Durée de validité de chaque diagnostic immobilier : combien de temps est-il valable ?

Quelles sont les obligations en cas de vente ou de location ?

Plus les années passent et plus le nombre de diagnostics à fournir lorsque vous vendez ou vous louez un appartement ou une maison augmente. Dans chacun de ces cas, vous devez fournir un ensemble de documents qui sont suffisamment récents pour être valide. Nous verrons ci-dessous pour chaque type de contrôle combien de temps il reste valable.

• Pour vendre : il y a 10 diagnostics obligatoires pour une vente au maximum. Ceux-ci doivent être disponibles au plus tard pour la rédaction du compromis de vente que vous allez signer avec votre acquéreur. Attention, il est de plus en plus fréquent que les acheteurs exigent de pouvoir consulter les résultats de ces diagnostics immobiliers avant de formuler une offre d’achat. En effet, les résultats des diagnostics vont influencer la valeur de votre logement. Par exemple, des travaux à prévoir au niveau de l’assainissement ou d’une amélioration des performances énergétiques vont être pris en compte par les acquéreurs dans leur budget global.
• Pour une mise en location : il y a 7 diagnostics obligatoires pour louer au maximum. Leurs résultats doivent être annexés au bail de location. Là encore, même si c’est moins fréquent, les potentiels locataires pourront demander à connaître ces résultats avant de choisir leur future location. Le DPE notamment pourra influencer leur choix en fonction de leur budget, car il indiquera quel type de facture énergétique ils auront à payer pour vivre dans ce logement.

Informez-vous également sur les prix des diagnostics immobiliers en France. Selon ceux qui sont encore valides, un propriétaire aura intérêt à regrouper l’ensemble des diagnostics immobiliers à faire pour le dossier de diagnostic technique (DDT) pour son compromis de vente avec un acheteur ou pour l’annexe d’un contrat locatif pour son locataire. Il est obligatoire de passer par un diagnostiqueur certifié pour cela.

De 6 mois à indéfiniment : une grande variation de durée avant un document obsolète

En fonction de la nature du document et de son résultat, certains de ces diagnostics ont une durée de validité illimitée. À partir du moment où aucun problème n’a été détecté, il n’y a aucune raison pour qu’ils apparaissent ensuite. C’est par exemple le cas pour la détection du plomb. En cas d’absence sur un vieux bâtiment, il ne peut pas en apparaître puisque c’est une matière désormais interdite depuis de nombreuses années dans les peintures et autres matériaux de construction.

Voici une liste des diagnostics existants avec des informations sur leur durée de validité et les références légales qui les définissent. Nous verrons ensuite que certaines modifications sur votre logement peuvent rendre invalide ceux-ci.

DPE : diagnostic de performance énergétique

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est l’un des plus importants car comme nous l’avons vu ci-dessus, il va influencer fortement la perception de votre logement par les potentiels acheteurs ou locataires. Il entre de plus en plus dans les critères de comparaison lors de la recherche d’un logement.

Sa durée de validité a été fixée à 10 ans par la loi N°2003-1343 et confirmé par différents décrets comme l’arrêté du 8 février 2012 relatif à la durée de validité du diagnostic de performance énergétique.

Attention, des changements importants peuvent complètement modifier les résultats de ce DPE : changement de système de chauffage (chaudière, etc.), pose d’un double vitrage, isolation renforcée, réfection du toit, etc. Tous ces travaux pour lesquels vous pouvez avoir des aides financières. Votre ancien DPE reste valide, mais il serait plus judicieux d’en faire refaire un afin de prendre en compte ces modifications et rassurer davantage les acquéreurs potentiels.

Il faut également savoir que le DPE ne concerne pas que les habitations. Il est également présent pour d’autres types de locaux : immeubles, commerces, bureaux, etc. c’est à dire tous locaux tertiaires, industriels voire agricoles s’ils sont chauffés.

Attention avec le nouveau DPE depuis 2021, il y a du changement sur les validités selon les dates de réalisation. Vous trouverez toutes les informations dans notre article sur ce sujet.

Diagnostic amiante

Le diagnostic sur l’amiante a fait l’objet d’une mise à jour importante à partir du 1er février 2012. Ainsi, même si en théorie il a une durée de validité illimitée, cela n’est valable que pour les diagnostics amiante qui ont été réalisées à partir de cette date. Pour ceux réalisés avant, il faudra les renouveler. En effet, les méthodes de détection ont évolué et les informations et conseils doivent être bien plus complets désormais.

Vous retrouverez toutes les informations sur la validité de ce type de diagnostic et les modalités en cas de détection d’amiante à partir du Décret n°2011-629 du 3 juin 2011 relatif à la protection de la population contre les risques sanitaires liés à une exposition à l’amiante dans les immeubles bâtis.

Diagnostic plomb

Le Constat de Risque d’Exposition au Plomb (CREP), aussi appelé diagnostic plomb, a une durée de validité qui va varier en fonction du résultat de cette détection de plomb. Si cette substance n’a pas été trouvée et donc que ce diagnostic donne un résultat négatif, alors ce diagnostic a une durée de vie illimitée.

En revanche, en cas de présence de plomb, sa validité n’est plus que d’un an pour une vente (6 ans pour une mise en location). C’est donc le genre de diagnostic à devoir refaire couramment en cas de matériaux contenant cette matière nocive. C’est ce qu’indique le Décret n°2006-1653 du 21 décembre 2006 Article 4 relatif aux durées de validité des documents constituant le dossier de diagnostic technique et modifiant le code de la construction et de l’habitation. Ce décret définit également la validité des diagnostics termites et gaz.

