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Validité de chaque diagnostic immobilier

Pour vendre ou louer un bien immobilier, il faut accompagner vos contrats de certains diagnostics obligatoires. La liste des obligations est plus ou moins longue en fonction du type de transaction, du bien, de sa localité, etc. Pour chacun de ces diagnostics, il existe une limite de validité par rapport à la date à laquelle ils ont été réalisés. Certains changements nécessitent également de faire refaire certains d’entre eux. Voici une synthèse des durées de validité des différents diagnostics immobiliers.

Quelles sont les obligations en cas de vente ou de location ?

Plus les années passent et plus le nombre de diagnostics à fournir lorsque vous vendez ou vous louez un appartement ou une maison augmente. Dans chacun de ces cas, vous devez fournir un ensemble de documents qui sont suffisamment récents pour être valide. Nous verrons ci-dessous pour chaque type de contrôle combien de temps il reste valable.

- Pour vendre : il y a 9 diagnostics obligatoires pour une vente au maximum. Ceux-ci doivent être disponibles au plus tard pour la rédaction du compromis de vente que vous allez signer avec votre acquéreur. Attention, il est de plus en plus fréquent que les acheteurs exigent de pouvoir consulter les résultats de ces diagnostics immobiliers avant de formuler une offre d’achat. En effet, les résultats des diagnostics vont influencer la valeur de votre logement. Par exemple, des travaux à prévoir au niveau de l’assainissement ou d’une amélioration des performances énergétiques vont être pris en compte par les acquéreurs dans leur budget global.

- Pour une mise en location : il y a 5 diagnostics obligatoires pour louer au maximum. Leurs résultats doivent être annexés au bail de location. Là encore, même si c’est moins fréquent, les potentiels locataires pourront demander à connaître ces résultats avant de choisir leur future location. Le DPE notamment pourra influencer leur choix en fonction de leur budget, car il indiquera quel type de facture énergétique ils auront à payer pour vivre dans ce logement.

De 6 mois à indéfiniment : une grande variation de durée avant qu’un document ne devienne obsolète

En fonction de la nature du document et de son résultat, certains de ces diagnostics ont une durée de validité illimitée. À partir du moment où aucun problème n’a été détecté, il n’y a aucune raison pour qu’ils apparaissent ensuite. C’est par exemple le cas pour la détection du plomb. En cas d’absence sur un vieux bâtiment, il ne peut pas en apparaître puisque c’est une matière désormais interdite depuis de nombreuses années dans les peintures et autres matériaux de construction.

Voici une liste des diagnostics existants avec des informations sur leur durée de validité et les références légales qui les définissent. Nous verrons ensuite que certaines modifications sur votre logement peuvent rendre invalide ceux-ci.

Performance énergétique

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est l’un des plus importants car comme nous l’avons vu ci-dessus, il va influencer fortement la perception de votre logement par les potentiels acheteurs ou locataires. Il entre de plus en plus dans les critères de comparaison lors de la recherche d’un logement.

Sa durée de validité a été fixée à 10 ans par le Décret n° 2011-413 du 13 avril 2011 relatif à la durée de validité du diagnostic de performance énergétique.

Attention, des changements importants peuvent complètement modifier les résultats de ce DPE : changement de système de chauffage (chaudière, etc.), pose d’un double vitrage, isolation renforcée, réfection du toit, etc. Tous ces travaux pour lesquels vous pouvez avoir des aides financières.

Amiante

Le diagnostic amiante a fait l’objet d’une mise à jour importante à partir du 1er janvier 2013. Ainsi, même si en théorie il a une durée de validité illimitée, cela n’est valable que pour les diagnostics amiante qui ont été réalisées à partir de cette date. Pour ceux réalisés avant, il faudra les renouveler. En effet, les méthodes de détection ont évolué et les informations et conseils doivent être bien plus complets désormais.

Vous retrouverez toutes les informations sur la validité de ce type de diagnostic et les modalités en cas de détection d’amiante à partir du Décret n°96-97 du 7 février 1996 relatif à la protection de la population contre les risques sanitaires liés à une exposition à l’amiante dans les immeubles bâtis.

Plomb

Le Constat de Risque d’Exposition au Plomb (CREP), aussi appelé diagnostic plomb, a une durée de validité qui va varier en fonction du résultat de cette détection de plomb. Si cette substance n’a pas été trouvée et donc que ce diagnostic donne un résultat négatif, alors ce diagnostic a une durée de vie illimitée.

