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TEG erroné, mention obligatoire manquante : ces erreurs des banques qui rapportent

Votre crédit immobilier contient-il des erreurs ? Votre banque a-t-elle oublié d’inscrire certaines informations pourtant obligatoires ? Cela arrive plus souvent qu’on ne le croit même si la vigilance sur les offres et contrats de prêt a été renforcée. Si c’est le cas, vous pourrez entamer une procédure avec votre banque afin d’obtenir de lourds dédommagements. Vous pourrez soit négocier à l’amiable avec votre banque, soit aller au bout de la procédure juridique. Vous aurez toutes les chances de gagner votre procès : la loi protège fortement les emprunteurs contre ce type d’erreur et oblige les banques à rembourser une grande partie des intérêts de l’emprunt. Et si finalement votre emprunt immobilier ne vous coûtait presque rien ?

Les banques ont des obligations légales à respecter sur votre contrat de prêt immobilier

Pour protéger les emprunteurs qui sont dans une grande majorité des particuliers, la législation sur les crédits immobiliers a été renforcée. De plus de nombreuses jurisprudences sont venus préciser des décisions de justice sur des problèmes dans certains contrats de prêt. Vous retrouverez ainsi des dispositions spéciales prévues à ce sujet aux articles L. 313-1 et suivants du code de la consommation.

Pour émettre un contrat de ce type, la banque doit notamment faire figurer différentes mentions obligatoires et communes à l’ensemble des établissements de crédit. Par exemple, nous avons vu que le taux effectif global (TEG) par période devait être mentionné. Il n’y a pas de possibilité d’adaptation des modalités de calcul par une banque, les règles sont les mêmes pour tous. Vous trouverez ici une calculatrice du TEG de votre crédit immobilier avec des explications pour chacun des éléments et des exemples de calculs.

Les erreurs sur le TEG ou le non-respect des obligations d’information à ce sujet ne sont pas les seules anomalies présentes dans les contrats d’emprunt immobilier, nous verrons ci-dessous quelques exemples fréquents.

Quand la banque se trompe, cela peut vous rapporter beaucoup d’argent !

La législation est très claire à ce sujet, certaines erreurs comme un faux TEG entraînent de lourdes sanctions pour la banque et l’emprunteur peut récupérer de fortes sommes d’argent (de plusieurs milliers à dizaines de milliers d’euros en fonction du manquement et du prêt lui-même, on entend couramment parler d’une moyenne de 40 000 € par dossier).

Voici ce qui se passe quand il est avéré qu’il y a une erreur dans le calcul du TEG (ou que celui-ci n’est pas indiqué) :

- Le taux conventionnel du prêt initialement souscrit est substitué par le taux d’intérêt légal. Pour information, le taux d’intérêt légal pour 2013 ou 2014 est de 0.04 %. Autant dire que cela fait une énorme différence si vous avez un crédit immobilier avec un taux à 2.00 %, 3.00 %, voire beaucoup plus pour les anciens prêts qui n’ont pas été renégociés depuis. Vous trouverez les derniers chiffres officiels sur le taux d’intérêt légal sur le site de la Banque de France. Pour 2015, il est de 0.93 % pour un particulier qui a emprunté auprès d’un professionnel (voir ici).

- Le remboursement de la banque à l’emprunteur des sommes trop versées en remboursement du prêt en principal et intérêts à l’exclusion de tous les frais et accessoires liés au prêt.

En cas de dépassement du taux d’usure par le TEG, tout ce qui est perçu en trop est déduit des intérêts normaux alors échus et s’il le faut sur le capital de la créance. S’il n’y a plus de créance au moment du jugement, les sommes trop versées doivent être remboursées avec intérêt au taux légal du jour.

Cela vaut donc fortement le coup de faire analyser votre contrat de crédit immobilier. Vous serez alors averti si si vous avez un faux TEG ou d’autres problèmes et vous serez alors informé des démarches à suivre pour obtenir réparation de ce préjudice.

S’il n’y a pas d’anomalie dans votre contrat, vous pouvez quand même profiter des conditions exceptionnelles de financement du moment pour renégocier votre prêt ou le faire racheter avec un meilleur taux.

Quelques exemples des fautes les plus fréquentes sur votre contrat d’emprunt : erreur sur le TEG, mention obligatoire, etc.

