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Les diagnostics obligatoires pour louer un bien immobilier

Lorsque vous achetez pour louer, vous devez faire réaliser différents diagnostics immobiliers avant de pouvoir mettre en location l’appartement ou la maison. Le nombre est bien plus restreint que les 10 diagnostics exigés pour vendre, mais vous devez pouvoir donner quelques informations à vos locataires sur les caractéristiques de votre logement. Découvrez les diagnostics immobiliers obligatoires pour louer un bien immobilier.

Des contrôles nécessaires pour l’information des locataires

Dans le but d’améliorer le niveau d’information des consommateurs, différents diagnostics immobiliers ont été mis en place au fil des dernières années. Pour chaque caractéristique importante du logement (électricité, plomb, amiante, performance énergétique, etc.), il existe un document certifié à fournir qui détermine son état actuel et apporte des recommandations sur des améliorations potentielles.

En tant que propriétaire bailleur, lorsque vous louez à un locataire votre logement, vous êtes contraint de lui fournir les résultats de 4 diagnostics immobiliers dans ce qui constitue le dossier de diagnostic technique (DDT). Ils doivent figurer en annexe du contrat de location.

En outre, nous verrons que même s’il n’est pas à fournir dans ce dossier technique, le diagnostic amiante peut vous être demandé par votre locataire.

Le diagnostic de performance énergétique est indispensable dès l’annonce immobilière

Le premier diagnostic qui est obligatoire pour un bailleur est le DPE (diagnostic de performance énergétique). Il informe le locataire sur le niveau de consommation d’énergie du logement ainsi que sur le niveau des émissions de gaz à effet de serre. Cela lui permet de se faire une idée sur l’ampleur de ses futures factures de chauffage, etc.

Le DPE contient également des préconisations pour le bailleur sur les travaux à effectuer pour réduire la consommation de chauffage et améliorer les performances énergétiques de l’appartement ou de la maison.

Vous ne pouvez pas attendre d’avoir trouvé un locataire pour faire réaliser ce diagnostic. En effet, depuis le 1er janvier 2010, le DPE doit figurer dans vos annonces immobilières. Les personnes en recherche d’une location peuvent ainsi choisir plus facilement entre plusieurs logements.

Le risque d’exposition au plomb doit être signalé

Si votre logement a été construit avant le 1er janvier 1949, vous devez fournir un constat de risque d’exposition au plomb (CREP). Un diagnostiqueur va détecter s’il y a du plomb dans les peintures ou les revêtements. Il pourra ainsi en déterminer la quantité et la localisation.

Cela permet d’avertir les occupants du logement sur l’état leur niveau de risques d’exposition au plomb. Attention, tout manquement d’information de la part du bailleur peut conduire à des sanctions pénales pour une exposition à des risques pour la santé des locataires.

Un état des risques naturels et technologiques complète les diagnostics

3ème et dernier document à fournir à votre locataire : un état des risques naturels et technologiques (ERNT). C’est un document qui informe sur des risques liés à l’environnement extérieur du logement (inondation, tremblements de terre, etc.).

Pour chaque commune le préfet fournit des informations sur le niveau de ces différents risques.

Le diagnostic sur les surfaces habitables dit aussi loi Boutin

Depuis 2009, les propriétaires bailleurs doivent également renseigner la superficie habitable du logement qu’ils mettent en location. Pour cela il faut réaliser un diagnostic des surfaces habitables de la loi Boutin.

Comme pour la loi Carrez pour la vente, la loi Boutin oblige le propriétaire bailleur à définir clairement dans le bail de location la taille des surfaces habitables du logement loué. Attention, il existe des différences dans les modes de calcul des métrages entre ceux deux diagnostics de superficie. Vous ne pouvez donc pas utiliser les calculs d’un diagnostic Carrez à la place d’un diagnostic Boutin et vice-versa.

En cas d’erreur de plus de 5 % sur cette superficie indiquée, le locataire est en droit d’exiger une réduction du loyer au prorata des mètres carrés manquants. C’est une mesure récente apportée par la loi ALUR depuis mars 2014.

Votre syndic de copropriété doit également fournir des documents sur les parties communes

Si votre logement appartient à une copropriété, votre syndic doit également vous fournir des informations sur différents résultats de diagnostics immobiliers (plomb, termites, amiante, etc.).

Il faut effectivement informer votre locataire sur l’état des parties communes de votre copropriété. Il faut prévoir de 100 à 200 € pour l’obtention d’une copie de ces documents auprès du syndic. Cela fait partie des nombreux frais du syndic dont il faut surveiller le prix.

Le diagnostic amiante n’est pas dans le dossier de diagnostic technique mais peut vous être demandé

Depuis le 1er avril 2013, vous devez tenir à disposition de vos locataires le diagnostic amiante du logement que vous leur louez. Ceci est valable pour tous les logements dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997 (l’amiante a été interdit ensuite pour toutes les constructions).

Votre locataire peut exiger de recevoir une copie de ce diagnostic sur simple demande. Si vous n’en avez pas encore fait réaliser un, il est donc nécessaire de le faire rapidement. Cliquez ici pour demander des devis gratuitement.

Diagnostic électricité et gaz obligatoires à partir du 1er juillet 2017

Un nouveau décret vient de rendre obligatoire avant toute mise en location d’un appartement ou d’une maison l’ajout d’un diagnostic gaz (vérification de toute vos installations au gaz comme les systèmes de chauffage ou de production d’eau chaude sanitaire, les tuyauteries qui alimentent ces équipements et également la ventilation des pièces concernées) et d’un diagnostic électricité pour les contrats de location établis à partir du 1er juillet 2017 pour les installations de plus de 15 ans dans des immeubles dont le permis de construire date d’avant le 1er janvier 1975 et à partir du 1er janvier 2018 pour tous les autres logements en location.

Comment obtenir ces diagnostics immobiliers avant de louer ?

Pour réaliser ces diagnostics immobiliers, vous pouvez faire appel à différentes entreprises certifiées. Il en existe des centaines un peu partout en France. Vous pouvez aussi bien faire appel à un diagnostiqueur indépendant qu’à un grand réseau. N’hésitez pas à demander plusieurs devis pour ces diagnostics car les tarifs peuvent varier assez fortement d’une entreprise à une autre.

En terme de budget, prévoyez jusqu’à 60 € pour l’ERNT s’il est réalisé par un professionnel. Il est également possible de le réaliser soit-même avec l’aide de votre mairie comme nous vous l’indiquons dans notre présentation de l’état des risques naturels et technologiques.

Pour les deux autres diagnostics obligatoires (DPE et plomb), le prix va dépendre de la taille de votre logement :

- Pour un studio : autour de 100 € pour le CREP et autour de 100 € pour le DPE,
- Pour un 4 pièces : autour de 200 € pour le CREP et environ 120 € pour le DPE,
- Pour une maison : de 200 à 300 € pour le CREP et environ 140 € pour le DPE.

Le coût des diagnostics immobiliers fait partie des charges déductibles de vos revenus fonciers pour les impôts.

Pour aller plus loin :

- Informez-vous sur les 5 autres choses à faire avant de louer un bien immobilier.
- Renseignez-vous sur la durée de validité de chacun des diagnostics existants.
- Découvrez nos conseils pour votre investissement immobilier locatif.
- Regardez comment augmenter le loyer de vos locataires.

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