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Obligation d’information sur le risque de mérules lors d’une vente

L’intervention d’un diagnostiqueur pour analyser tous les éléments susceptibles de contenir des mérules (champignon qui mange le bois) n’est pas obligatoire dans le cadre d’une vente. En revanche, le vendeur a l’obligation d’informer l’acquéreur sur les risques de présence de mérules en fonction de son secteur géographique. Découvrez ce qu’est la mérule, les risques pour les habitations, les obligations d’information apportées par la loi ALUR et toutes les caractéristiques d’un diagnostic immobilier sur ce champignon.

Qu’est-ce que la mérule ?

La mérule, connue aussi sous le nom de "Serpula Lacrymans", fait partie de la famille des champignons dits "lignivores". Ce sont des champignons dévastateurs qui se nourrissent du bois. Ces parasites peuvent donc être très destructeurs pour une habitation, notamment pour celles qui contiennent beaucoup de bois. Les dégâts peuvent aller jusqu’à affaiblir la structure d’un bâtiment.

C’est pour cela que la mérule, qui est le plus destructeur de ces champignons lignivores, est aussi appelée la "lèpre des maisons" ou le "cancer de l’habitation".

Normalement, une maison ou un appartement bien entretenu et aéré régulièrement ne présente pas de risque de contamination par ce champignon même en zone humide. Ce champignon se développe principalement en milieu confiné. Il est fréquent que des mérules se développent après une fuite d’eau ou un dégât des eaux si les lieux ne sont pas habités et entretenus.

Comment est-ce qu’on traite ce champignon parasite ?

Il faut être très vigilant dans les départements classés à risque à toute trace anormale d’humidité dans votre habitation. Vous devez en particulier surveiller différents signes annonciateurs :

- Les odeurs de champignon.

- Des traces blanches (similaire à de la mousse) apparaissent sur des surfaces boisées.

- Des poussières orangées à proximité d’éléments en bois.

- Des parties du bois qui sont gondolées ou ramollies.

En cas de contagion, vous devez très rapidement faire appel à un diagnostiqueur certifié. Celui-ci pourra déterminer avec précision de quel type de champignon il s’agit, quelle en est la cause, l’ampleur des dégâts et les risques pour les habitants (ces champignons dégagent des spores qui peuvent apporter des problèmes respiratoires ou des allergies). Enfin, il pourra déterminer quel sera le traitement adapté et les mesures à prendre pour rétablir vos parties boisées infestées.

Le professionnel utilisera des produits chimiques comme des fongicides pour détruire les champignons comme la mérule en plus d’un assèchement du bâtiment.

Vous pouvez également commencer par essayer de traiter les problèmes d’humidité et aérer au maximum ce secteur de votre bâtiment pour éviter une contamination qui se développe trop vite en attendant un traitement spécifique fait par un professionnel.

La loi ALUR prévoit de rendre obligatoire l’information sur la mérule, mais sans rendre obligatoire un diagnostic mérule

La loi globale pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové (loi ALUR) de Cécile Duflot, ex-ministre du Logement, en 2014 contient de nombreux changements en matière de réglementation immobilière. Il y a notamment une partie spécifique qui concerne le devoir d’information sur la possible présence de mérules dans certains secteurs géographiques. Ces nouveautés sont applicables depuis le 24 mars 2014.

Voici les 4 points importants sur le risque présenté par la mérule et les nouvelles obligations :

- Obligation de déclaration en mairie de présence de mérules dans un immeuble ou une habitation, soit par l’occupant, soit par le propriétaire si le logement est non occupé. Ceci afin de mieux répertorier les secteurs touchés.

- Arrêté préfectoral qui détermine précisément les secteurs géographiques où il y a un risque de présence de mérules.

- Obligation en cas de démolition partielle ou totale d’un immeuble dans une zone à risques pour la mérule d’incinérer les matériaux contaminés et d’en faire la déclaration en mairie.

- Obligation dans le cadre d’une vente d’un bien immobilier dans un secteur déclaré comme à risque par arrêté préfectoral d’informer sur les risques de présence de mérules et des conséquences de ce champignon.

La ministre actuelle du Logement, Sylvia Pinel, a déclaré qu’il n’était pas pour autant obligatoire de fournir un diagnostic mérule. Cela reviendrait trop cher de procéder systématiquement à un tel diagnostic pour les appartements et les maisons situés dans ces zones risquées. Il y a donc obligation d’information, mais pas obligation de diagnostic immobilier sur la mérule.

Quels sont les secteurs géographiques concernés par ces problèmes ?

La mérule est un champignon qui apparaît dans les zones très humides (plus de 20 % d’humidité), sombres et renfermées. Les endroits les plus à risque se situent donc près des mers, des océans, des fleuves, etc. excepté là où il fait plutôt chaud et sec.

Chaque propriétaire a l’obligation d’information sa commune de toute présence de mérules sur l’une de ces habitations. Ainsi, chaque préfet va pouvoir déterminer quels sont les risques de mérules pour chaque département de France. La FCBA (Institut Technologique Forêt Cellulose Bois-construction Ameublement) propose une carte détaillée des pourcentages de risque de contamination par ce champignon :

Répartition des risques sur les mérules département par département - carte de octobre 2012 de la FCBA

Durée de validité et prix d’un diagnostic mérule

Même si le diagnostic mérule n’est pas obligatoire, l’acquéreur peut exiger, dans les départements les plus à risque, d’avoir un diagnostic récent afin de s’assurer qu’il n’y a pas de contamination par ce champignon dévastateur avant d’acheter votre bien immobilier. Cela fait partie des précautions à prendre avant d’acheter.

Vous pouvez faire appel pour cela à un diagnostiqueur certifié et compétent sur tout ce qui touche aux parasites tels que la mérule ou encore la détection de termites. On parle dans ce cas d’un diagnostic parasitaire global.

Il n’y a pas de durée légale de validité pour le diagnostic mérule. Il est recommandé que cette analyse ait été réalisée récemment (moins de 6 mois dans l’idéal).

Le prix d’un diagnostic mérule va quant à lui varier fortement en fonction de la taille du logement, des surfaces à analyser, des dégradations à constater, des éléments à démonter pour faire des analyses, etc. Le coût varie généralement entre 200 et 400 €.

Pour aller plus loin :

- Renseignez-vous sur les 9 diagnostics obligatoires pour vendre et les 5 obligatoires pour louer un logement.
- Informez-vous sur le DPE.
- Ne manquez pas nos explications sur les prix des diagnostics immobiliers.
- Recevez plusieurs devis gratuits de diagnostics immobiliers.

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