Lissage de crédit immobilier

Pas un mais des prêts immobiliers

Dans la pratique, pour le financement de son achat d’appartement ou de maison il est courant d’avoir plusieurs crédits immobiliers différents. Entre le prêt à taux zéro, le prêt avec son PEL et tous les prêts aidés qui existent, un crédit immobilier classique n’est souvent pris que comme complément pour financer tout ce qui n’a pas pu l’être autrement. Cliquez-ici pour découvrir toutes ces aides en détails.

Seulement, quand vous cumulez deux, trois, voire plus, de prêts immobiliers, vous vous retrouvez avec des durées et des conditions différentes d’emprunt et des mensualités de remboursement qui se cumulent également. Pour résoudre ce problème, les banques proposent de faire un lissage de prêt immobilier.

En lissant votre crédit classique, votre banque peut vous permettre d’obtenir des mensualités fixes. Elle adapte, en fonction des autres prêts (de leur durée et de leur mensualité), le remboursement de votre emprunt immobilier complémentaire. Le lissage de prêt est quasiment obligatoire à partir du moment où vous additionnez plusieurs prêts pour financer votre achat.

Un coût un peu plus élevé pour des mensualités raisonnables

En lissant votre crédit principal, vous allez rembourser un peu moins les premières années, le temps que les autres prêts soient remboursés (PTZ+, PEL, 1% Logement, etc.). Ceci vous coûtera un peu plus cher puisque vous rembourserez alors un peu moins vite le capital emprunté avec votre emprunt classique.

En contrepartie, vous ne serez pas assommé par des mensualités trop importantes les premières années. Les prêts aidés tels que le PTZ Plus ou le PEL sont généralement des crédits sur de courtes durées. Vous avez donc des mensualités de remboursement de ces prêts assez importantes les premières années. Sauf si votre capacité de remboursement est suffisante, il paraît difficile de rajouter à cela des mensualités importantes pour le crédit immobilier complémentaire.

Le lissage de votre prêt en fonction de vos autres impératifs de remboursement vous permettra d’optimiser vos mensualités en fonction de vos revenus. N’oubliez pas que l’allongement de la durée de votre crédit immobilier vous coûte cher ! Il vous faut donc trouver le meilleur équilibre possible entre l’augmentation de la durée et l’ajustement de vos mensualités quand vous calculez le lissage de prêt nécessaire.

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Exemple de lissage de prêt avec un PTZ Plus

Tous les primo-accédants qui achètent une résidence principale pourront bénéficier du PTZ +. Seulement, vous ne pourrez pas choisir vos mensualités et la durée de votre remboursement. Les conditions de remboursement du prêt à taux zéro sont fixés en fonction de vos revenus. Vous pouvez retrouver toutes les informations sur ce point dans notre guide gratuit du PTZ Plus.

Prenons l’exemple d’un jeune couple qui achète un appartement ancien pour lequel ils ont droit à 26 000 € de prêt à taux zéro. Le calcul de leur mensualité en fonction de leurs revenus donne un remboursement de 271 € pendant 8 ans.

Ce couple a besoin d’un crédit habitat supplémentaire de 160 000 € pour financer l’achat de son appartement. Avec un emprunt au taux immobilier de 4 % sur 20 ans, cela donne une mensualité de 970 € et un coût de crédit, hors frais d’assurance et de dossier, de 72 800 €.

Cela signifie que ce couple devrait rembourser 1241 € par mois (970 + 271) les huit premières années avant de voir sa mensualité de prêt redescendre à 970 € à partir de la neuvième année sans lissage de prêt immobilier.

Regardons maintenant ce que donne un lissage de prêt pour ce financement. Voici un premier résultat en fixant la mensualité à 1 000 € par mois sur toute la durée de remboursement (qui sera donc allongée) et un deuxième résultat en conservant une durée de 20 ans mais avec une mensualité lissée pour qu’elle soit constante :

Dans le 1er cas, la mensualité fixe de 1 000 € entraîne un allongement du crédit à 23 ans et 4 mois et coûte 94 973 € d’intérêts (soit un surcoût de 22 173 €).

Dans le 2nd cas, une mensualité fixe de 1 107 € sur 20 ans permet de réduire le coût du prêt à 78 672 €. Le surcoût n’est alors "que" de 5 872 €.

Vous pouvez donc voir qu’un lissage de prêt peut entraîner de grosses différences de coût pour votre crédit. C’est à vous de déterminer votre capacité de remboursement mensuelle et d’adapter avec un lissage votre prêt immobilier.

Vous pouvez également chercher à diminuer ce coût en comparant les taux de plus de 100 banques pour votre crédit immobilier !

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