Calculez votre taux d'endettement à partir de vos charges et de vos revenus

Pour faire le calcul du taux d’endettement, vous devez saisir vos revenus (salaires et éventuelles pensions alimentaires ou primes récurrentes reçues) ainsi que vos charges afin de déterminer si votre reste à vivre est suffisant et prévenir le surendettement pour être en sécurité.

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Quelle formule pour le calcul du taux d’endettement ?

Le principe est simple. Il vous suffit de diviser le montant de vos charges par le montant de vos revenus et de multiplier le tout par 100. Vous obtiendrez ainsi le taux d’endettement actuel de votre foyer. Cette notion sert à mesurer votre capacité de remboursement lors d’une demande de crédit ou à analyser votre situation financière globale pour savoir si vous pouvez rembourser vos prêts en cours.

Quels sont les revenus pris en compte ?

Chaque banque peut avoir une méthode de calcul différentes pour établir le niveau de vos revenus ou de vos charges pour calculer votre endettement. Néanmoins, dans les grandes lignes, on retrouve généralement les mêmes principes pour les revenus nets avant impôts :

  • Votre salaire fixe ou vos salaires si vous empruntez en couple
  • Votre salaire variable si vous justifiez d’au moins 3 ans d’ancienneté. Une moyenne de cette partie variable pourra être intégrée en complément de votre salaire fixe
  • 70 % de vos revenus fonciers obtenus suite à vos investissements locatifs (les 30 % restants sont considérés comme des charges et impôts à payer sur les loyers perçus)
  • Votre pension de retraite
  • Votre allocation chômage ou allocation aux adultes handicapés
  • Votre pension alimentaire reçue sur décision judiciaire
  • Les allocations logements (APL, etc.)

Notre simulateur en ligne vous guide pour bien remplir cette étape de la simulation.

Quelles sont les charges à intégrer ?

Du côté des charges, on va inclure les éléments suivants :

  • Pour le locataire le montant de son loyer charges comprises, pour le propriétaire les mensualités de son crédit pour sa maison ou son appartement
  • Toutes les autres mensualités pour des prêts en cours (prêt auto, personnel, renouvelable ou autres crédits à la consommation mais aussi autres crédits immobiliers)
  • La pensions alimentaire si vous en versez une
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Est-ce qu’il y a un taux d’endettement maximum ?

La loi n’impose pas de taux d’endettement maximum à ne pas dépasser. Seulement, les banques restent attentives à votre capacité de remboursement. En fonction de vos revenus fixes et de vos charges d’emprunt immobilier, de crédit consommation, de vos remboursements d’un prêt à taux zéro, une banque pourra déterminer votre risque de surendettement ou de difficultés de remboursement en fonction de sa définition de l’endettement et de sa manière de le calculer. Le calcul du taux d’endettement ne tient pas compte, en revanche, de certains revenus irréguliers (part variable du salaire, intéressement et participation aux bénéfices, etc.), il faut d’abord pouvoir vivre sans handicap financier avec des conséquences importantes seulement sur le montant de vos revenus réguliers. Cela n’inclut pas votre épargne.

Le taux d’endettement maximal de 33 % n’existe pas pour une banque. Pour ceux qui ont des revenus faibles et donc un reste à vivre limité, elles peuvent ne pas dépasser un taux d’endettement plus bas. En revanche, pour un ménage avec des revenus fixes élevés, le taux d’endettement pourra être plus élevé (par exemple de 38 ou 40 %) car il aura encore beaucoup d’argent pour le reste de ses charges et dépenses.

Cependant, en 2024 il est plus difficile d’obtenir un prêt immobilier sans apport et de dépasser ce plafond de 33 %. En effet, les recommandations du HCSF pour l’octroi d’un crédit immobilier par les banques sont devenues des obligations. Ces règles prudentielles sont mises en place pour éviter une trop forte envolée des dettes immobilières. Ainsi, en 2024 80 % des dossiers de prêt immobilier doivent respecter un taux d’endettement maximum de 35 % en tenant compte des cotisations d’assurance emprunteur dans le coût du crédit.

Bon à savoir, cela signifie que 20 % des demandes de prêt immobilier peuvent déroger à cette règle des 35 % assurance comprise. Les établissements prêteurs doivent privilégier les achats de résidence principale et les primo-accédants pour ces dérogations. Quelques investisseurs avec de bons revenus arrivent encore cependant à faire de l’investissement locatif avec un endettement supérieur à ce seuil. C’est malgré tout plus compliqué à négocier. L’aide d’un courtier en crédits immobiliers pourra vous être très utile pour faire valoir l’intérêt de votre dossier et de votre situation (épargne et patrimoine important, un revenu en forte croissance, etc.).

C’est donc un indicateur qui est à adapter au cas par cas. Il permet d’avoir une idée rapide d’une situation financière de l’emprunteur et d’aider les banques à décider d’accepter ou de refuser de vous faire un crédit immobilier du montant que vous lui demander et avec une mensualité donnée.

