La hausse des taux n’effacera pas la baisse des prix

Hausse des taux de crédit et baisse des prix

Les taux de crédit ont fortement augmenté durant les derniers mois et devraient continuer à augmenter dans les mois à venir. Beaucoup pensent donc qu’il est préférable de se dépêcher d’acheter avant que les taux ne montent encore. Mais ils ont souvent tort !

En effet, si les taux montent, les prix de l’immobilier, eux, baissent et cette phase de baisse ne fait que commencer. (Pour comprendre cette tendance, étudiez les courbes de Friggit).

Le premier réflexe est de se dire que la baisse des prix des logements sera comblée par la hausse des taux de crédit et qu’il n’y a pas de meilleur moment pour réaliser un achat, ce serait une erreur...

Étudier différents scénarios

Pour comprendre pourquoi il est préférable d’attendre avant de se lancer dans un projet d’achat immobilier, il suffit de faire des calculs simples en fonction de différents scénarios :

 Achat maintenant avec les prix et les taux actuels (environ 5%).
 Achat dans 1 ou 2 ans avec des taux légèrement supérieurs (environ 5.5%) et un prix d’acquisition de 10 à 15% moins cher.
 Achat dans 3 ans avec des taux hauts (genre 7%) mais des prix immobiliers de 20 à 25% inférieurs à ceux d’aujourd’hui.

Attention, si les tendances de hausse des taux et de baisse des prix ne sont plus à démontrer, il reste difficile de donner des chiffres précis à court ou moyen terme. Calculez donc ces différents scénarios en faisant varier les niveaux des taux et de baisse des prix.

Exemple de projet

Étudions un exemple concret de projet immobilier, basé sur des chiffres proches des moyennes observées :

Mr et Mme X désirent acheter un bien qui coûte aujourd’hui 200 000€. Ils devront ajouter les frais de notaire à 7% du prix du bien immobilier d’environ 14 000€. Ils disposent d’un apport personnel de près de 20% de leur projet à savoir 40 000€ et peuvent rembourser des mensualités de 1 000€.

Achat aujourd’hui :

La réalisation de cet achat au taux actuel de 5% leur demanderait un crédit immobilier de 174 000€ (200 000 + 14 000 - 40 000) sur 26 ans pour un coût d’emprunt hors assurance d’environ 137400€.

Ce projet demandera donc un financement total de 351 400€, hors frais d’assurance de prêt. (200 000€ + 14 000€ + 137 400€)

Achat dans 2-3 ans :

Un scénario fort probable est un prix d’acquisition diminué de 20%, soit 160 000€, mais avec des taux plus élevés, disons 7%. On considère que l’apport personnel n’a pas évolué. Les frais de notaire, proportionnels au prix du bien, diminuent à 11 200€.

Il faut donc à Mr et Mme X, un emprunt de 131 200€ (160 000 + 11 200 - 40 000). Le prêt de cette somme à des taux d’intérêts de 7% et avec des mensualités de toujours 1 000€ se ferait donc sur 21 ans avec un coût d’emprunt d’environ 119 500 €.

Ce projet demandera donc un financement total de 290 700€, hors frais d’assurance de prêt (160 000€ + 11 200€ + 119 500€).

Conclusion :

Mr et Mme X auront donc économisé au final plus de 60 000€ sur leur projet immobilier s’ils diffèrent leur achat et ils auront même fini de tout payer quelques années plus tôt en ayant commencé à rembourser plus tard. Même s’ils ont dû payer un loyer durant ce temps d’attente, ils seront largement gagnants.

En serait-il de même avec votre projet ? Utilisez au maximum les simulateurs de crédit immobilier et faites les calculs. Cela ne prend que quelques minutes d’effort et ça peut vous faire gagner plusieurs mois voire plusieurs années de salaire.

Découvrez de nombreux conseils pour améliorer votre financement immobilier et apprenez à payer beaucoup moins cher pour votre crédit.

Pour aller plus loin :

 Lisez notre article "les taux de prêt sont bas, faut-il en profiter ?"
 Consultez les taux actuels proposés par les principaux courtiers.
 Apprenez à combattre les idées reçues sur l’immobilier.