Attention le repérage du plomb avant travaux n’a lui pas de durée de validité.

Diagnostic termites

Le diagnostic termites n’est obligatoire que pour les départements où ce type de risques existe. Initialement c’était le préfet qui définissait si les logements de son département sont jugés comme pouvant être infectés par ces parasites. Désormais, cela est définit commune par commune, voire par arrondissement, quartier ou même rue dans certaines grandes agglomérations.

Pour les secteurs géographiques concernés, la durée de validité de ce diagnostic de présence de termites n’est valable que 6 mois. Il faut effectivement contrôler régulièrement les structures des bâtiments dans ces zones-là. Cette durée est rappelée par le Décret n°2006-1653 du 21 décembre 2006 Article 4 cité ci-dessus.

Diagnostic gaz

En ce qui concerne le diagnostic de l’installation de gaz, ce document de contrôle est valable pendant 3 ans pour une vente d’après ce même Décret n°2006-1653 du 21 décembre 2006 Article 4.

Pour une location, la durée de validité passera à 6 ans à partir du 1er juillet 2017 pour les les biens construits avant 1975 et à partir du 01/01/2018 pour les autres qui auront plus de 15 ans.

Diagnostic électricité

Pour le diagnostic électricité obligatoire depuis 2009, c’est la même durée de validité que pour le gaz à savoir 3 ans pour une vente et bientôt 6 ans pour une location. Ceci est rappelé par l’Art. R. 271-5 du code de la Construction et de l’Habitation.

Diagnostic loi Carrez

Pour le diagnostic appelé loi Carrez qui définit la superficie d’un logement pour une vente, il n’y a pas de durée de validité. Il reste valable tant qu’il n’y a pas de travaux dans le logement. Ceci est fixé par la LOI no 96-1107 du 18 décembre 1996 améliorant la protection des acquéreurs de lots de copropriété.

Attention, les erreurs sur le calcul de la loi Carrez coûte chers. Pensez à vérifier sérieusement le métrage si ce n’est pas vous qui l’avez fait faire…

Diagnostic loi Boutin

Le diagnostic de surface en loi Boutin est lui nécessaire pour une mise en location afin d’informer le locataire sur la superficie du logement. Il diffère de la loi Carrez par ses modalités de calcul, mais conserve le même degré de validité à savoir qu’il reste valable tant qu’il n’y a pas de travaux de nature à modifier la surface habitable du logement.

Il n’est pas obligatoire, mais reste préférable pour éviter toutes erreurs d’informations données aux locataires. Pour rappel, si la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à celle qui est annoncée, le locataire peut exiger une réduction du loyer au prorata.

État des risques naturels, miniers et technologiques

Le diagnostic ERNMT pour « État des Risques Naturels, Miniers et Technologiques a lieu aussi une validité très courte : il ne doit pas avoir plus de 6 mois seulement au moment du compromis de vente ou du contrat de location sous peine de nullité. C’est ce que définit le Décret n° 2005-134 du 15 février 2005 Article 4 relatif à l’information des acquéreurs et des locataires de biens immobiliers sur les risques naturels et technologiques majeurs.

Diagnostic assainissement non collectif

Lorsque vous vendez une maison qui possède un assainissement non collectif, vous devez également fournir un diagnostic assainissement qui vise à définir si votre installation est conforme ou non. Ce contrôle reste valable 3 ans comme le fixe l’Arrêté du 27 avril 2012 Article4 relatif aux modalités de l’exécution de la mission de contrôle des installations d’assainissement non collectif.

Diagnostic mérules

Le diagnostic sur les mérules est devenu obligatoire dans certaines zones définies par arrêté préfectoral depuis la Loi ALUR 2014-366. Un particulier qui veut acheter votre logement situé dans une zone à risques pour ce type de parasite peut exiger un document certifiant la présence ou l’absence de mérule dans cette habitation. Il n’y a aucune durée de validité pour ce type de contrôle, néanmoins il est préférable que la date de vérification soit récente (6 mois maximum est une bonne durée recommandée).

Validité des diagnostics immobiliers pour une vente : synthèse

Voici un tableau récapitulatif des durées de validité de chaque diagnostic immobilier :

Validité des diagnostics immobiliers pour une location : synthèse

Voici un résumé des diagnostics immobiliers valides pour louer à un locataire :

Des changements qui rendent moins représentatifs vos anciens diagnostics

Certains de ces documents ne restent justes que tant que vous ne modifiez pas des éléments de votre logement et cela quelle que soit la durée de validité de ceux-ci. Une modification sur votre installation électrique demanderait à faire réaliser un nouveau diagnostic avant de vendre, par exemple.

Les éléments les plus susceptibles d’évoluer dans le temps sont le DPE et le diagnostic loi Carrez. La transformation d’une pièce, la mise en place d’un placard ou l’aménagement de certaines parties de votre logement peuvent venir modifier les calculs sur ces derniers.

Attention également, en cas de litige avec un locataire ou un acheteur, si les diagnostics ne sont pas à votre nom, vous ne pourrez pas retourner la faute sur le diagnostiqueur qui a rédigé ses mauvaises informations. Cela pourrait être le cas si vous réutilisez un diagnostic toujours valable que la personne qui vous a vendu ce logement vous a fourni.

Enfin, sachez qu’il peut y avoir d’autres types de documents, comme le diagnostic Internet ou encore le diagnostic radon en zone 3, qui ne sont pas obligatoires et qui n’ont pas de législation spécifique. Il n’y a donc aucune date de validité pour ce type de document. C’est simplement une information intéressante supplémentaire fournie aux acquéreurs potentiels.

Informez-vous sur les autres frais à payer lors d’une vente immobilière.