En revanche, en cas de présence de plomb, sa validité n’est plus que d’un an. C’est donc le genre de diagnostic à devoir refaire couramment en cas de matériaux contenant cette matière nocive. C’est ce qu’indique le Décret n°2006-1653 du 21 décembre 2006 Article 4 relatif aux durées de validité des documents constituant le dossier de diagnostic technique et modifiant le code de la construction et de l’habitation. Ce décret définit également la validité des diagnostics termites et gaz.

Termites

Le diagnostic termites n’est obligatoire que pour les départements où ce type de risques existe. C’est le préfet qui définit si les logements de son département sont jugés comme pouvant être infectés par ces parasites.

Pour les secteurs géographiques concernés, la durée de validité de ce diagnostic de présence de termites n’est valable que 6 mois. Il faut effectivement contrôler régulièrement les structures des bâtiments dans ces zones-là. Cette durée est rappelée par le Décret n°2006-1653 du 21 décembre 2006 Article 4 cité ci-dessus.

Gaz

En ce qui concerne le diagnostic de l’installation de gaz, ce document de contrôle est valable pendant 3 ans d’après ce même Décret n°2006-1653 du 21 décembre 2006 Article 4.

Électricité

Pour le diagnostic électricité obligatoire depuis 2009, c’est la même durée de validité que pour le gaz à savoir 3 ans. Ceci est rappelé par l’Art. R. 271-5 du code de la Construction et de l'Habitation.

Loi Carrez

Pour le diagnostic appelé loi Carrez qui définit la superficie d’un logement pour une vente, il n’y a pas de durée de validité. Il reste valable tant qu’il n’y a pas de travaux dans le logement. Ceci est fixé par la LOI no 96-1107 du 18 décembre 1996 améliorant la protection des acquéreurs de lots de copropriété.

Loi Boutin

Le diagnostic de surface en loi Boutin est lui nécessaire pour une mise en location afin d’informer le locataire sur la superficie du logement. Il diffère de la loi Carrez par ses modalités de calcul, mais conserve le même degré de validité à savoir qu’il reste valable tant qu’il n’y a pas de travaux de nature à modifier la surface habitable du logement.

État des risques naturels, miniers et technologiques

Le diagnostic ERNMT pour "État des Risques Naturels, Miniers et Technologiques a lieu aussi une validité très courte : il ne doit pas avoir plus de 6 mois seulement au moment du compromis de vente ou du contrat de location sous peine de nullité. C’est ce que définit le Décret n° 2005-134 du 15 février 2005 Article 4 relatif à l’information des acquéreurs et des locataires de biens immobiliers sur les risques naturels et technologiques majeurs.

Assainissement non collectif

Lorsque vous vendez une maison qui possède un assainissement non collectif, vous devez également fournir un diagnostic assainissement qui vise à définir si votre installation est conforme ou non. Ce contrôle reste valable 3 ans comme le fixe l’Arrêté du 27 avril 2012 Article4 relatif aux modalités de l’exécution de la mission de contrôle des installations d’assainissement non collectif.

Mérules

Le diagnostic mérules n’est pas en soit obligatoire. Néanmoins un particulier qui veut acheter votre logement situé dans une zone à risques pour ce type de parasite peut exiger un document certifiant la présence ou l’absence de mérule dans cette habitation. Il n’y a aucune durée de validité pour ce type de contrôle, néanmoins il est préférable que la date de vérification soit récente (6 mois maximum est une bonne durée recommandée).

Des changements qui rendent caduques vos anciens diagnostics

Certains de ces documents ne restent valables que tant que vous ne modifiez pas des éléments de votre logement et cela quelle que soit la durée de validité de ceux-ci. Une modification sur votre installation électrique nécessitera un nouveau diagnostic avant de vendre, par exemple.

Les éléments les plus susceptibles d’évoluer dans le temps sont le DPE et le diagnostic loi Carrez. La transformation d’une pièce, la mise en place d’un placard ou l’aménagement de certaines parties de votre logement peuvent venir modifier les calculs sur ces derniers.

Attention également, en cas de litige avec un locataire ou un acheteur, si les diagnostics ne sont pas à votre nom, vous ne pourrez pas retourner la faute sur le diagnostiqueur qui a rédigé ses mauvaises informations. Cela pourrait être le cas si vous réutilisez un diagnostic toujours valable que la personne qui vous a vendu ce logement vous a fourni.

Pour aller plus loin :

- Renseignez-vous sur les 9 diagnostics obligatoires pour vendre et les 5 obligatoires pour louer un logement.
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