Quand faut-il acheter un bien immobilier ?

Faut-il chercher le point bas des prix des logements ?

Le point bas des prix de l’immobilier n’est connu que bien longtemps après. Il n’est donc pas possible d’être sur d’être au point bas des prix. Par contre, il est possible de savoir quand les prix des maisons et des appartements sont irréalistes et sont sur-évalués. Il convient donc d’éviter d’acheter en période de bulle immobilière. De plus, le moment où les prix seront aux plus bas ne correspondra pas forcément avec le moment opportun d’acheter pour votre situation personnelle.

Vous ne devez pas acheter un bien par défaut et rogner sur la qualité du bien ou de l’emplacement faute de prix de l’immobilier trop élevés.

Voici quelques critères d’évaluation qui vous permettront de déterminer quel est votre meilleur moment pour acheter un bien immobilier en fonction de vos besoins en logement et de votre capacité de financement.

Avoir une bonne vision de ces besoins de logement à moyen terme

Un achat immobilier ne doit pas se faire par impulsivité. On n’achète pas un appartement ou une maison comme on achète un livre ou un DVD. L’achat d’un logement représente un gros investissement et comporte toujours une grosse part de risque. Il faut donc bien étudier quand acheter sa résidence principale.

C’est pourquoi il est primordial pour vous d’avoir une bonne vision de vos besoins en termes de logement à moyen terme (5-10 ans). Sauf pendant les folles années de l’immobilier où un logement voyait sa valeur flamber, il faut conserver un logement au moins 5 ans pour que l’opération d’un achat soit plus intéressante financièrement qu’une location. Même si l’avenir n’est pas prévisible, vous ne devez donc pas vous engager dans l’achat d’un appartement ou d’une maison si vous avez des chances d’être mutés ou de devoir quitter ce logement rapidement.

De la même manière, vous devez évaluer votre besoin en surface en fonction des évènements de la vie qui pourraient arriver dans les années à venir (mise en couple, arrivée d’un ou plusieurs enfants, départ d’un ou plusieurs enfants, etc.). Vous pourrez ainsi investir dans un bien qui vous conviendra durablement. Par exemple, un jeune couple qui achète un petit appartement (studio, F2, etc.) ne pourra pas envisager d’avoir d’enfants sans déménager.

Acheter un bien immobilier en fonction de votre situation personnelle :

• Acheter un logement pour s’y loger au moins 8 – 10 ans
• Définir la superficie nécessaire à moyen terme
• Etc.

Faites donc le point en vous posant ces 25 questions avant d’acquérir un bien.

Financement adéquat pour votre achat

Vous devez analyser quand acheter une résidence principale en fonction de la situation du marché immobilier et de votre situation personnelle. Un bon achat, qui ne comporte que peu de risques est un achat avec de bonnes conditions de financement.

Vous devez limiter votre taux d’endettement à 33%, voire moins en fonction de votre revenu. Il est plus intéressant de regarder votre « reste à vivre » pour évaluer jusqu’à quel point vous pouvez aller au niveau de votre taux d’endettement. En effet, en étant propriétaire, vous ne payerez pas de loyer, mais vous aurez des charges et des frais supplémentaires à assumer (taxe foncière, entretien de la maison ou de l’appartement, charges de copropriété, etc.).

Le coût de votre crédit dépend également fortement de la durée de votre prêt. Il est recommandé de ne jamais dépasser les 20 ans sur un emprunt immobilier (l’idéal serait même plus tôt de respecter un maximum de 15 ans). Chaque mois supplémentaire de crédit vous coute de plus en plus en intérêt d’emprunt.

Les conditions financières adaptées à un bon moment pour acheter une maison ou un appartement :

• Taux d’endettement inférieur à 33%, sauf si vous avez des revenus importants vous permettant de conserver un reste à vivre suffisant
• Durée de crédit inférieur ou égale à 20 ans

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Achat d’un logement pour le louer

L’achat d’un appartement ou d’une maison pour faire de l’investissement locatif ne s’étudie pas de la même manière qu’un achat pour se loger. En effet, lorsqu’on achète pour louer, les éléments principaux à étudier sont la rentabilité locative et le risque.

Bien entendu, plus le prix d’achat est bas et plus l’investissement à des chances d’avoir une rentabilité intéressante. Attention à ne pas tomber dans le piège de la défiscalisation telle que la loi Scellier ou Pinel qui derrière l’attrait de l’allégement fiscal cache souvent de bien mauvais investissements.

Bien acheter pour un investissement locatif

Voici les critères de base à retenir avant d’investir dans l’immobilier :

• Prix d’achat faible
• Demande locative forte sur ce type de bien
• Achat intéressant même sans défiscalisation immobilière
• Bien en autofinancement ou proche de l’être
• Etc.

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Pour conclure, la meilleure période ou le meilleur moment pour acheter une maison ou un appartement va principalement dépendre de votre situation personnelle et non des conditions sur le marché immobilier (prix, taux, etc.) sauf en grosse période de bulle immobilière comme en 2008 ou en 2011. Vous pouvez également consulter notre article sur le fait d’acheter sa résidence principale le plus tôt possible. Pensez également à anticiper votre besoin de logement, car il faut un délai de plusieurs mois pour acheter un appartement ou une maison.

Pour compléter cet article, vous pouvez consulter nos 10 règles d’or à respecter pour réussir son achat immobilier et regardez s’il est préférable d’attendre une baisse des prix ou acheter avec des taux bas.