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Que devient votre crédit immobilier en cas de vente de votre logement ?

Lorsque vous vendez un bien immobilier, il est fréquent que le crédit immobilier qui vous a servi à le financer ne soit pas encore totalement remboursé. Découvrez comment cela se passe avec votre banque dans cette situation de vente d’un logement avec un crédit dessus. Devez-vous solder ce prêt ? Quels sont les frais ? Et si le montant de la vente ne couvre pas le capital restant dû ?

On peut revendre son bien immobilier quand on le veut

Certains se posent la question : quand peut-on vendre sa maison ou son appartement ? Il n’y a aucun délai minimal à respecter. Vous pouvez très bien vendre un logement aussitôt l’avoir acheté. Attention seulement à ne pas reproduire cela plusieurs fois car cela pourrait être interprété par l’administration fiscale comme une activité de marchands de biens. Vous seriez alors fortement taxé, comme le sont ces professionnels de l’achat/revente.

Même si vous avez un crédit immobilier en cours de remboursement pour financer ce logement, rien ne vous empêche de le vendre. Pas même une hypothèque ou une quelconque garantie prise sur la valeur de ce bien. Le seul risque que vous avez, surtout en période de baisse des prix de l’immobilier comme aujourd’hui, c’est qu’en revendant seulement quelques années après votre achat votre logement, cela vous fasse perdre de l’argent, parfois beaucoup.

Il faut rappeler que les frais d’un achat immobilier sont très élevés en France. Il est donc préférable d’acheter pour du long terme. Rien que le coût des frais de notaire représente de 7 à 8 % du prix d’achat. Si vous passez par un intermédiaire pour trouver un acquéreur (agence immobilière, notaire, mandataire, etc.), vous devrez en plus débourser de 3 à 10 % du prix. Avec des frais d’acquisition compris entre 7 et 15 % du prix du bien immobilier, il n’y a qu’en période de flambée des prix que ces frais s’amortissent rapidement.

Le solde du prêt immobilier

Dans la majorité des financements, votre prêt immobilier est garanti par la valeur du logement que vous achetez. La banque sait qu’en cas de problème de remboursement, il est toujours possible de saisir la maison ou l’appartement et de le vendre pour se faire rembourser.

Lorsque vous vendez votre bien et que vous n’avez pas fini de rembourser l’emprunt qui vous a servi à le financer, vous devez utiliser le fruit de cette vente pour rembourser ce que vous devez encore à la banque. Il se peut que le montant de la vente soit inférieur au capital restant dû, nous y reviendrons ci-dessous.

Vous avez par exemple acheté un appartement à 150 000 € en 2005 qui a été financé par un prêt de 150 000 € sur 25 ans avec des mensualités de 800 €, les frais d’acquisition ont été financés par votre apport. Vous vendez cet appartement 150 000 € en 2014 (dans de nombreux secteurs les prix sont revenus au niveau de ceux de 2005). Avec ce type de financement, il vous reste environ 117 000 € de capital restant dû. Vous pouvez donc solder votre emprunt et il vous restera un peu plus de 30 000 €.

Est-ce qu’il y a des frais à prévoir pour ce remboursement anticipé ?

Sauf si vous avez négocié les frais de remboursement anticipé, il faudra effectivement dédommager la banque pour ce remboursement plus rapide que ce que votre contrat prévoyait. Seuls quelques cas particuliers peuvent vous éviter d’avoir à payer ces frais. Relisez bien votre contrat passé avec votre banque pour en connaître les détails.

Cela fait partie des différents frais à payer lors de la vente d’un bien immobilier. Le montant de ces frais est de 6 mois d’intérêts au taux moyen du crédit. Il est plafonné à 3 % du capital restant dû. Donc plus vous vendez tôt et plus ces frais seront importants. À l’inverse si vous êtes proche de la fin du remboursement, il ne vous en coûtera presque rien. En reprenant les chiffres de notre exemple ci-dessus, les frais de remboursement anticipé en cas de vente s’élèveraient à environ 800 à 900 €.

À noter : ceci n’est valable que pour les prêts à taux fixe. Les prêts à taux variable peuvent être soldés sans frais de remboursement anticipé (IRA).

Pouvez-vous conserver cet emprunt pour un autre usage ?

Il n’est pas très fréquent de pouvoir transférer son crédit immobilier restant sur un autre projet. Les rares fois où les banques l’autorisent, c’est surtout pour financer un nouveau projet immobilier. Il y a ainsi un transfert de prêt d’un logement à un autre avec un complément de financement.

Si cela est peu fréquent c’est parce qu’un prêt immobilier est adossé à un bien et que la valeur de ce dernier sert de garantie pour la banque. Elle n’acceptera donc pas de vous laisser un emprunt sans garantie pour se couvrir des risques de non-remboursement.

Avec des taux actuellement très bas, ce n’est pas forcément une bonne idée. Vous avez surement des conditions de financement moins bonnes que celles que vous pourriez avoir aujourd’hui, sauf si vous avez renégocié ou fait racheter votre prêt récemment. En outre, la plupart des cotisations pour les assurances emprunteurs sont calculées à partir du montant initial emprunté. Vous continuerez donc de payer très cher votre assurance de prêt alors qu’il vous reste bien moins de capital à rembourser. Autant repartir sur un nouveau crédit immobilier si vous avez besoin d’un autre financement.

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La negative equity : cas où votre vente ne permet pas de rembourser l’intégralité de votre crédit immobilier

Il est possible que le prix de vente net vendeur de votre maison ou de votre appartement ne soit pas suffisant pour rembourser la totalité de ce que vous devez encore à votre banque. C’est une situation qui va devenir de plus en plus courante, notamment pour ceux qui ont acheté il y a quelques années seulement et donc avec des prix élevés et qui ont baissé depuis. Cette situation se nomme la "negative equity". Cette appellation a notamment été beaucoup entendue au moment des subprimes américains.

Entre 2005 et 2008, il n’était pas rare qu’une banque finance par un emprunt immobilier le prix d’achat plus les frais d’acquisition. On parle dans ce cas de crédit immobilier à 110 %. Bien souvent, ces prêts ont été accordés sur de longue durée. Même en revendant au prix d’achat, il est possible que les premières années de remboursement n’aient pas suffi à payer les frais d’acquisition. En effet, les premières années de remboursement vous payez surtout des intérêts et vous remboursez donc très peu de capital.

Vous avez totalement le droit de vendre malgré cela. Vous devrez seulement trouver un arrangement avec votre banque pour continuer à rembourser le reste de votre crédit immobilier. Cette situation peut être difficile, vous finissez de payer un logement dans lequel vous n’habitez plus et vous devez donc financer en parallèle votre nouveau logement que ce soit en location ou sur un nouvel achat. Négociez alors avec votre banque pour étaler ces paiements.

Découvrez les 9 diagnostics immobiliers à faire pour la vente de votre logement.

Pour aller plus loin :

- Renégociez votre prêt immobilier.
- Découvrez comment vendre sa maison en moins de 6 mois.
- Prenez connaissance les avantages et inconvénients de vendre sans agence.
- Consultez les solutions pour une estimation du prix de son logement.

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