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Que faire en cas de refus de prêt immobilier ?

Dans un contexte de baisse de l’immobilier, les banques se montrent plus exigeantes sur les conditions d’octroi d’un crédit immobilier. Il arrive donc fréquemment que certaines demandes de financement pour un logement soient refusées. Découvrez :

- Pourquoi cela arrive et ce que cela entraîne pour votre achat de maison ou d’appartement ?

- Comment vous protéger contre ce risque ?

- Les enseignements qu’il faut retenir de cette décision de votre banque.

- Et surtout les différentes solutions à essayer pour débloquer votre situation quand vous faites face à un refus de prêt immobilier.

Les banques sont plus exigeantes, les refus de financement sont plus fréquents

Ceux qui nous lisent depuis longtemps le savent bien. Les banques ont, à la demande de la Banque de France, durci leurs conditions pour accorder un crédit immobilier depuis fin 2011. Avant cette date il était possible d’obtenir assez facilement des prêts sur la totalité du prix d’achat, voire à 110 % (le prix d’achat + les frais d’acquisition). Les banques étaient également moins regardantes sur votre taux d’endettement, sur la durée de votre emprunt, etc.

Seulement, dans un contexte où les prix des logements baissent depuis plusieurs années, le risque pour une banque de ne pas revoir son argent augmente fortement. La valeur de la maison ou de l’appartement financé avec ce prêt peut se réduire et ne plus couvrir l’intégralité du montant que l’emprunteur doit encore rembourser à sa banque. En cas de difficultés de paiements, la banque ne peut donc plus récupérer l’intégralité de son capital prêté par une saisie du bien immobilier et par sa vente.

La notion de risque est donc redevenue depuis cette période-là bien plus présente. Il en résulte que les refus de crédit immobilier sont plus nombreux qu’auparavant. Face à un dossier jugé trop tendu, une banque va désormais préférer refuser un emprunt plutôt que de courir ce risque.

Pensez à inclure une condition suspensive d’obtention de crédit dans votre offre d’achat et votre compromis de vente

Dans ce contexte, il est indispensable, pour ne pas devoir payer de pénalités en cas d’annulation de la vente, d’inclure une clause suspensive de non-obtention d’un prêt à certaines conditions. Cela signifie que si vous n’obtenez pas le financement dont les contours sont définis par cette clause, vous pourrez annuler sans aucuns frais votre achat parce que vous n’avez pas le financement attendu. Vous devez inclure cette clause dans votre offre d’achat ainsi que dans votre promesse ou compromis de vente.

Si vous recevez une fin de non-recevoir par votre banque. Demandez-lui une attestation de refus de prêt pour prouver qu’elle ne veut pas vous financer et faire marcher votre clause. Cela vous permettra de suspendre la vente pour ce fait. L’argent que vous avez versé au notaire lors de la signature du compromis pour bloquer la vente (généralement cela représente 10 % du prix d’achat du logement, voire moins après négociation) doit vous être rendu intégralement. Le notaire doit donc rapidement débloquer ces fonds bloqués sur un compte séquestre.

Légalement, un seul refus de prêt dans les conditions définies par le compromis (sur le taux, sur la durée, etc.) suffit à faire fonctionner cette clause. Le vendeur (ou son notaire) ne peut pas vous obliger à contacter d’autres banques pour obtenir ce financement. Néanmoins, vous avez la possibilité de le faire si vous souhaitez tenter de finaliser malgré ce problème votre achat. Nous allons y revenir ci-dessous.

Une alerte forte sur la viabilité de votre projet immobilier

Un refus de crédit immobilier est un signal d’alarme : cette banque juge votre achat trop risqué. Elle estime que vous ne pourrez pas rembourser sans difficultés importantes votre emprunt.

Des solutions sont peut-être possibles pour boucler malgré tout votre financement. Mais avant d’en parler, il est indispensable de prendre en compte cet avertissement. Toutes les banques cherchent à gagner de l’argent en finançant des prêts. Pour qu’une banque rejette votre demande, c’est que ses doutes sur votre capacité de remboursement sont importants. Prenez quelque temps pour étudier à tête reposée votre projet dans son ensemble, votre budget et le poids que vont représenter ces éventuelles mensualités de crédit immobilier dans votre quotidien.

Attention, prendre un crédit immobilier au maximum de ses capacités financières peut conduire au surendettement. 77 % des surendettés qui ont au moins une dette immobilière ont emprunté au maximum de leurs possibilités pour leur achat d’appartement ou de maison.

Les causes principales d’un refus de prêt pour une maison ou un appartement sont le manque d’apport personnel, l’endettement trop important par rapport à vos revenus, à vos autres emprunts et à vos charges, des revenus pas assez stables, etc.

Différentes possibilités suite à une non-obtention de crédit immobilier

Votre banque vient de vous annoncer qu’elle n’accepte pas de vous faire un emprunt pour votre maison ou votre appartement ? Pas de panique. Il y a plusieurs choses à étudier pour savoir comment trouver une solution et affronter ce problème.

Monter son projet de financement différemment

Première piste pour débloquer ce problème et passer d’un refus d’emprunt à un accord : vous pouvez tenter de modifier le montage de votre prêt. Cela peut se faire :

- En augmentant votre apport personnel.

- En étalant les remboursements sur une durée plus longue : c’est une solution plus coûteuse mais qui permet de réduire le poids des remboursements sur vos finances mensuelles. Découvrez nos 10 conseils pour bien choisir sa mensualité de prêt immobilier.

