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Une hausse des frais de notaire pour compenser la chute des volumes sur les droits de mutation ?

25 juillet 2013
Les droits de mutation, couramment appelés "frais de notaire", risquent d’augmenter dans certains départements. Le gouvernement vient effectivement d’autoriser ces derniers à relever le taux de prélèvement sur les transactions immobilières. La part prélevée par le département pourra passer de 3.8 % à 4.5 % maximum. La chute du nombre de transactions et les premières baisses de prix ont fait fortement baisser les recettes des départements comme le montre l’évolution actuelle du volume des droits de mutation.

Une hausse d’impôt maximal de 0.7 % du prix d’un achat immobilier

Pour enrayer les pertes de recette fiscale des départements suite à l’effondrement des droits de mutation qu’il perçoivent, le gouvernement va les autoriser à augmenter leur taxe sur toutes les transactions immobilières.

Concrètement, voici ce que contiennent les frais de notaire. La plus grosse partie de cet impôt revient au département (3.8 % du prix d’achat). C’est cette part qui risque d’augmenter dans de nombreux départements. En effet, le gouvernement va autoriser chaque département à appliquer une augmentation de cette taxe, sans dépasser 4.5 %. Cela peut donc constituer une augmentation maximale de 0.7 % du prix d’achat.

Par exemple, pour un achat immobilier à 300 000 €, il faut actuellement verser 20 400 € de frais de notaire, dont 11 400 € pour le département. Si ce dernier décide d’appliquer la hausse maximale autorisée, il vous en coûtera désormais 13 500 € pour le département (et donc environ 22 500 € en tout). Soit une augmentation de 2 100 €.

C’est une raison de plus pour utiliser ces 2 astuces pour réduire vos frais de notaire.

Évolution du volume des droits de mutation en France

Regardons à quel point l’assiette des droits de mutation, sur laquelle est calculée cette taxe, a fortement diminué ces derniers temps.

Courbes d'évolution des droits de mutation en juin 2013

Ce graphique provient des travaux de Jacques Friggit.

Dans le détail, département par département, voici l’évolution annuelle sur 12 mois (pour les droits de mutation au régime du droit commun) ainsi que le nouveau taux à partir du 1er mars 2014 pour les départements qui l’ont déjà annoncé :

