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Quel serait l’impact d’une forte augmentation des taux immobiliers ?

Aujourd’hui ce n’est qu’un scénario fiction. Les taux immobiliers battent encore des records à la baisse et personne ne peut dire jusqu’où ils vont descendre. Prenons quand même quelques minutes pour se plonger dans les analyses de risque de forte remontée des taux de prêt immobilier et sur les conséquences que cela aurait sur les transactions immobilières, sur les prix des logements ou encore sur le marché des financements immobiliers. La crainte d’un tel scénario est à garder en tête car elle plane depuis quelques années sur le marché immobilier français et personne ne sait quand, ni surtout comment, la longue période de taux extrêmement bas va se terminer.

Le marché tient grâce aux taux d’emprunt ultra-bas

Depuis quelques années le marché immobilier français ne s’est pas effondré tant en termes de volume que de prix grâce à la forte baisse des taux de crédit immobilier. Rendez-vous compte, lors du pic de la bulle immobilière en Province en 2008 le taux moyen était au-dessus de 4.50 % tout au long de l’année et il a même fini à plus de 5 .00 %.

Aujourd’hui, nous avons un taux moyen de 1.44 % sur les prêts de septembre 2016 et probablement un peu moins sur ceux d’octobre 2016 (Mise à jour : 1.34 % en janvier 2017). C’est au minimum environ 270 points de base de moins qu’en 2008. Une chute extraordinaire qui fait qu’aujourd’hui, une telle longue période de taux bas n’a pas de précédent historique depuis la fin de la Seconde Guerre mondiale.

On entend souvent parler d’un impact de 8 % sur les prix pour un changement de taux de l’ordre de 100 points de base. Cela signifie que pour 270 points de base, à toutes choses égales par ailleurs, cette baisse des taux aurait dû provoquer une augmentation des prix de l’immobilier de l’ordre de 21.6 %. Il faut prendre ces données avec précautions. Même s’il est impossible d’avoir des chiffres si précis, cela permet néanmoins d’avoir des ordres de grandeur en tête.

Regardons du côté des prix, notamment en Province (car Paris et par conséquent l’Ile-de-France ont connu une évolution un peu différente). Au 1er trimestre 2008, en données corrigées des variations saisonnières, l’indice Notaires-INSEE pour les appartements et les maisons en Province était de 108.9 (trimestre le plus élevé). Aujourd’hui, à partir des derniers chiffres connus, il est de 99.4. Cela signifie que malgré une chute des taux de plus de 4.50 % à environ 1.80 %, il y a également eu une baisse des prix immobiliers sur la même période de 8.7 % en euros courants.

Sur cette même période, l’inflation cumulée est d’environ 10.00 %. Cela signifie qu’en Province, les prix des logements ont donc fait en moyenne -17 % depuis le pic de début 2008 alors que les taux ont été divisé par plus de 2 sur cette période. Malgré tout, certains continuent de dire qu’il n’y avait pas de bulle immobilière en France et que rien n’a changé depuis 2008 (ou très peu).

Certes, à Paris les prix des appartements anciens sont supérieurs de 25 % à ceux du 1er trimestre 2008 en euros courants (et de 13.6 % en euros constants). Seulement Paris est un marché très spécifique à étudier séparément. Le reste de l’Ile-de-France n’a connu qu’une hausse des prix en euros courants de 2.20 %, soit une baisse de 7.1 % en tenant compte de l’inflation sur ces 8 ans.

Qu’est-ce qui pourrait faire fortement augmenter les taux d’intérêt pour un achat immobilier ?

Depuis quelques années, le marché immobilier en France vit donc avec une épée de Damoclès au-dessus de la tête. L’évolution des taux de prêt immobilier est suivie avec beaucoup d’intérêt, car toute hausse importante des taux d’emprunt viendrait bouleverser ce marché immobilier toujours très fragile.

Alors qu’est-ce qui pourrait faire que les taux immobiliers remontent ? Et surtout assez rapidement ?

Nous avons vu il y a quelque temps que 4 risques étaient identifiés pour les crédits immobiliers en France à savoir : une possible suppression des taux fixes, des conditions de financement beaucoup plus strictes dictées par l’AMF, la titrisation des prêts immobiliers et enfin les risques de remontée des taux sur la dette française qui impacterait indirectement les taux immobiliers.

Ces 4 risques identifiés peuvent chacun à leur mesure engendrer des possibilités de hausse sur les taux de crédit pour un achat de maison ou d’appartement. Si tout se cumule, cela pourrait provoquer une hausse non négligeable. Seulement, il ne devrait rien avoir de brutal. On peut ajouter un 5ème risque qui est le fait que les banques gagnent beaucoup moins d’argent actuellement avec des taux aussi bas. Elles feront tout pour qu’ils remontent dans les mois et années qui viennent pour retrouver de meilleures marges. Mais là encore, cela ne devrait être que très progressif.

