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Modèle d’état des lieux et conseils

2 mai 2013
L’état des lieux est un document incontournable lors de la location d’un appartement ou d’une maison. Ce formulaire est rédigé par le propriétaire et le locataire lors de l’entrée dans un logement et lors de sa sortie. Découvrez toutes les informations indispensables sur l’état des lieux : qui le paye ? Est-ce obligatoire ? Que faut-il vérifier ? Quoi faire en cas de contestation ? Télécharger également un modèle imprimable gratuit.

A quoi sert ce document ? Est-il obligatoire ?

L’état des lieux sert à spécifier par écrit l’état de chaque élément du logement avant et après une location. Ce document permet de conserver une trace écrite de tous les défauts présents dans l’appartement ou la maison lors de la remise des clés de la location.

La réalisation d’un état des lieux a été rendue obligatoire par la loi pour toute location d’un bien immobilier (article 3 de la loi du 6 juillet 1989). Cette fiche d’entrée doit être annexée au contrat de location. Il permet ainsi d’éviter les litiges entre le propriétaire et le locataire si des éléments ont été dégradés pendant la location.

Attention donc à bien conserver votre exemplaire de ce document lors de votre entrée pendant toute la durée de la location. Vous pourrez ainsi savoir ce qu’il faut faire pour remettre en état votre logement avant de le quitter.

Quand ces documents doivent-il être remplis ?

Lors de l’entrée dans la location, l’état des lieux doit être fait et signé avant la remise des clés du logement et avant que le locataire y installe ses meubles et ses effets personnels.

Lors de la sortie de la location, il ne peut être effectué que lorsque le logement est vide, juste avant la remise des clés au propriétaire.

Quel est le prix pour ce type de document ? Qui paye ?

L’état des lieux est généralement un document gratuit. Si ce document est réalisé à l’amiable entre le propriétaire bailleur et le locataire, il n’y a effectivement aucun frais à payer.

Dans le cas où un huissier intervient pour remplir ce formulaire, le paiement des frais (de l’ordre de 115 €) dépend de qui a fait la demande à l’expert :

- La facture est partagée en deux dans le cas où les deux parties ont demandé l’intervention d’un huissier,

- Les frais d’huissier sont, en revanche, à la charge de la personne qui le mandate si l’autre personne souhaitait un règlement à l’amiable.

Avant une agence immobilière ne pouvait pas facturer au locataire des frais de rédaction d’état des lieux. En effet, puisque c’est le propriétaire qui a mandaté l’agence pour effectuer le remplissage de ce formulaire, c’est à lui de payer ces éventuels frais.

Mais cela change à partir du 15 septembre 2014. Découvrez ce qu’une agence immobilière peut facturer au locataire pour lui louer un bien immobilier avec notre dossier sur les frais d’agence de location.

Modèle gratuit de formulaire d’état des lieux

Pour les propriétaires et les locataires qui désirent rédiger ensemble un état des lieux, il existe différents modèles de formulaires à télécharger gratuitement sur Internet. Il suffit d’imprimer l’un de ces exemples en vérifiant bien qui soit suffisamment complet.

Par exemple, vous pouvez télécharger ce modèle d'état des lieux. Il est au format Word. Vous pourrez donc même le compléter de manière numérique.

Vous pouvez également rédiger ce document sur papier libre. Il n’est pas obligatoire de se baser sur un formulaire. Ces exemples ne servent que d’aide à la rédaction.

Pour les locataires qui ne sont pas d’accord avec l’état des lieux qui a été rédigé par le propriétaire, il est possible d’émettre des réserves sur celui-ci avec ces modèles de lettres :

- Réserves sur l'état des lieux en PDF.
- Réserves sur l'état des lieux sous Word.

Vous pourrez ainsi donner un avis contradictoire sur l’état de l’appartement ou de la maison lors de votre entrée ou de votre sortie. Vous devez être très attentif afin de bien remplir ces documents aussi bien au moment de la signature du contrat qu’au moment de la rupture du bail.

Les éléments à bien vérifier

Que vous soyez propriétaire ou locataire, vous devez être minutieux dans la rédaction de ces informations. Vous devez bien regarder partout et signaler le moindre élément significatif. C’est à partir du constat établi lors de l’entrée dans les lieux que seront déterminées les réparations éventuelles qui incombent au propriétaire et au locataire. C’est ainsi que l’on dit que l’état des lieux est "contradictoire".

Voici une liste non exhaustive des parties du logement dont il convient de bien vérifier la qualité et les défauts :

- Constitution du sol et défauts : carrelage, moquette, lino, parquet, etc. Avec notion des carreaux de carrelage fissurés ou cassés, des trous dans la moquette ou le lino, des déformations éventuelles du parquet par endroit, etc.

- Type et état des revêtements muraux : précisez s’il s’agit de tapisserie, de peinture, etc. Notez bien toute présence de traces ou de dégradation.

- État du plafond : vérifiez notamment s’il y a des fissures, des tâches, etc.

- Sanitaire et plomberie : décrivez les éléments présents dans le logement et leurs défauts (éclats, fêlé, etc.).

- Portes, fenêtres, placards, etc. : un volet abîmé, des fenêtres au bois usé, une porte avec un coup, etc.

Attention, tout vice non mentionné dans l’état des lieux d’entrée pourra être reproché au locataire. C’est donc ce dernier qui a tout intérêt à être le plus précis possible lors de l’établissement de ce document à l’entrée dans le logement.

Contestation de l’état des lieux de sortie

Avant la réalisation de la vérification du bien immobilier avant la sortie, le locataire a tout intérêt à remettre en état le logement pour le rendre comme il était au moment de son entrée dans les lieux (reboucher les trous dans les murs, remettre un coup de peinture dans une pièce si celle-ci est abîmée, etc.).

Toute modification apportée à un élément du logement ne peut pas être systématiquement imputée au locataire. Il y a une part d’usure normale et naturelle, couramment appelée vétusté. Elle est définie comme cela : "usure ou détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué l’immeuble ou le logement. Elle est la conséquence de l’usage normal de la chose louée ; elle est à la charge du bailleur. "

En cas de désaccord entre le propriétaire et le locataire sur l’état des lieux de sortie, un huissier peut être mandaté pour trancher les décisions. Il est également possible de saisir gratuitement la commission départementale de conciliation.

Restitution de votre caution locative

Une fois que les défauts ont été imputés au locataire ou au propriétaire, le propriétaire doit restituer le dépôt de garantie, souvent appelé également la caution locative. Il retiendra sur celle-ci le coût des travaux de réparation des dégâts causés par le locataire.

Il a deux mois pour le faire à compter de la date de la fin du bail. Découvrez comment récupérer votre caution de location et quoi faire en cas de conflit.

D’après les nouvelles lois de protection du consommateur dans l’immobilier, s’il n’y a pas eu d’état des lieux d’entrée, le propriétaire doit restituer l’intégralité du dépôt de garantie.

Pour aller plus loin :

- Téléchargez un modèle de contrat de location gratuit.
- Vérifiez que vous ne payez pas des frais de location abusifs.
- Apprenez comment fonctionnent les augmentations de loyer.
- Renseignez-vous sur les changements pour les locataires apportés par la loi ALUR de Cécile Duflot.

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