Quand acheter un bien immobilier ?

Faut-il chercher le point bas des prix des logements ?

Le point bas des prix de l’immobilier n’est connu que bien longtemps après. Il n’est donc pas possible d’être sur d’être au point bas des prix. Par contre, il est possible de savoir quand les prix des maisons et des appartements sont irréalistes et sont sur-évalués. Il convient donc d’éviter d’acheter en période de bulle immobilière. De plus, le moment où les prix seront aux plus bas ne correspondra pas forcément avec le moment opportun d’acheter pour votre situation personnelle.

Vous ne devez pas acheter un bien par défaut et rogner sur la qualité du bien ou de l’emplacement faute de prix de l’immobilier trop élevés.

Voici quelques critères d’évaluation qui vous permettront de déterminer quel est votre meilleur moment pour acheter un bien immobilier en fonction de vos besoins en logement et de votre capacité de financement.

Avoir une bonne vision de ces besoins de logement à moyen terme

Un achat immobilier ne doit pas se faire par impulsivité. On n’achète pas un appartement ou une maison comme on achète un livre ou un DVD. L’achat d’un logement représente un gros investissement et comporte toujours une grosse part de risque. Il faut donc bien étudier quand acheter sa résidence principale.

C’est pourquoi il est primordial pour vous d’avoir une bonne vision de vos besoins en terme de logement à moyen terme (5-10 ans). Sauf pendant les folles années de l’immobilier où un logement voyait sa valeur flamber, il faut conserver un logement au moins 5 ans pour que l’opération d’un achat soit plus intéressante financièrement qu’une location. Même si l’avenir n’est pas prévisible, vous ne devez donc pas vous engager dans l’achat d’un appartement ou d’une maison si vous avez des chances d’être muter ou de devoir quitter ce logement rapidement.

De la même manière, vous devez évaluer votre besoin en surface en fonction des évènements de la vie qui pourraient arriver dans les années à venir (mise en couple, arrivée d’un ou plusieurs enfants, départ d’un ou plusieurs enfants, etc.). Vous pourrez ainsi investir dans un bien qui vous conviendra durablement. Par exemple, un jeune couple qui achète un petit appartement (studio, F2, etc.) ne pourra pas envisager d’avoir d’enfants sans déménager.

Acheter un bien immobilier en fonction de votre situation personnelle :

 Acheter un logement pour s’y loger au moins 8 - 10 ans
 Définir la superficie nécessaire à moyen terme
 Etc.

Faites donc le point en vous posant ces 25 questions avant d’acquérir un bien.

Financement adéquat pour votre achat

Vous devez analyser quand acheter une résidence principale en fonction de la situation du marché immobilier et de votre situation personnelle. Un bon achat, qui ne comporte que peu de risque est un achat avec de bonnes conditions de financement.

Vous devez limiter votre taux d’endettement à 33%, voire moins en fonction de votre revenu. Il est plus intéressant de regarder votre "reste à vivre" pour évaluer jusqu’à quel point vous pouvez aller au niveau de votre taux d’endettement. En effet, en étant propriétaire, vous ne payerez pas de loyer, mais vous aurez des charges et des frais supplémentaires à assumer (taxe foncière, entretien de la maison ou de l’appartement, charges de copropriété, etc.).

Le coût de votre crédit dépend également fortement de la durée de votre prêt. Il est recommandé de ne jamais dépasser les 20 ans sur un emprunt immobilier (l’idéal serait même plus tôt de respecter un maximum de 15 ans). Chaque mois supplémentaire de crédit vous coute de plus en plus en intérêt d’emprunt.

Les conditions financières adaptées à un bon moment pour acheter une maison ou un appartement :

 Taux d’endettement inférieur à 33%
 Durée de crédit inférieur à 20 ans

Découvrez plus de 50 conseils pour améliorer vos conditions de financement immobilier.

Achat d’un logement pour le louer

L’achat d’un appartement ou d’une maison pour faire de l’investissement locatif ne s’étudie pas de la même manière qu’un achat pour se loger. En effet, lorsqu’on achète pour louer, les éléments principaux à étudier sont la rentabilité locative et le risque.

Bien entendu, plus le prix d’achat est bas et plus l’investissement à des chances d’avoir une rentabilité intéressante. Attention à ne pas tomber dans le piège de la défiscalisation telle que la loi Scellier qui derrière l’attrait de l’allégement fiscal cache souvent de bien mauvais investissements.

Bien acheter pour un investissement locatif

Voici les critères de base à retenir avant d’investir dans l’immobilier :
 Prix d’achat faible
 Demande locative forte sur ce type de bien
 Achat intéressant même sans défiscalisation immobilière
 Bien en autofinancement ou proche de l’être
 Etc.

Pour aller plus loin :

 Posez-vous ces 25 questions avant d’acheter un bien immobilier.
 Pensez à faire plusieurs comparaisons "achat ou location" afin de déterminer si ce n’est pas le moment pour vous de louer un bien plutôt que d’acheter.
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