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Le taux effectif global d’un prêt immobilier (TEG)

Qu’est-ce que le TEG (Taux Effectif Global) d’un emprunt immobilier ? Nous allons revenir en détails sur cette page sur cette notion qui figure obligatoirement dans toute offre de crédit immobilier et qui s’avère très utile lorsque l’on veut comparer plusieurs propositions de financement. Nous reviendrons également sur le mode de calcul de ce TEG ainsi que sur les erreurs fréquentes que font les banques et les conséquences que cela peut avoir pour l’emprunteur.

Définition du Taux Effectif Global d’un crédit immobilier

Pour éviter les publicités trompeuses et permettre aux consommateurs de mieux comparer les offres, la législation sur les offres de crédit impose la notion de Taux Effectif Global, résumé en TEG. Il s’agit du taux d’intérêt total que va vous demander une banque pour vous financer. Cela vous permet d’avoir conscience du coût réel total de votre montage financier. Ce taux comprend différentes choses dans le cadre d’un prêt immobilier :

- Le taux nominal de l’emprunt. Il s’agit ici du taux d’intérêt annuel de base exigé par la banque pour le paiement de ce prêt d’argent.

- Le coût total des frais d’assurance de prêt. On ne retient ici que les assurances obligatoires.

- Le montant des frais de dossier.

- Les frais de garantie.

- Tout autre frais qu’imposerait la banque pour vous accorder votre financement.

Pour être légal, le taux effectif global de votre crédit ne doit jamais dépasser le taux d'usure légal imposé par la Banque de France pour ce genre de produit. Il s’agit d’un taux maximal légal imposé pour chaque catégorie de financement.

Depuis quelques années, ce TEG doit toujours être indiqué clairement dans toute publicité faisant référence à un taux de prêt ainsi que dans toute offre préalable de crédit. Il est indispensable également sur votre contrat définitif de financement.

Attention, si vous choisissez de faire une délégation d’assurance emprunteur, le TEG annoncé par votre banque ne contiendra pas le coût de cette assurance prise auprès d’un autre établissement.

En outre, si vous avez recours à plusieurs crédits immobiliers, certains frais peuvent être répartis différemment en fonction de l’affectation qui en est faite. Demandez, dans ce cas, à recevoir le détail des calculs de ce TEG par prêt.

Un indicateur très utile pour comparer différentes solutions de financement

Dans notre page récapitulative des meilleurs taux immobiliers actuels nous ne reprenons que les taux d’intérêt hors coût d’assurance emprunteur, hors frais de dossier et autres frais du financement. Il en est de même dans notre suivi de l’évolution des taux immobiliers que nous faisons chaque mois. Il s’agit ici du taux nominal, celui sur lequel toutes les banques communiquent.

Néanmoins, pour bien comparer deux propositions de financement pour l’achat de votre logement ou vos travaux, vous devez regarder l’ensemble des coûts dans leur globalité. Comme nous l’avons vu ci-dessus, il n’y a pas que des intérêts sur l’argent prêté à payer. Il y a également des cotisations obligatoires d’assurance de prêt (décès/invalidité principalement, mais aussi assurance chômage ou perte d’emploi si elles sont imposées par la banque, etc.), des frais de dossier, des frais de garanties du prêt, etc. Certaines banques peuvent donc proposer un taux nominal un peu plus attractif, mais se rattraper avec une assurance emprunteur chère, des frais de dossier plus important, etc. En comparant les TEG (à condition de vérifier qu’ils contiennent bien les mêmes choses, notamment l’assurance de prêt), vous aurez ainsi une meilleure vision du coût global.

C’est pour cela que la législation impose aux banques et autres organismes de crédit de mentionner obligatoirement le Taux Effectif Global dans une offre de prêt immobilier. Cela permet d’avoir un taux plus complet qui englobe l’ensemble des frais et qui permet de comparer simplement plusieurs offres sur la base d’un même indicateur calculé de la même manière par tous les organismes.

Règle de calcul du TEG en immobilier

Pour un prêt immobilier, le taux effectif global doit être un taux actuariel « proportionnel ». C’est une méthode de calcul qui est donc imposée pour tous les établissements. Elle est la même pour tous.

Le premier élément à prendre en compte est la période de remboursement. Pour quasiment tous les emprunts immobiliers il s’agit du mois. Les banques doivent d’abord proposer un TEG mensuel. Le taux annuel est ensuite calculé en multipliant le taux mensuel par le rapport entre la durée de l’année et celle de la période unitaire (par exemple, pour une échéance mensuelle, une multiplication par douze), d’où le qualificatif de "proportionnel".

Pour chaque composante des frais, il va donc falloir calculer ce taux mensuel et le taux annuel correspondant. On connaîtra alors l’impact des frais de dossier, des coûts d’assurance de prêt, etc. sur ce TEG. Nous revenons plus en détails sur tous ces calculs avec un exemple pour mieux comprendre toutes les subtilités et des outils pour vous aider dans cette démarche dans notre article sur le calcul du TEG d’un prêt immobilier.

Attention, il ne faut pas confondre avec le TAEG qui est utilisé pour un crédit à la consommation et dont les modalités de calcul sont différentes (méthode actuarielle plutôt que proportionnelle). À la question "TEG ou TAEG ?" la réponse dépendra de la nature du prêt accordé. En ce qui nous concerne, pour les crédits immobiliers, il s’agit toujours du TEG.

Les banques se trompent parfois sur le calcul de ce taux effectif global

Depuis quelque temps, différentes sociétés ont vu le jour dans un domaine bien spécifique : aider les particuliers à traquer les erreurs des banques dans leur contrat de crédit immobilier et ainsi leur obtenir de fortes réductions ou dédommagement en négociant avec la banque avant de déclencher une procédure judiciaire.

Dans la majorité des cas, les erreurs des banques sur les crédits immobiliers proviennent d’un TEG erroné. En se trompant dans leur calcul ou en oubliant certaines mentions obligatoires, la banque laisse à l’emprunteur la possibilité de se retourner contre elle par le fait que ce faux TEG ou cette notion manquante ne lui a pas permis de décider correctement s’il devait accepter ce prêt immobilier ou non. Il a notamment pu être trompé en choisissant cet organisme de financement plutôt qu’un concurrent en comparant des taux effectifs globaux qui étaient mal calculés...

Nous détaillons ces faits et les recours possibles pour les emprunteurs concernés dans un notre article "Faux TEG, mention manquante, des erreurs de votre banque qui vous rapportent gros.

Pour aller plus loin :

- Comparez également les assurances emprunteurs pour savoir laquelle est la moins chère.
- Retrouvez notre suivi de l’évolution des taux de prêt immobilier en 2017.
- Renseignez-vous sur le remboursement anticipé d’un prêt immobilier.
- Profitez des taux bas pour renégocier votre crédit ou faire un rachat de prêt immobilier.

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