Comment réduire son taux d’endettement ?

Si le calcul du taux d’endettement donne un résultat trop élevé, vous pouvez par exemple faire un rachat de vos crédits pour diminuer de quelques euros vos mensualités de prêt. Vous avez également la possibilité de chercher à améliorer ce taux d’endettement par exemple en remboursant par anticipation un prêt personnel ou un crédit auto afin de réduire vos mensualités d’emprunt à payer chaque mois. Retrouvez nos 8 conseils pour baisser son taux d’endettement.

Cela rassurera les banques qui vous prêteront alors plus facilement grâce à un endettement global moindre. En outre, si vous n’avez pas d’autres moyens pour faire baisser votre taux d’endettement en jouant sur d’autres prêts, vous pouvez encore chercher à modifier votre montage financier pour ce crédit immobilier. Par exemple, vous pouvez allonger un peu la durée des remboursements. Cela vous coûtera un peu plus d’argent au total, mais cela vous permettra de diminuer les mensualités et donc votre taux d’endettement. Cela peut être une solution pour éviter un refus de crédit malgré un taux d’endettement proche de la limite.

Vous trouverez dans notre article complémentaire différentes solutions pour éviter un refus de prêt immobilier que ce soit à cause des limites d’endettement ou des taux d’usure.

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Quelle stratégie choisir pour l’emprunteur ?

A l’inverse, si votre foyer a un taux d’endettement faible, cela signifie que vous avez encore de la marge pour emprunter davantage pour votre achat de logement. Vous avez donc le choix entre :

  • augmenter votre mensualité sur ce prêt immobilier afin de réduire la durée du remboursement et ainsi fortement réduire le coût global des intérêts et des primes d’assurance emprunteur.
  • conserver cette capacité d’emprunt pour un autre prêt, par exemple pour réaliser un projet d’investissement locatif.

Par exemple, lorsque vous achetez votre résidence principale, si vous empruntez à un taux d’endettement de 35 %, vous n’aurez plus aucune marge pour faire un autre crédit pour un autre projet dans les mois et années à venir (sauf si vos revenus augmentent). Ainsi, il peut être judicieux de conserver une marge de manœuvre pour un crédit auto complémentaire ou pour être en capacité de financer un investissement locatif à crédit.

Le choix du taux d’endettement va déterminer votre capacité d’emprunt

Vous l’aurez compris, il faudra utiliser cette simulation du calcul de votre endettement pour trouver la meilleure option pour votre dossier de crédit immobilier en fonction de votre revenu, de vos autres crédits en cours et de votre budget mensuel que vous êtes en mesure de consacrer pour votre maison ou appartement.

Cela peut se calculer par rapport à votre loyer actuel si vous êtes un locataire en train d’acheter sa résidence principale par exemple. Cela vous aidera à définir votre capacité d’emprunt et votre mensualité idéale pour répondre à la question « combien puis-je emprunter ? ».

Quelle différence entre endettement et surendettement ?

S’endetter pour faire de l’investissement est généralement une bonne chose. Cela permet de profiter de l’effet de levier du crédit afin d’acquérir dès maintenant quelque chose avec les revenus que vous n’avez pas encore perçus. Cependant, il est essentiel pour une bonne gestion financière de veiller à ne pas dépasser certains seuils. Le but est de limiter le risque d’avoir des difficultés à rembourser vos engagements. Votre budget mensuel doit pouvoir se gérer sereinement chaque mois.

Ainsi, la limite à ne pas dépasser peut varier selon votre situation. Un foyer avec de faibles revenus devra se limiter à 33 % voire 30 % car il faut pouvoir assumer toutes les autres dépenses du foyer. En revanche, un couple avec des revenus élevés pourra supporter plus facilement un endettement de 35 ou 40 % voire plus. Ceci s’explique parce que le reste à vivre après avoir payer tous ses emprunts sera bien plus élevé dans le second cas et sera donc suffisant pour vivre. Ainsi, le rapport entre charges et revenus à ne pas dépasser doit s’étudier selon chaque situation personnelle.

Néanmoins, à partir de 50 % d’endettement, on commence à parler de surendettement. Les difficultés pour pouvoir assumer toutes ces mensualités peuvent devenir intenable. Pour retrouver plus de sérénité et rembourser plus facilement vos dettes, il serait préférable d’étudier l’intérêt d’une opération de regroupement de crédits avec une seule mensualité adaptée à votre capacité de remboursement actuelle.

Dans le cas où cela n’est pas possible ou insuffisant, il reste la possibilité de déposer un dossier de surendettement à la Banque de France pour effacer vos dettes. Mais cela ne sera pas sans conséquence.

Grâce à notre calculatrice de taux d’endettement en ligne ci-dessus vous pouvez vérifier votre propre pourcentage et voir quel serait l’impact d’un nouvel emprunt.

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