Prix de l’immobilier en 2011 : hausse ou baisse ?

Retour sur l’évolution des prix des logements en 2010

Avant de regarder dans quel sens vont évoluer les prix de l’immobilier en 2011, il est intéressant de faire un point sur la situation actuelle. Comme nous l’avons vu précédemment, les prix immobiliers évoluent selon deux pentes radicalement différentes.

Il y a d’un côté les prix des logements à Paris et dans sa proche périphérie qui ont augmenté de plus de 10 % en 2010 et de l’autre côté de nombreuses agglomérations où les prix ne cessent de baisser depuis 2007-2008 (voici des exemples).

Il devient de plus en plus difficile d’avoir une vision claire du marché immobilier et de son évolution tant les tendances sont différentes d’un endroit à un autre. Ce ne sont pas les derniers prix des logements donnés par les notaires qui viendront nous éclairer sur ce point...

Hausse ou baisse des prix en 2011 ?

Alors, comment évolueront les prix des logements en 2011 ? Se dirige-t-on vers des prix à Paris et dans les centres des grandes villes françaises qui augmentent sans cesse et qui deviennent inaccessibles pour la majorité des Français ? L’accalmie sur les prix de la pierre dans des communes moins recherchées et où l’offre est plus abondante va-t-elle se poursuivre en 2011 ?

Pour obtenir une tendance générale sur l’orientation des prix, nous vous proposons de prendre 10 critères qui influencent fortement les prix de l’immobilier, d’en étudier leurs évolutions respectives et dans tirer des conclusions sur l’évolution des prix de l’immobilier en France en 2011.

Une capacité d'achat immobilier proche de son minimum

Les prix des appartements et des maisons sont extrêmement chers en France. De nombreux Français sont contraints de renoncer à leur achat immobilier ou de restreindre leur choix sur des logements beaucoup plus petits ou de s’éloigner loin de leur lieu de travail, voire parfois les deux...

Comme les ménages se mettent souvent à leur capacité maximale d’endettement et sur des durées d’emprunt très longues, il n’y a plus de marge de manœuvre pour pouvoir injecter plus d’argent dans un projet immobilier. Si vous êtes en phase d’achat, découvrez pourquoi c’est une grave erreur dans notre formation sur les meilleures pratiques pour financer son achat immobilier.

Les prix ne peuvent augmenter de manière importante sans une hausse de la capacité d’achat des ménages. Une hausse rapide des prix, sans hausse de capacité de financement, se conclurait par un blocage du marché faute de raréfaction d’acquéreurs.

Des charges et impôts qui s'alourdissent

Pour faire face au déficit de la France, le gouvernement a mis en place plusieurs réformes de rigueur qui viendront alourdir les factures des Français dans les mois et années à venir. Le coût de la dette française se répercutera directement ou indirectement sur le portefeuille des Français... Ceci viendra réduire les possibilités de financement d’un achat immobilier et tendra donc à faire baisser les prix.

Des aides au logement moins importantes

Les aides au logement n’ont pas été épargnées par cette réforme. La suppression du crédit d’impôt, la réduction de la défiscalisation Scellier en 2011, l’arrêt du pass foncier et l’arrivée d’un nouveau prêt à taux zéro en 2011 sont les principaux changements.

L’enveloppe globale destinée à l’immobilier et au logement a été nettement diminuée, ça sera autant d’argent en moins sur ce secteur. Pour acheter plus facilement, il existe malgré tout encore au moins 15 aides financières !

Un taux de chômage qui a du mal à descendre

Pour pouvoir acheter une maison ou un appartement, il faut de l’argent et pour cela il faut généralement un travail. Or la situation de l’emploi en France ne s’est quasiment pas améliorée et le taux de chômage réel continue d’être très élevé. Chaque ménage dont au moins l’une des deux personnes est au chômage devra attendre pour pouvoir financer l’achat d’un logement, ne serait-ce que pour avoir un dossier de crédit immobilier acceptable.

Une évolution des salaires au plus bas

Pour ceux qui ont la chance d’avoir du travail, les prévisions d’évolution de salaire ne sont pas très réjouissantes. Ce n’est donc pas de ce côté-là non plus qu’il faudra espérer voir une nette rentrée d’argent qui permettrait aux prix actuels de croître davantage.

Une construction de logement toujours au ralenti

Devant la rareté du foncier et donc des prix des terrains constructibles élevés et face à une crise économique majeure, les constructeurs et promoteurs ont fortement diminué leur production de nouveaux logements. Ce fonctionnement au ralenti de l’immobilier neuf contribue aux manques d’offre de logement, notamment là où la demande est déjà importante. Cette pénurie locale d’appartements et de maisons tend à faire exploser les prix dans ces secteurs géographiques.

Une hausse des taux de crédit provoquerait une baisse des prix

La baisse des prix en 2010 a été limitée par la forte baisse des taux de prêt immobilier. Le taux de crédit actuel moyen est de 3.53 % (edit mai 2012 : taux à 3.67 % en mai).

S’il est possible que les taux d’emprunt baissent encore un peu, il y a malgré tout des risques que les taux pour l’immobilier remontent en 2011. Une hausse des taux impacterait fortement les prix en venant réduire brusquement la capacité d’achat des ménages.

Si vous voulez savoir si une hausse des taux accompagnés d’une baisse des prix serait une bonne ou une mauvaise nouvelle pour un acheteur, vous pouvez lire notre article "Acheter avec des taux bas et des prix élevés ou l’inverse ?".

Peur pour l'avenir et pour sa retraite

La crise économique actuelle a fait chuter la croyance des Français en l’avenir. Le débat sur les retraites n’a fait que renforcer ce sentiment de peur des lendemains sur le point financier.

Cette peur a contribué à l’augmentation des prix de l’immobilier en 2010, notamment à Paris où la valeur de la pierre est jugée moins exposée à une forte baisse. En effet, malgré de forts risques de retournement de tendance, les Français, bien aidés par les médias, croient toujours dur comme fer à l’immobilier comme valeur refuge et comme investissement sécurisé.

Avec une bourse jugée trop dangereuse et des taux de placements des livrets peu attractifs, beaucoup d’épargnants se sont tournés vers l’achat immobilier pour préparer leur retraite. Il faudra suivre l’évolution de la confiance en l’économie française et le retour en grâce des autres moyens de placement pour voir si la tendance va se poursuivre en 2011.

(Edit août 2011 : en complément, lisez notre nouvel article d’actualité : "Crise financière : faut-il acheter de l’immobilier ?")

Des acheteurs de mieux en mieux informés

Internet a permis d’amener une grande quantité d’information en temps réel. Alors qu’il y a quelques années, les seules données sur l’immobilier étaient celles fournies par votre agent immobilier ou les principaux médias. Il existe désormais de nombreux outils sur l’immobilier et de sites spécialisés en immobilier qui permettent aux acquéreurs de se renseigner au mieux avant d’acheter.

Cela a pour conséquence de voir les prix des biens immobiliers tirés vers le bas, notamment dans les régions où l’offre est plus abondante que la demande. Cette tendance étant grandissante, il ne fait aucun doute pour que cette meilleure information du consommateur se renforce en 2011.

Prévisions sur l’évolution des prix des appartements et des maisons en France

Pour conclure, à la vue de ces données, il est difficile de faire des prévisions précises tant les paramètres qui influencent les prix de l’immobilier en France sont importants. Il y aura, de plus, toujours de fortes disparités entre les différents marchés immobiliers.

MISE A JOUR : Voici les tendances pour les prix de l’immobilier en 2012.