- En remboursant plus rapidement d’autres crédits que vous êtes en train de payer afin de réduire votre endettement total.

- Etc.

La première chose à faire, c’est de prendre contact avec la banque qui a refusé le financement et de chercher à comprendre pourquoi. Qu’est-ce qui motive ce refus de prêt ? Quelles modifications pourraient faire changer d’avis votre banquier ? Les solutions proposées ci-dessus sont les plus courantes pour faire une demande différente et augmenter les chances que cela soit accepté.

Revoir son budget à la baisse ou valoriser le bien acheté

Parfois, pour quelques milliers d’euros à emprunter en trop un dossier peut ne pas être accepté. Certaines banques ont des critères assez rigides. Il faut donc faire en sorte de repasser du bon côté de la ligne qu’elle a dressée. Pour emprunter un petit peu moins, vous avez différentes solutions :

- Vous pouvez négocier davantage le prix d’achat. Sachez qu’actuellement les taux de négociation sur le prix sont importants. Votre vendeur a aussi intérêt à ce que la vente aboutisse rapidement. Il sera peut-être enclin à accepter une petite baisse de prix si cela peut lui garantir que vous aurez votre financement et que la vente ira à son terme. Pensez également à négocier les frais d’agence si vous passez par un intermédiaire.

- Vous pouvez réduire l’ampleur des travaux que vous aviez prévus dans ce logement. Ils pourront éventuellement être faits plus tard quand votre situation financière le permettra. En attendant, qui dit moins de travaux immédiatement dit moins besoin d’emprunter et donc plus de chance pour que votre dossier de financement soit validé par une banque.

- Vous pouvez aussi chercher à prouver à votre banque la valeur du logement que ce prêt va servir à financer (un bon emplacement, un type de logement qui est très recherché et qui devrait donc garder un minimum de valeur, etc.). Rappelez-vous que si une banque vous refuse un financement c’est parce qu’elle le trouve trop risqué. En démontrant la valeur du bien, vous pouvez la convaincre que l’hypothèque sur cette maison ou cet appartement sera suffisante pour couvrir un risque de non-remboursement. N’hésitez pas à détailler les travaux que vous envisagez de faire et la plus-value que cela fera prendre au logement.

Trouver d'autres financements complémentaires

Pour réduire le montant dont vous avez besoin et donc augmenter les chances que votre dossier passe cet obstacle du refus de crédit, vous pouvez également chercher d’autres sources d’argent :

- Étudiez la liste des aides à l’achat immobilier pour voir si vous n’avez pas le droit à un prêt à taux zéro ou un prêt à taux réduit. Cela diminuera votre besoin d’emprunter par un crédit immobilier classique et diminuera donc sensiblement le risque qui freine votre banque.

- Sondez votre famille ou votre entourage pour savoir s’ils peuvent vous aider. Vos parents ou grands-parents peuvent avoir un intérêt à faire une donation de leur vivant. Il est également possible de demander un prêt familial pour compléter votre financement.

- Négociez une prime ou une augmentation de salaire. La période économique n’est pas idéale pour cela, mais qui ne tente rien n’a rien.

- Etc.

Contacter d'autres banques, d'autres organismes, un courtier, etc.

Enfin, ce n’est pas parce qu’une banque vous refuse un crédit immobilier qu’il en sera de même pour toutes les autres. Les critères d’attribution peuvent varier fortement d’une banque à une autre. En fonction des objectifs du moment une banque sera plus ou moins agressive pour capter de nouveaux clients. Cela se ressentira au niveau des taux qui seront plus intéressants mais aussi sur des dossiers plus difficiles qui seront acceptés plus facilement.

Pour cela il faut savoir que les politiques des banques en matière de crédit immobilier évoluent souvent. Vous avez donc la possibilité de faire le tour du marché et de tester différentes solutions et organismes :

- Faire appel aux grandes banques nationales,

- Contacter des banques locales moins connues,

- Se renseigner auprès d’organismes spécialisés comme Cetelem, etc.

- Confier votre recherche à un courtier en prêt immobilier. C’est lui qui fera toutes les démarches pour trouver une banque ou un organisme de crédit qui accepte de vous financer et dans les meilleures conditions possibles.

Annuler ou différer son projet d'achat

Choix difficile mais qui peut s’avérer le plus judicieux si votre financement est réellement trop risqué : stopper votre achat !

Prenez quelques mois ou années pour faire grossir votre apport, pour réduire vos crédits existants, pour éviter les découverts et démontrer votre capacité d’épargne, etc. Cela vous permettra d’avoir un dossier de financement plus solide à l’avenir.

L’immobilier est également au début d’un cycle de baisse des prix. Étant donné la durée et l’ampleur du cycle de hausse des prix précédents, ce cycle baissier peut durer longtemps et être d’une ampleur importante en fonction des secteurs géographiques. Attendre un meilleur moment et des prix plus bas peut également être une option à envisager suite à ce refus de crédit immobilier.

Pour aller plus loin :

- Utilisez notre simulateur de crédit immobilier pour obtenir d’autres propositions.

- Renseignez-vous sur les 15 conseils pour obtenir un prêt immobilier.

- Suivez l’évolution des taux d’emprunt en 2017.

- Regardez quelles sont les meilleures assurances emprunteurs.

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