ce qui réduit fortement l’efficacité de ces aides. Au final, elles profitent davantage aux bailleurs qui obtiennent des loyers plus élevés qu’aux locataires qui devaient bénéficier d’allégement de leurs charges sur ce poste de dépense. Ainsi, dans son optique de trouver 30 milliards d’euros d’économies supplémentaires, le gouvernement voit dans ce budget "Logement" de quoi faire des économies conséquentes.

Plusieurs pistes sont à l’étude. La restriction des APL aux étudiants qui sont en même temps rattachés au foyer fiscal de leur parent refait son apparition dans les rumeurs, mais semble une nouvelle fois sur le point d’être mise de côté. En revanche, le gouvernement entend bien s’attaquer à ceux qui perçoivent des APL alors qu’ils possèdent déjà un patrimoine conséquent afin de restreindre cette aide à ceux qui en ont le plus besoin. Les premiers chiffres annoncés parlent d’une suppression d’APL pour ceux qui disposent d’un patrimoine de plus de 75 000 €. Ce qui représente environ 4 % des ménages qui bénéficient de cette aide. D’autres solutions sont à l’étude. Nous ne manquerons pas de vous tenir informé des choix définitifs à ce sujet.

Pour aller plus loin :

- Retrouvez nos derniers articles sur l’évolution des prix de l’immobilier en 2016.
- Regardez où trouver les meilleurs taux.
- Renseignez-vous sur les éléments concernant l’immobilier pour votre déclaration de revenus aux impôts.

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