La base PATRIM pour estimer la valeur d’un bien immobilier

Présentation de la base PATRIM Usagers de la DGFiP

La Direction Générale des Finances Publiques (DGFiP) interroge une base de données recensant toutes les transactions immobilières pour estimer si un bien a été surévalué ou sous-évalué dans le cadre d’une succession, d’une donation ou encore d’une déclaration d’ISF.

Depuis la fin de l’année 2013, la DGFiP a lancé un nouveau service « PATRIM Usagers » qui permet aux particuliers d’avoir le même niveau d’accès à l’information qu’eux pour l’estimation d’un bien immobilier. Ainsi, le contribuable peut effectuer lui-même, ou avec l’aide d’un professionnel de son choix, un calcul pour estimer la valeur vénale d’un logement en particulier. Pour cela il pourra désormais le comparer aux autres biens similaires qui ont été vendus récemment dans le même secteur géographique.

Ce service va permettre de faciliter les déclarations fiscales et administratives au sujet des biens immobiliers. En accédant par ce biais aux dernières valeurs immobilières connues, l’usager pourra obtenir l’évaluation la plus proche possible de la réalité. Cela devrait limiter les risques de mauvaises estimations et de déclarations erronées qui pourraient conduire à des redressements fiscaux.

Avec la base PATRIM usagers, les Français ont donc un nouveau service d’aide pour une évaluation immobilière et auront un accès à l’information similaire à l’administration fiscale. Une bonne nouvelle pour tous ceux qui prônent pour un meilleur accès et une plus grande clarté dans tout ce qui se rapporte aux prix de l’immobilier en France.

Retrouvez toutes les solutions pour l’estimation d’un bien immobilier et nos conseils pour fixer correctement le prix de vente de votre bien ou acheter au bon prix.

Un accès restrictif à ses informations précieuses sur la valeur des logements

L’utilisation de cette base de données est restreinte à des fins de déclarations fiscales ou administratives :

• Pour une déclaration d’ISF (ou pour calculer si vous y êtes redevable),
• Pour une déclaration de succession,
• Pour un acte de donation,
• Pour un contrôle fiscal,
• Pour une procédure d’expropriation.

On pourra regretter que tous les citoyens français n’aient pas le même droit d’accès à ces informations qui peuvent se révéler importantes et déterminantes dans le cadre d’une vente ou d’un achat immobilier… Ces informations sont bien plus précises et objectives que tous les autres indices des prix immobiliers.

Vous pouvez consulter la fiche descriptive officielle sur le site impots.gouv.fr pour plus d’informations sur les données recueillies et leurs usages.

Mise à jour : bonne nouvelle ! La base de statistiques immobilières Patrim est désormais ouverte à tous depuis le 1er mai 2017.

Autre bonne nouvelle : depuis mai 2019, il est possible d’utiliser la base DVF sur les prix de l’immobilier similaire à Patrim mais avec d’autres fonctionnalités, aucun besoin de connexion, plus de restrictions d’usage, etc.

Comment accéder à ce service gratuit en ligne ?

Pour contrôler l’usage qui est fait de ce service, le fisc n’autorise l’accès à la base PATRIM Usagers qu’après la connexion à votre compte fiscal sur le site des impôts. Voici la procédure à suivre pour vous connecter et interroger cette base de données sur les transactions immobilières :

• Rendez-vous sur le site http://www.impots.gouv.fr/.
• Dans la partie réservée aux particuliers, vous devez vous connecter avec vos informations personnelles. Soit vous utilisez votre numéro fiscal et votre mot de passe si vous en avez déjà défini un. Soit vous devez utiliser votre numéro fiscal, votre numéro de télédéclarant et votre dernier revenu fiscal de référence.
• Cliquez sur le lien « Recherchez des transactions immobilières » (voir image ci-dessus avec l’encadré rouge). Une nouvelle fenêtre s’ouvre.
• Vous devez ensuite lire les consignes d’utilisation et les restrictions d’accès.
• Vous devez obligatoirement justifier la raison pour laquelle vous souhaitez utiliser les données de PATRIM (déclaration d’ISF, déclaration de succession, acte de donation, contrôle fiscal, expropriation).
• Une fois identifié et connecté au service, vous pouvez saisir vos critères de sélection (type de bien, fourchette de surface, lieu de recherche avec un rayon de proximité plus ou moins élevé et une période de recherche). Vous avez la possibilité d’obtenir plus de critères pour une recherche plus précise (construction, situation locative, nombre de pièces, avec ou sans ascenseur, fourchette de superficie pour le terrain, dépendances, etc.).

Vous obtenez ainsi la liste des transactions immobilières sélectionnées avec leur localisation sur une carte IGN.

Des informations très détaillées sur les ventes immobilières récentes

Vous allez obtenir les informations suivantes sur chaque transaction recensée :

• Le numéro de référence permettant de localiser ce logement sur la carte IGN,
• Le département,
• La commune,
• L’adresse (rue, avenue, etc. mais sans le numéro),
• La date de la vente,
• L’année de construction de l’immeuble ou de la maison,
• Le nombre de pièces,
• La surface du terrain en m²,
• La surface utile du logement en m²,
• Le prix de vente en euros,
• Le prix du m² de surface utile,

Vous pouvez ensuite obtenir plus de données sur chaque vente en cliquant sur « détails ». Vous obtiendrez en plus :

• Le numéro d’enregistrement de la vente,
• La nature de la mutation,
• Le service d’enregistrement,
• Les références cadastrales,
• Des précisions sur les caractéristiques du bien immobilier (dépendances, répartition des pièces, type de matériaux, etc.)

Vous pouvez ainsi comparer les caractéristiques et les prix de vente au bien que vous souhaitez estimer et ainsi affiner votre évaluation. Cela ne vous garantira pas une valeur vénale précise de votre logement mais un ordre de grandeur déjà suffisamment explicite.

Cela peut notamment servir pour estimer la plus-value immobilière à payer sur votre résidence secondaire ou tout investissement locatif considéré comme telle.

Constat d’écart important entre le prix réel et ce que le vendeur demande

Dans différents secteurs géographiques, on peut observer des écarts de prix très importants entre les biens qui se sont vendus très récemment et le prix des biens similaires affiché dans les annonces immobilières.

Dans les cas extrêmes, une surévaluation de 20 à 30 % du prix de la majorité des biens similaires en vente laisse à penser que les vendeurs sont complètement déconnectés de la réalité du marché. Ils auront de grandes difficultés pour vendre s’ils ne changent pas leur approche.

Ce qui est le plus inquiétant, c’est que ces annonces immobilières sont souvent publiées par l’intermédiaire d’une agence immobilière. On peut s’interroger sur le rôle de ces intermédiaires qui acceptent de placer des logements à des prix auxquels ils savent pertinemment qu’ils ne vendront jamais. Mais cela est un autre débat…

Pour les acquéreurs, ce type d’information fournie par la base PATRIM est une mine d’or qui permet de prendre connaissance des prix réels et non des prix fantasmés par les vendeurs. Il est ainsi plus simple de savoir de combien peut-on négocier le prix affiché d’un bien immobilier.

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