Liste des départements Croissance sur 12 mois de l’assiette des DDM Taux de prélèvement au 1er mars 2014
01 - Ain -18.6 % 4.5 %
02 - Aisne -26.0 % 4.5 % (1er avril 2014)
03 - Allier -20.4 % 4.5 %
04 - Alpes-de-Haute-Provence -24.7 % 4.5 %
05 - Hautes-Alpes -20.2 % 4.5 % (1er avril 2014)
06 - Alpes-Maritimes -25.9 % 4.5 %
07 - Ardèche -20.2 % 4.5 %
08 - Ardennes -23.3 % 4.5 %
09 - Ariège -18.0 % 4.5 %
10 - Aube -24.4 % 4.5 %
11 - Aude -20.4 % 4.5 %
12 - Aveyron -20.4 % 4.5 % (1er mai 2014)
13 - Bouches-du-Rhône -23.6 % 4.5 % (1er juin 2014)
14 - Calvados -28.4 % 4.5 % (1er avril 2014)
15 - Cantal -14.6 % 4.5 % (1er avril 2014)
16 - Charente -16.5 % 4.5 %
17 - Charente-Maritime -21.3 % 4.5 % (1er avril 2014)
18 - Cher -17.8 % 4.5 %
19 - Corrèze -18.1 % 4.5 %
2A - Corse-du-Sud -19.7 % 4.5 % (1er juin 2014)
2B - Haute-Corse -20 % 4.5 % (1er avril 2014)
21 - Côte-d’Or +8.2 % 4.45 % (1er avril 2014)
22 - Côtes-d’Armor -19.4 % 4.5 %
23 - Creuse -8.9 % 4.5 % (1er avril 2014)
24 - Dordogne -17.6 % 4.5 %
25 - Doubs -15.7 % 4.5 %
26 - Drôme -12.5 % 4.5 %
27 - Eure -22.5 % 4.5 % (1er avril 2014)
28 - Eure-et-Loir -21.1 % 4.5 %
29 - Finistère -21.0 % 4.5 %
30 - Gard -21.1 % 4.5 %
31 - Haute-Garonne -22.2 % 4.5 %
32 - Gers -11.9 % 4.5 %
33 - Gironde -20.4 % 4.5 %
34 - Hérault -21.6 % 4.5 %
35 - Ille-et-Vilaine -19.8 % 4.5 %
36 - Indre -17.8 % 3.8 %
37 - Indre-et-Loire -11.8 % 4.5 %
38 - Isère -18.3 % 3.8 %
39 - Jura -16.5 % 4.5 %
40 - Landes -23.8 % 4.5 % (1er juin 2014)
41 - Loir-et-Cher -26.4 % 4.5 %
42 - Loire -13.4 % 4.5 % (1er juin 2014)
43 - Haute-Loire -20.2 % 4.5 % (1er avril 2014)
44 - Loire-Atlantique -23.5 % 3.8 %
45 - Loiret -15.1 % 4.5 %
46 - Lot -21.0 % 4.5 %
47 - Lot-et-Garonne -17.6 % 4.5 %
48 - Lozère -21.9 % 4.5 %
49 - Maine-et-Loire -20.2 % 4.5 %
50 - Manche -19.5 % 4.5 % (1er avril 2014)
51 - Marne -27.8 % 4.5 %
52 - Haute-Marne -20.0 % 4.5 %
53 - Mayenne -18.5 % 3.8 %
54 - Meurthe-et-Moselle -20.9 % 4.5 %
55 - Meuse -20.9 % 4.5 % (1er avril 2014)
56 - Morbihan -22.7 % 3.8 %
57 - Moselle -14.5 % 4.5 % (1er avril 2014)
58 - Nièvre -17.7 % 4.5 %
59 - Nord -18.8 % 4.5 %
60 - Oise -23.5 % 4.5 %
61 - Orne -20.1 % 4.5 %
62 - Pas-de-Calais -20.5 % 4.5 %
63 - Puy-de-Dôme -20.0 % 4.5 % (1er juin 2014)
64 - Pyrénées-Atlantiques -22.8 % 4.5 %
65 - Hautes-Pyrénées -20.5 % 4.5 %
66 - Pyrénées-Orientales -19.5 % 4.5 %
67 - Bas-Rhin -3.6 % 4.5 %
68 - Haut-Rhin -17.5 % 4.5 %
69 - Rhône -15.5 % 4.5 % (1er avril 2014)
70 - Haute-Saône -21.7 % 4.5 %
71 - Saône-et-Loire -10.8 % 4.5 % (1er mai 2014)
72 - Sarthe -16.9 % 4.5 %
73 - Savoie -30.6 % 4.5 % (1er avril 2014)
74 - Haute-Savoie -23.1 % 4.5 %
75 - Paris -25.8 % 3.8 %
76 - Seine-Maritime -17 % 4.5 % (1er juin 2014)
77 - Seine-et-Marne +2.1 % 4.5 %
78 - Yvelines -17.5 % 3.8 %
79 - Deux-Sèvres -22.9 % 4.5 %
80 - Somme -21.9 % 4.5 %
81 - Tarn -21.3 % 4.5 %
82 - Tarn-et-Garonne -20.1 % 4.5 %
83 - Var -25.5 % 4.5 %
84 - Vaucluse -22.2 % 4.5 %
85 - Vendée -18.4 % 4.5 % (1er avril 2014)
86 - Vienne -15.8 % 3.8 %
87 - Haute-Vienne -16.7 % 4.5 % (1er avril 2014)
88 - Vosges -21.1 % 4.5 %
89 - Yonne -21.5 % 4.5 %
90 - Territoire de Belfort -11.5 % 4.5 %
91 - Essonne -20.0 % 4.5 %
92 - Hauts-de-Seine -21.7 % 4.5 %
93 - Seine-St-Denis -24.4 % 4.5 % (1er avril 2014)
94 - Val-de-Marne -15.5 % 4.5 % (1er avril 2014)
95 - Val-d’Oise -20.4 % 4.5 % (1er juin 2014)
971 - Guadeloupe -14.2 % 4.5 %
972 - Martinique -13.3 % 3.8 %
973 - Guyane +2.2 % 3.8 %
974 - Réunion -19 % 4.5 % (1er avril 2014)
976 - Mayotte N.C 3.8 %
MOYENNE -20.5 % -

