Inflation : conséquences sur l’immobilier en France

Possibilité de forte inflation en France dans les années à venir

Pour faire face à l’immensité des dettes mondiales, nombreux sont ceux qui prônent une forte inflation sur plusieurs années. Un article récent sur Rue89.com titrait même "« Vive l’inflation ! » Le FMI ose toucher à un tabou économique". Le sujet étant sensible, cet article a déclenché de très nombreux commentaires.

Allons-nous passer d’une période de déflation à une forte période d’inflation ? Difficile de répondre à cette question. Néanmoins il est toujours intéressant de s’interroger sur les conséquences possibles d’une forte inflation dans les années à venir. Analyser et comprendre les différents mécanismes permet d’adapter sa stratégie de gestion de patrimoine à un environnement économique qu’on ne maitrise pas et qui évolue sans cesse.

Ces pistes de réflexion sont axées sur les conséquences possibles de l’inflation sur le secteur qui nous intéresse : l’immobilier.

Corrélation entre immobilier et inflation

Qu’est-ce que l’inflation ? Voici la définition de l’inflation que fournit l’INSEE : "L’inflation est la perte du pouvoir d’achat de la monnaie qui se traduit par une augmentation générale et durable des prix. Elle doit être distinguée de l’augmentation du coût de la vie. La perte de valeur des unités de monnaie est un phénomène qui frappe l’économie nationale dans son ensemble, sans discrimination entre les catégories d’agents. Pour évaluer le taux d’inflation on utilise l’indice des prix à la consommation (IPC). Cette mesure n’est pas complète, le phénomène inflationniste couvrant un champ plus large que celui de la consommation des ménages."

Certains estiment, à juste titre selon nous, que l’inflation est un indice tronqué. En effet, l’indice des prix à la consommation exclue tout bien d’investissement et donc l’immobilier. Pourtant, si l’immobilier est un bien d’investissement, c’est également un bien de consommation. Il est en effet nécessaire de se loger.

L’étude de la corrélation entre les variations de l’inflation et les variations des prix de l’immobilier montre que ces évolutions ne sont pas forcement corrélées. Grâce au calculateur très utile de France-inflation.com, nous pouvons voir qu’entre 1998 et 2008, l’inflation n’a été que de 20%. Pendant ce temps là, les prix de l’immobilier ont augmenté de 140%. La valeur d’une maison ou d’un appartement a donc fortement augmenté même en corrigeant cette hausse de l’inflation. Le rendement réel (rendement brut corrigé de l’inflation) a donc été très élevé pendant cette période.

Néanmoins lors des pics pétroliers, la forte inflation de 1974 à 1984 a permis à toute une génération de devenir propriétaire grâce à l’inflation. Tous ceux qui ont acheté un bien immobilier avec un emprunt immobilier ont vu leur effort de remboursement diminuer rapidement au fur et à mesure que les salaires se revalorisaient pour suivre l’inflation. Ils ont fini de rembourser leur maison ou leur appartement avec de la "monnaie de singe".

Inflation et revalorisation des salaires

Pour que l’inflation profite réellement aux emprunteurs, il est primordial que les salaires soient revalorisés en fonction de l’inflation. Si cette hausse des salaires par rapport à l’inflation a permis aux Français de ne pas perdre en pouvoir d’achat, rien ne garantit qu’en cas de nouvelle période d’inflation les salaires soient indexés dans les mêmes proportions. En effet, les règles du jeu ont changé depuis la période des premiers chocs pétroliers, la mondialisation et la financiarisation à outrance sont notamment passées par là.

Pour que le remboursement d’un prêt immobilier demande moins d’effort pour un ménage (taux d’endettement moins élevé), il faut que les salaires augmentent de manière conséquente et que les emprunts soient souscrits à taux fixes ou à taux variables capés.

Conséquences de l’inflation sur les taux de crédit immobilier

Pour contenir l’inflation et pour que la machine ne s’emballe pas, les banques centrales seront obligées de fortement augmenter leurs principaux taux directeurs. Ceci aurait pour conséquence une très forte augmentation des taux de crédit immobilier pour un particulier. La somme maximale qu’un emprunteur pourrait souscrire serait fortement revue à la baisse et ceci aurait pour conséquence de faire chuter les prix de l’immobilier.

Par exemple, pour une mensualité de 1 000 € et un taux de 4%, vous pouvez emprunter 165 000 €. Si les taux de prêt immobilier passent à 8%, vous ne pourrez emprunter plus que 119 554 €. La "désolvabilisation" de la demande entraînera une chute des prix des maisons et des appartements.

Attention, la souscription d’un crédit immobilier à taux variable non capé, dans une période où la possibilité d’une forte inflation est réelle, constitue un véritable danger. Les mensualités peuvent exploser dangereusement en cas de réelle inflation, mettant en grandes difficultés financières les emprunteurs.

Évolution des loyers face à l’inflation

L’indice de référence des loyers est indexé sur l’indice des prix à la consommation. Le prix d’une location suivra donc l’évolution de l’inflation. Les loyers pourraient de nouveau fortement augmenter comme après la poussée inflationniste de l’été 2008.

Si les salaires suivent l’inflation, la part du loyer dans le budget des ménages restera identique. En revanche si la hausse des salaires est inférieure à l’inflation voire inexistante, se loger demandera une part de plus en plus importante de son budget.

Comment évolueront les prix immobiliers en phase d’inflation élevée ?

Comme nous l’avons vu précédemment, une forte inflation serait accompagnée d’une forte hausse des taux de crédit immobilier. Les taux d’emprunt actuellement bas permettent de limiter la baisse des prix mais si les taux s’orienteront durablement à la hausse, l’ampleur de la baisse des prix de l’immobilier serait bien plus importante.

N’oublions pas que l’inflation minimise la hausse et maximise la baisse. En d’autres termes, si on corrige l’évolution des prix de l’immobilier de l’inflation (calcul en euros constants), la hausse est moins importante mais la baisse est accentuée.

Conclusion pour votre projet immobilier

Voici les différents points à retenir pour votre projet immobilier en cas de forte inflation :

• Si le prêt à taux variable non capé n’est pas recommandé, il est à fuir lors des risques d’inflation : n’empruntez pas à taux variable non capé. Si vous avez déjà souscrit un crédit de ce type, étudiez la possibilité d’un rachat de crédit pour basculer sur un taux fixe ou un taux variable capé.

• Si vous bénéficiez d’un apport conséquent, vous êtes moins dépendant des taux de prêt immobilier, il peut être intéressant d’attendre une hausse des taux et donc une forte baisse des prix.

• Le remboursement d’un emprunt ne sera moins douloureux qu’à la condition que les salaires suivent l’inflation. Attention à ne pas souscrire à tout prix un gros emprunt maintenant en espérant le rembourser en monnaie de singe dans quelques années, la revalorisation des salaires n’est pas garantie.

• Si vous êtes un investisseur, l’immobilier ne procurera des rendements intéressants qu’une fois que les prix auront chuté et que les loyers se seront revalorisés. Le ratio "prix d’achat / loyers" est actuellement encore très élevé et pourrait fortement diminuer en cas d’inflation élevée (baisse du prix et hausse des loyers).