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Revenus fonciers : comment les déclarer aux impôts ?

25 avril 2011
La déclaration des impôts arrive et vous allez devoir déclarer vos revenus fonciers. Retrouvez ici toutes les informations pour choisir entre micro-foncier et régime réel, ainsi que tous les éléments pour faire le calcul de vos loyers perçus et des charges déductibles de vos impôts fonciers. L’imposition vient réduire la rentabilité locative de votre investissement alors autant optimiser sa déclaration de revenus locatifs.

Revenus fonciers : deux régimes d’imposition

La déclaration aux impôts de vos revenus tirés de la mise en location de biens immobiliers peut se faire de deux manières différentes. Vous avez la possibilité d’opter pour le régime micro-foncier si vous y êtes éligibles et dans tous les cas, vous pouvez décider de déclarer au régime réel vos revenus locatifs.

Si vous choisissez le régime micro-foncier, vous n’aurez qu’à calculer et à inscrire le montant total des loyers bruts perçus sur la ligne BE. Si vous avez des déficits antérieurs encore reportables, vous pourrez les déclarer sur la ligne BD (voir comment profiter des déficits fonciers pour réduire vos impôts).

Dans le cas contraire, pour votre déclaration d’impôt foncier au régime réel, vous devez remplir le formulaire 2044.

Déclarer ses revenus locatifs en micro-foncier

Le régime micro-foncier est une manière simplifiée de déclarer ses revenus fonciers. Il est réservé à de petits propriétaires bailleurs. Pour pouvoir bénéficier du régime d’imposition micro-foncier, vous devez :

- Percevoir moins de 15 000 € annuel de revenus fonciers (hors TVA).
- Percevoir ces revenus sur des logements non meublés
- Ne pas bénéficier de régime fiscal particulier (style Besson, Robien, Borloo, Malraux, monuments historiques, etc.). Le régime Scellier permet lui de choisir l’option micro-foncier.

En régime micro-foncier vous n’aurez qu’à déclarer le calcul du total des loyers perçus. Une déduction forfaitaire de 30 % est appliquée pour les charges déductibles. Vous ne pourrez donc déduire aucune autre charge.

Chaque année, au moment de sa déclaration d’impôt, le propriétaire bailleur peut choisir le régime réel d’imposition. C’est recommandé quand vous avez des charges déductibles bien supérieures à 30 % des revenus fonciers perçus (beaucoup d’intérêt de crédit immobilier, travaux importants, etc.).

Calcul des loyers perçus

Pour votre déclaration d’impôts fonciers en 2014, vous devez déclarer tous vos revenus fonciers perçus en 2013. Tous les loyers reçus en 2013, y compris les loyers en avance ou en retard, doivent être déclarés sur vos revenus 2013.

Le calcul des loyers perçus contient également, s’il y en a, les indemnités d’assurances (par exemple, d’assurance loyer impayé ou vacance locative) mais aussi les subventions de l’Anah ou encore les revenus tirés de location de parking, de garage ou de box (même s’ils ne sont pas liés à une habitation).

Prenez bien en compte toutes les charges déductibles de vos revenus fonciers

La plupart des charges qui ne sont pas imputables aux locataires sont déductibles de vos revenus fonciers. Pensez donc bien à déclarer toutes vos charges dans votre déclaration fiscale de 2014. Les charges prises en compte sont toutes celles réellement payées en 2013 :

- Tous les frais liés à un prêt immobilier destiné à l’acquisition, la construction, la rénovation, l’entretien ou la conservation d’un appartement ou d’une maison : les intérêts d’emprunt mais aussi les frais d’assurance de prêt, les frais de dossier, etc. Même s’il existe des techniques pour réduire les frais de votre financement, ces frais restent loin d’être négligeables...

- Toutes les dépenses d’amélioration qui ne modifient pas la consistance générale du logement (les travaux d’agrandissement sont donc exclus)

- Tous les travaux d’entretien et de réparation qui visent à conserver la qualité du bien immobilier.

- Toutes les cotisations d’assurance souscrites pour couvrir tout type de risque (loyer impayé, vacance locative, assurance habitation, etc.)

- Tous les frais de gestion : si vous avez confié la gestion du bien à une agence immobilière par exemple.

Pour en savoir plus, consultez la liste détaillée des charges déductibles des revenus fonciers.

Programme de défiscalisation immobilière

Même si c’est tentant à première vue, vous ne devez pas choisir votre investissement immobilier en fonction des avantages fiscaux qu’il présente. La défiscalisation de votre investissement ne doit être qu’un plus qui permet d’améliorer le rendement immobilier net.

Vous devez vous concentrer sur les bases d’un bon investissement : un excellent emplacement, une demande locative plus forte que l’offre, une rentabilité suffisante, etc. Les réductions d’impôts fonciers ne doivent venir qu’en second plan, sous peine de rencontrer de fortes déconvenues avec des produits de basses qualités, spécialement conçus pour la loi Duflot.

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Pour aller plus loin :

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- Consultez les villes où l’immobilier est le plus rentable parmi les 100 plus grandes villes.
- Étudiez le détail des frais à déduire des loyers perçus pour les impôts.

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