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Loyers impayés : faut-il s’assurer ?

Avoir des loyers impayés est un problème de plus en plus fréquent, même s’il ne concerne qu’une petite partie des locations immobilières privées. Il existe des assurances loyers impayés qui permettent de couvrir ce type de risque, mais toutes ne se valent pas et cela n’est pas indispensable. Les loyers impayés viennent réduire le rendement locatif de votre investissement immobilier tout comme la vacance locative. Il est donc préférable d’être particulièrement vigilant sur ces points. Découvrez si vous devez souscrire une assurance loyers impayés et comment choisir votre garantie contre les risques locatifs.

Le risque de loyers impayés augmente fortement

Sur l’ensemble du parc locatif privé français, on estime que moins de 2 % des loyers restent impayés. Si ces chiffres paraissent faibles, ce problème peut vite tourner aux cauchemars pour de nombreux propriétaires bailleurs et venir mettre en péril le montage financier de leur investissement immobilier. C’est le genre de problème qui freine les envies d’investir et qui n’est pas à minimiser, surtout si vous financez tout ou partie de cet investissement à crédit et que vous n’avez pas de quoi assumer plusieurs mois d’impayés.

La fondation Abbé Pierre alertait déjà en 2008 d’une forte augmentation de locataires qui ne pouvaient plus payer leurs loyers. La montée progressive du chômage et la précarité des emplois restants viennent noircir le tableau depuis plusieurs années. Il ne fait aucun doute que la crise économique, traversée depuis ce communiqué, a amplifié ce phénomène.

Garantir une rentabilité locative suffisante

Tout comme les vacances locatives, les loyers impayés font chuter la rentabilité de votre investissement locatif. Si certains propriétaires bailleurs décident de prendre le risque, tout en le limitant en sélectionnant au mieux leurs locataires, d’autres préfèrent se prémunir contre les loyers impayés en souscrivant une assurance contre les risques locatifs.

Une assurance loyer impayé représente un coût supplémentaire, mais elle vous garantit un minimum de rentrée d’argent si vous rencontrez un ou des locataires indélicats qui ne payent pas leurs loyers et peuvent vous éviter de grosses pertes d’argent. C’est donc un moyen de se prémunir face à l’un des plus gros problèmes de la location de biens immobiliers.

Comme pour tout choix d’assurance, il faut alors être en mesure de calculer le risque contre lequel se protéger et voir quel est le coût d’une telle protection.

Bien choisir les garanties de ce type d’assurance

Le problème principal des assurances loyers impayés est leur coût par rapport aux risques couverts. Mais c’est également des contraintes imposées par les assureurs pour limiter les risques au maximum. Cela fait donc nettement diminuer le taux de loyers impayés, mais les contraintes rendent la recherche d’un locataire beaucoup plus contraignante.

Certaines assurances imposent des conditions drastiques sur le choix des locataires. La plupart des assurances loyers impayés demandent au moins 3 ou 4 fois le loyer en salaire fixe et durable (i.e. en CDI ou fonctionnaire), c’est-à-dire que les CDD, intérimaires, entrepreneur, étudiants, etc. sont exclus du marché locatif.

Les résultats de cette sélection draconienne sont :

- De nombreux locataires ne trouvent pas de location malgré qu’ils soient de bons payeurs.

- Des propriétaires mettent beaucoup plus de temps à trouver un locataire qui correspond à des critères très stricts. Pendant ce temps-là, le logement n’est pas loué et cela occasionne une perte sèche qui est difficilement rattrapable dans le temps.

Si vous ne respectez pas les procédures imposées par votre assureur, vous rompez votre contrat et vous ne serez pas dédommagés en cas de problèmes.

De plus, il faut être attentif à toutes les clauses de votre contrat et vérifier les garanties prises en charge, vous devez notamment :

- Vérifier s’il existe une période de franchise avant que l’assurance contre les risques locatifs ne s’applique.

- Vérifier sur quelle durée vos loyers impayés vous sont remboursés et s’il existe un plafond maximal.

- Vérifier que les frais de procédure pour les recouvrements des loyers sont pris en charge par votre assurance.

- Regarder si votre contrat d’assurance loyer impayé contient une protection contre les dégradations causées par votre locataire mauvais payeur et donc une prise en charge des travaux de remise en état.

- Bien comprendre toutes les procédures à respecter pour ne pas que l’assureur se décharge en cas d’impayés.

Chaque assureur propose des contrats spécifiques à bien étudier avant de faire son choix.

Enfin, sachez que vos primes d’assurance sont déductibles de vos revenus fonciers dans leur intégralité. Cela permet donc d’atténuer un peu le coût de votre assurance loyers impayés en venant diminuer le montant de vos impôts sur ces loyers.

Réduire vous-même le risque de loyers impayés

Comme vous pouvez le constater, les assurances loyers impayés ne sont pas une panacée. C’est une option à envisager pour garantir les risques qu’un locataire ne vous paye pas les loyers dus. Et si vous choisissez de souscrire une assurance locative, vous devez être attentif au contrat proposé et bien comparer les différentes assurances du marché.

Si, au contraire, vous décidez de vous passer d’une telle garantie, sachez qu’avec quelques règles pratiques vous pouvez fortement diminuer ce risque :

- Comme les assureurs, vous pouvez définir des critères de sélection pour vos locataires. Sachez, malgré tout, que vous ne pouvez pas exiger n’importe quoi comme documents ou informations. Vous trouverez une liste des éléments qu’il est interdit de demander dans notre article sur le bail de location.

- Respectez vos locataires en prenant soin de leur proposer des logements les plus agréables possible et en restant à leur écoute. Vos locataires auront plus de difficultés à se montrer indélicats.

- Privilégiez le dialogue en cas de retard sur le paiement du loyer afin de trouver une solution acceptable pour les deux parties. Il serait dommage qu’une difficulté passagère de paiement de votre locataire débouche sur un conflit de longue durée et le non-paiement de nombreux loyers.

Si vous êtes confrontés à un problème de loyers impayés et que vous n’êtes pas couverts par une assurance, vous pouvez appeler le numéro vert mis en place par l’ANIL et l’État : SOS Loyers impayés au 0805 160 075.

Une Garantie Universelle des Loyers qui n’est pas prête de voir le jour

Cela devait faire partie des grands changements apportés par la loi ALUR, portée par l’ex-ministre du Logement Cécile Duflot : la mise en place d’une Garantie Universelle des Loyers (GUL) pour tous. Depuis l’annonce de ce nouveau dispositif et de son application à l’ensemble du parc privé dans le projet de loi ALUR, les débats et les rebondissements à ce sujet ont été nombreux.

Au final, la nouvelle ministre du Logement et le 1er ministre ont annoncé renoncer à la mise en place pour tous de cette GUL. Ce dispositif pourrait tout de même voir le jour à partir de 2016, mais il serait restreint aux jeunes salariés et aux personnes en situation précaire. D’ici là, les choses ont encore le temps de changer. Les propriétaires bailleurs devront continuer à s’assurer personnellement contre ces risques ou à en assumer la charge.

Retrouvez tous nos conseils pour votre investissement immobilier.

Pour aller plus loin :

- Consultez la liste des 60 villes où louer un appartement est difficile.
- Découvrez quelques astuces pour ne pas perdre de loyers entre deux locataires.
- Regardez comment bien acheter pour louer en 2016.
- Optimisez la déclaration de vos revenus de location.
- Faites ces 6 choses avant de mettre en location un logement.

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