Non, le risque principal provient d’une nouvelle grosse catastrophe au niveau international sur les marchés économiques et financiers. Une rechute des crédits aux États-Unis ou plus probablement des risques de faillite en cascade en Chine suite à leur montage financier similaire aux subprimes américains de 2008. Les turbulences sur la zone européenne et notamment sur l’euro sont également à surveiller de près (Brexit avec une possible sortie des Anglais de l’U.E, sortie de la Grèce de l’U.E, etc.).

En cas de forte hausse des taux de crédit immobilier, c’est-à-dire de 100 à 200 points de base en l’espace de quelques mois, quelles seraient les conséquences pour le marché immobilier français ?

1ère conséquence : un fort ralentissement des ventes, voire un blocage du marché pendant plusieurs mois

Avant que cette forte hausse des taux immobiliers n’impacte les prix, il y aura avant tout un important frein sur les volumes de ventes. Le marché immobilier est actuellement très sensible à la tendance sur les taux, une forte remontée pourrait le paralyser pendant plusieurs mois.

En effet, les vendeurs mettront du temps avant de réaliser que la forte hausse des taux fait chuter le pouvoir d’achat immobilier des acquéreurs et donc que leur bien perd de la valeur à grande vitesse. On assisterait alors à une forte hausse des stocks de biens immobiliers à vendre sur les sites d’annonces immobilières, mais à des prix déconnectés des nouvelles possibilités de financement. Comme en 2009-2010, il faudra du temps pour que le marché immobilier retrouve un rythme de transaction équivalant à celui d’aujourd’hui.

Les vendeurs se retrouveront bloqués avec leur maison ou leur appartement sur les bras à moins de fortement baisser le prix en conséquence de cette hausse des taux. Les acquéreurs verraient leur capacité d’achat chuter (sauf ceux qui n’empruntent pas ou très peu et dont l’apport personnel ne dépend pas de la revente d’un autre bien immobilier dont la valeur chute en parallèle). Ils seront contraints à tenter de fortes négociations pour compenser cette perte de budget.

2ème conséquence : chute de la production de crédit immobilier liée à des rachats ou renégociations

Depuis 2013, les demandes de rachat de prêt immobilier ou de renégociation de taux auprès des banques sont très importantes. En 2015, il représentait jusqu’à plus de 50 % de la production de crédit immobilier. En 2016, cette tendance diminue progressivement car beaucoup ont déjà fait ce type de démarche mais on reste à environ 30 % de la production pour des rachats ou renégociations.

En cas de forte hausse des taux assez rapide, ce segment de marché va complètement disparaître. Fini les demandes de rachat ou de renégociation auprès des banques. Il n’y aurait plus aucun intérêt à le faire. Les banques verraient donc leurs activités chuter sur ce segment de marché-là.

3ème conséquence : cela tire les prix des logements vers le bas

Avec une forte inertie (de plusieurs mois à quelques années), les prix de l’immobilier vont devoir s’adapter à cette chute de la capacité de financement des acquéreurs. Comme pour ces dernières années, les secteurs géographiques où les prix s’effondreront seront ceux où il y a le moins de demande par rapport à l’offre. Autrement dit toutes les zones rurales et les villes peu dynamiques où les perspectives sur l’emploi sont ternes et donc peu attractives pour attirer des ménages.

En revanche, la baisse des prix ne serait que plus progressive dans les secteurs où l’offre est inférieure à la demande. Les biens de qualité continueront à trouver preneur, même si cela sera avec plus de difficultés et surement quelques petites réductions sur les prix. Tout dépendra de l’ampleur de cette hausse des taux et de la confiance des personnes à acheter un bien immobilier pour de nombreuses années malgré tout.

Nous avons vu au début de cet article que la chute des taux a permis d’amortir l’ampleur de la chute des prix des logements. Un retour en quelques mois ou années à des taux moyens entre 3.00 et 4.00 % provoquerait une chute non homogène des prix des logements en France. Si ce scénario n’est que fiction aujourd’hui tant les différentes économies ne sont pas prêtes à supporter la disparition de taux exceptionnellement bas. Il ne faut pas pour autant écarter tout risque et continuer à se montrer prudent lors de vos projets immobiliers. notamment en suivant ces 10 conseils pour réussir votre achat immobilier.

Article initial publié le 30/05/2016

Pour aller plus loin :

- Comment choisir sa banque pour un prêt immobilier ?
- Consultez notre guide du crédit immobilier.
- Découvrez combien cela coûte d’emprunter pour financer une maison ou un appartement.
- Utilisez nos calculettes pour calculer votre capacité d’achat ou encore connaître votre tableau d’amortissement.

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