Seuls quelques rares départements affichent des hausses (Côte-d’Or, Seine-et-Marne et Guyane), mais ces 3 départements affichaient déjà des baisses il y a un an. La majorité des départements souffrent d’une baisse d’environ 20 % de l’assiette des droits de mutation par rapport au 12 mois précédents. C’est en Savoie que l’on note la plus forte diminution (-30.6 %).

Pour équilibrer leur budget, les départements ont le choix entre augmenter fortement la taxe foncière ou appliquer cette hausse de taxe sur les transactions immobilières. Rien ne les empêchent d’appliquer les deux de manière mesurée.

Nous mettrons à jour régulièrement ce tableau dès que les départements communiquerons le taux en vigueur dans leur secteur pour le 1er mars 2014. Pour l’instant de nombreux départements ont déjà voté la hausse maximale autorisée.

Cette hausse des frais de notaire n’est pas le seul changement important pour l’immobilier en 2014 et en 2015, pour tout savoir sur les modifications récentes et les prévisions pour 2015, téléchargez notre guide gratuit de l’achat immobilier en 2015.

Une mesure effective dès le 1er mars 2014 et qui durera jusqu’en février 2016

Les départements pourront augmenter ce taux de prélèvement dès le 1er mars 2014 et cela pour une période d’au moins 2 ans puisque cette possibilité sera maintenue en 2015 et jusqu’au 29 février 2016.

Normalement c’est l’acte définitif de vente qui est pris en compte pour ce calcul. Il faut environ 3 mois pour passer d’un compromis de vente à un acte de vente définitif. Cela pourrait donc concerner toutes les transactions immobilières qui se signeront (compromis de vente) à partir de décembre 2013.

Si vous êtes actuellement en train de négocier votre prix d’achat, il faudra tenir compte de cette possible augmentation dans votre budget.

Mise à jour fin 2014 : comme cela était prévisible, cette hausse temporaire des frais de notaire sera finalement définitive. Elle ne prendra donc pas fin en 2016...

Les banques exigent au minimum ces frais en apport personnel

C’est pour compenser une forte réduction de l’assiette des droits de mutation que cette augmentation de taux pourra être appliquée par les départements. Or il se pourrait bien que ce coût supplémentaire vienne réduire encore un peu le nombre de ventes immobilières et donc en diminuer encore le volume.

La majorité des banques demandent les frais d’achat en apport personnel au minimum. Cette augmentation des frais de notaire va donc demander aux acquéreurs d’avoir un apport encore plus important pour financer un achat au même prix.

De plus, les budgets des acquéreurs ne sont pas extensibles. Cette hausse des impôts sur les achats de maison et d’appartement devra être compensée soit en négociant davantage les frais d’agence, soit en négociant une remise supplémentaire sur le prix, soit en profitant des banques qui proposent les meilleurs taux.

Pour en savoir (beaucoup) plus sur les changements pour l’immobilier en 2015 ainsi que sur les prévisions d’évolution et recevoir de nombreux conseils gratuits pour bien acheter, téléchargez gratuitement notre guide de l’achat immobilier en 2015.

Pour aller plus loin :

- Utilisez ces 2 astuces pour réduire vos frais de notaire.
- Posez-vous ces 25 questions avant d’acheter votre bien immobilier.
- Retrouvez toutes les informations sur les prix de l’immobilier en 2014.
- Découvrez si vous devez attendre avant d’acheter.

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