Nous avons déjà abordé le problème d’un mauvais calcul du TEG. La cour de cassation a précisé à ce sujet depuis le 26 novembre 2014 qu’il ne peut y avoir de sanction que si l’erreur sur le TEG est d’au moins une décimale (Cass. Civ.1ere, 26 novembre 2014, n°13-23033).

Mais cette erreur est loin d’être la seule commise fréquemment dans les contrats de prêt immobilier. Par exemple, jusqu’à récemment les banques calculaient le TEG sur une année de 360 jours (année lombarde) au lieu d’une année civile de 365 jours (voire 366 jours pour les années bissextiles). La cour de cassation a décidé depuis 2013 qu’il n’était plus possible d’utiliser le calcul des intérêts sur 360 jours. Il faut obligatoirement utilisée une année normalisée de 365 jours. La différence pouvait représenter quelques centièmes de point sur le TEG...

En outre, hors exception, tous les emprunts immobiliers souscrits par des particuliers auprès d’une banque se remboursent mensuellement. Votre banque a donc l’obligation de vous renseigner en plus du TEG annuel, un taux de période mensuel. Sans cette information, votre contrat n’est pas conforme.

Lorsque vous souscrivez à l’offre d’assurance de prêt qui est proposé avec votre crédit immobilier, votre banque doit également inclure correctement ce coût supplémentaire dans son calcul du TEG. Là-aussi des erreurs peuvent exister en plus du fait que c’est généralement une solution plus coûteuse que de déléguer son assurance de prêt immobilier à un autre assureur. Pour vous en convaincre, regardez ce classement des meilleures assurances emprunteurs.

Comment faire vérifier son contrat et voir s’il comporte des choses incorrectes ?

De nombreuses sociétés se sont spécialisées dans l’analyse des crédits immobiliers pour les particuliers ou les professionnels. Les causes fréquentes d’erreur sont très bien maîtrisées par celles-ci. Elles peuvent donc rapidement expertiser votre contrat de prêt immobilier et déterminer s’il y a des anomalies comme un TEG erroné, des mentions manquantes, etc.

Cela ne coûte généralement pas très cher de faire expertiser son prêt, mais cela peut rapporter beaucoup d’argent comme nous l’avons vu ci-dessus. Certaines sociétés proposent une première analyse gratuite, d’autres font payer l’étude de votre dossier. Il est donc recommandé de bien analyser votre contrat ou de le faire expertiser afin de déceler toute erreur et de faire chuter le coût de votre financement.

La contestation d’un crédit immobilier, qu’il soit d’un particulier ou d’un professionnel, est de plus en plus fréquente. Les lois protègent les emprunteurs et sont très strictes sur ce que doit contenir ce genre de contrat. En cas d’erreur avérée sur le TEG ou sur tout autre partie de l’emprunt, l’emprunteur a de très fortes chances d’obtenir une réparation conséquente. Sur les erreurs de TEG, nous avons vu ci-dessus qu’une grande partie des intérêts d’emprunt payés étaient remboursé à l’emprunteur et que le restant à payer se ferait avec un taux fortement réduit. De quoi vous permettre de récupérer plusieurs milliers d’euros étant donné les sommes en jeu dans un prêt immobilier.

Un délai de 5 ans pour contester qui est interprété différemment pour les particuliers et pour les professionnels

Normalement vous devez demander réparation s’il y a une erreur dans votre crédit immobilier dans les 5 ans. Ce délai est apprécié différemment en fonction de votre qualité de professionnel ou non. En clair, un particulier est jugé néophyte sur ces questions et ce délai de 5 ans peut ne pas courir à partir de la souscription du contrat. Il peut, par exemple, débuter à partir de la date à laquelle une société à détecter qu’il y avait une erreur dans votre prêt immobilier (TEG erroné, informations manquantes, etc.). Ce qui n’est pas le cas pour un professionnel qui est censé être mieux informé.

Les particuliers peuvent donc faire expertiser leur crédit immobilier même s’il a été contracté avant 2011.

Pour aller plus loin :

- Regardez comment se calcule le TEG de votre crédit immobilier.
- Consultez les meilleurs taux immobiliers pour 2016.
- Calculez s’il est plus rentable pour vous de renégocier ou faire racheter votre prêt.
- Suivez l’évolution du taux immobilier 2016.

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