La bulle immobilière est-elle en train de regonfler ?

Les chiffres bruts de Century21 et leurs interprétations

Avant de parler d’explosion des prix de l’immobilier et d’un renforcement de la bulle immobilière en France, revenons sur les chiffres de Century 21 qui ont déclenché une grosse vague médiatique.

Avant de résumé les principaux éléments à retenir, voici un lien vers le dossier de presse de Century21.

Vous pouvez donc consulter la source de tout ce tapage médiatique sur le fait que les prix de l’immobilier en France ont augmenté de 8.48% en un an en pleine crise économique. Vous pouvez donc vous faire votre propre opinion sans être influencé par les interprétations diverses que l’on peut entendre ou lire.

Les journalistes ne jouent pas leur rôle

Une chose est certaine c’est qu’avec un tel communiqué, Century 21 s’est fait un gros coup de publicité. Ces chiffres sont repris dans tous les médias (journaux papiers, en ligne, télévisés, radios, etc.) et sont diffusés régulièrement. Il est difficile de ne pas les avoir entendus tellement ils sont cités partout.

Le problème c’est qu’il n’y a aucun journaliste, ou très peu, qui relativise ces données et les replace dans leur contexte actuel. Tous ces chiffres sont généralisés comme s’ils étaient une vérité absolue pour décrire l’évolution de tous les prix.

Pourtant, l’indice de Century 21 ne peut pas être jugé comme fiable et révélateur de l’évolution de tout le parc immobilier français :

 Century 21 est principalement implémenté dans les plus grandes villes françaises et les régions où l’immobilier est cher. Les chiffres obtenus ne tiennent donc quasiment pas compte des prix dans les campagnes ou villes plus petites. Regardez par exemple la répartition des agences Century 21 en Rhône-Alpes pour vous en rendre compte.

 Chiffres basés sur 23 200 transactions enregistrées : soit moins de 10 % des ventes totales réalisées en France pendant cette période.

Comment parler de statistiques fiables et parlantes dans ces conditions ?

En outre, Century 21 annonce un fort rebond des ventes (+24% au 1er semestre 2010 par rapport au 1er semestre 2009) et clame que c’est reparti comme avant. C’est sans préciser que cette hausse n’est que la conséquence d’un premier semestre 2009 catastrophique (au moins 35 à 40% en baisse par rapport à 2008). Nous sommes encore donc très loin des volumes de vente d’avant crise...

On constate surtout que ce sont les achats locatifs qui ont fortement progressé. Ce sont notamment les catégories CSP+ et les plus de 60 ans qui ont investi le plus. La chute boursière a simplement fait transférer de nombreux fonds de la bourse vers l’immobilier.

Cette situation est paradoxale car l’immobilier est aujourd’hui l’un des investissements les plus risqués. De plus, les rendements locatifs en immobilier n’ont jamais été aussi bas. Cet effet psychologique risque de jouer des tours à de nombreux épargnants dans les années à venir.

Une deuxième phase de fort blocage du marché immobilier à prévoir

Dans tous les médias, et dans beaucoup de discours, cette annonce de forte hausse des prix de l’immobilier donne le sourire et est interprétée comme une bonne nouvelle. Pour nous, c’est tout le contraire !

Même s’il faut relativiser ces chiffres sur ce qu’ils représentent, la hausse actuelle dans ces zones-là ne profitera qu’à très peu de personnes et les conséquences pourraient être dramatiques pour le marché immobilier dans les mois à venir.

Effectivement, ces hausses de prix entraîneront un nouveau blocage du marché très rapidement et cela même sans hausse des taux de crédit immobilier. Si cela se produit, ce sont tous les professionnels du secteur immobilier qui trinqueront de nouveau. Le nombre de ménages solvables fond comme neige au soleil...

De plus, les primo-accédants, dont les capacités d’achat sont déjà très faibles, auront encore plus de difficulté à acheter. Et les propriétaires de leur résidence principale perdront de l’argent s’ils veulent en acheter une autre.

Seuls les investisseurs qui ont des biens à vendre, et les propriétaires qui souhaitent vendre pour passer en location seront bénéficiaires d’une nouvelle hausse des prix.

En attendant des chiffres plus fiables...

Il ne fait aucun doute que les prix de l’immobilier ont fortement augmenté à Paris comme nous l’avons vu avec les chiffres de MeilleursAgents qui montrent que les prix des appartements à Paris ont augmenté de 12 % en un an. Cette tendance sur les prix parisiens devrait être confirmée par les notaires de Paris / Ile-de-France. C’est peut-être le cas dans les endroits les plus recherchés, notamment par les investisseurs : petites surfaces en centre de grandes villes ou dans des régions très sur-côtées (Genevois français, etc.)

Les dernières courbes de Friggit montrent une forte hausse pour Paris, une hausse d’ampleur moins forte pour l’Ile-de-France. Mais les chiffres pour la Province ne sont pas encore disponibles.

Les données que fourniront les notaires sur l’ensemble des transactions hors Paris permettront d’avoir un avis beaucoup plus juste sur l’évolution des prix de l’immobilier en France.

En attendant, n’oubliez pas qu’il existe de fortes disparités entre les marchés immobiliers. Ceux qui surveillent depuis plusieurs mois leur marché immobilier local se rendront vite compte si cette information est plausible ou non sur leur secteur.

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