Qu’est-ce que la garantie des vices cachés ?

Qu’est-ce qu’un « vice caché » ?

Un défaut sur un logement doit répondre à plusieurs critères pour pouvoir être qualifié de « vice caché » :

• Le défaut ne doit pas être apparent : après un examen minutieux du bien par un acquéreur non professionnel, le problème ne doit pas être visible. Par exemple, observer des moisissures dans une pièce lors de la visite est un signe d’existence de problème d’humidité dans la maison. C’est un défaut apparent qui ne pourra être pris en compte par la garantie des vices cachés.
• Le problème doit être suffisamment important pour rendre le bien impropre à son usage. En effet d’après l’article 1641 du Code civil : « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus« . Une procédure légale ne doit être engagée que pour un vice important.
• Le vice doit être antérieur à la vente. C’est à l’acquéreur de prouver cette antériorité. Tout problème ou panne qui survient après la date de la vente ne peut être reporté sur le vendeur.

Certains problèmes majeurs sont couramment considérés comme des vices cachés s’ils n’ont pas été précisés à l’acquéreur : problème de fondation, la présence de termites ou autre animal dévastateur, le caractère inondable d’une maison, la fragilité de la structure du logement, etc.

Attention, tout ce qui est décrit dans les diagnostics immobiliers vous informe sur différents éléments du logement que vous achetez. C’est pour cela qu’il est indispensable de bien vérifier les diagnostics immobiliers en détail avant d’acheter.

Quel est le délai pour réagir lors de la découverte d’un problème important de vice caché ?

Pour toutes les ventes signées depuis le 17 février 2005, l’acquéreur dispose d’un délai de deux ans à partir de la date de découverte du vice pour intenter une action en justice (article 1648 du Code civil). Contrairement à certaines idées reçues, ce n’est pas la date de la vente qui compte mais bien celle de la découverte du vice. Mieux vaut réagir rapidement si vous découvrez un défaut majeur après l’achat de votre appartement ou de votre maison.

Concrètement, vous devez envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception au vendeur dans les deux ans qui suivent le moment où vous avez trouvé ce problème. C’est le tribunal de grande instance dont dépend le secteur où est le logement qui règlera le conflit entre l’acquéreur et le vendeur.

Si le vice a également été caché à votre vendeur lors de son achat, il peut alors se retourner contre son vendeur à lui tant qu’il est possible de prouver l’existence du vice au moment des signatures des contrats de vente.

Modèle de lettre de mise en demeure pour vice caché lors d’un achat de maison ou d’appartement

Pour vous aider, dans cette démarche, voici par exemple un modèle de lettre pour vice caché à télécharger gratuitement en format Word ou PDF.

Quel dédommagement pouvez-vous obtenir suite à des vices cachés?

Vous pouvez tout d’abord essayer de trouver un arrangement à l’amiable avec le vendeur. Ensuite, si cela n’a pas abouti, vous devrez saisir le tribunal de grande instance pour faire appliquer la loi sur les vices cachés. Vous pourrez obtenir différentes choses selon les articles 1644 et 1646 du Code civil :

• L’annulation de la vente : le vendeur doit vous restituer le prix de vente ainsi que les frais d’acquisition que vous avez engagé (frais de notaire, frais d’agence, etc.).
• Un dédommagement financier : le vendeur peut vous verser une certaine somme d’argent qui permet la réparation de ce vice ou qui vient réduire le prix d’achat en tenant compte de la moins-value qu’engendre ce problème ou la prise en compte des travaux que vous devrez effectuer pour éliminer ce vice.

Il est également possible que le vendeur soit condamné à vous verser des dommages et intérêts. Dans le cas d’un vendeur particulier, il faudra que sa mauvaise foi soit prouvée. Dans le cas d’un vendeur professionnel, cela sera systématiquement le cas puisqu’un professionnel se doit de connaître tous les vices du bien qu’il vend.

Besoin d’aide pour défendre vos droits contre le vendeur de votre maison ou de votre appartement ? Contactez rapidement un avocat immobilier par téléphone pour vous faire conseiller efficacement et augmenter vos chances d’obtenir un dédommagement. Il vous expliquera vos droits et possibilités pour se retourner contre l’ancien propriétaire.

Méfiez-vous des clauses de non-garantie des vices cachés

Parfois, le vendeur inscrit dans le compromis de vente une clause de non-garantie des vices. En clair, il stipule que vous prenez le bien en l’état actuel et que vous renoncez à tout recours.

Cela est tout à fait légal, sauf si le vendeur est un professionnel. Avec ce type de clause, il faudra que vous prouviez que le vendeur avait connaissance du problème lors de la signature du contrat de vente.

Par précaution, il est préférable d’éviter de signer un contrat contenant une telle clause. Il vaut mieux louper une bonne affaire que d’en faire une très mauvaise… Pour mieux vous faire conseiller, choisissez un notaire qui défendra vos intérêts d’acheteur différent de celui du vendeur. Cela ne vous coûtera pas plus cher en frais de notaire car les deux notaires devront se partager les émoluments qui leur reviennent pour ce travail.

Apprenez qu’il y a 10 diagnostics immobiliers obligatoires lors d’une vente d’un bien immobilier. Cela permet d’informer l’acheteur de nombreuses indications sur la maison ou l’immeuble. Avant de penser à un vice caché, vérifiez l’existence ou non d’une information sur ce problème ou l’état d’un élément dans un diagnostic avant d’engager des recours en justice pour des dommages ou de payer un expert pour faire réaliser une expertise indépendante. En effet, il serait considéré par exemple que la présence d’amiante ou de termites est indiquée dans l’acte de vente immobilière.

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Suivez ces 10 règles d’or pour éviter de nombreux pièges lors d’un achat immobilier.