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Abattement exceptionnel de 25 % sur les plus-values immobilières pendant un an

La réforme des plus-values immobilières va entrer en vigueur dès le 1er septembre 2013. Elle comporte tout d’abord un abattement exceptionnel de 25 % sur les plus-values immobilières de tout ce qui n’est pas une résidence principale. Les ventes devront être réalisées entre le 1er septembre 2013 et le 31 août 2014 pour bénéficier de cette réduction d’impôts temporaire. En outre, le barème des abattements sur les plus-values pour durée de détention va être modifié dès le 1er septembre. Découvrez tous les nouveaux changements pour la fiscalité des plus-values sur un bien immobilier.

Mise à jour : découvrez le barème d’imposition sur la plus-value immobilière en 2018.

Un abattement finalement sur l’impôt sur la plus-value et sur les prélèvements sociaux

Un abattement supplémentaire de 20 % était prévu pour 2013. Ceci n’a pas été mis en place car le Conseil Constitutionnel avait rejeté un ensemble de mesures pour l’immobilier au dernier moment.

François Hollande a annoncé le 17 juin à la télévision qu’un abattement exceptionnel allait être mis en place. Ces derniers jours, le ministre du Budget, Bernard Cazeneuve, a annoncé au Sénat qu’un abattement exceptionnel de 25 % sur les plus-values immobilières allait être appliqué entre le 1er septembre 2013 et le 31 août 2014.

Finalement, cet abattement exceptionnel de 25 % s’appliquera après les abattements pour durée de détention et sera appliqué aussi bien sur l’impôt à 19 % que sur les prélèvements sociaux à 15.5 %.

Attention, il ne vous reste plus que quelques jours pour profiter de cet abattement exceptionnel.

Aucune imposition après 22 ans de détention contre 30 ans aujourd’hui, sauf pour la CSG/CRDS

Un nouveau barème d’abattement va voir le jour. Par rapport au barème actuel, il ne faudra plus que 22 ans de détention pour être totalement exonéré d’impôts sur la plus-value immobilière. En revanche, il faudra toujours 30 ans de détention pour ne plus être redevables des prélèvements sociaux (CSG et CRDS) à 15.5 %. C’est un autre calcul qui sera appliqué pour les abattements sur les prélèvements sociaux.

Le gouvernement n’a pas encore communiqué les modalités d’application. On ne sait donc pas encore si ces abattements seront linéaires et si l’impôt sera à payer en fonction de votre tranche marginale d’imposition ou non comme cela avait été évoqué auparavant. Ce nouveau barème devrait néanmoins entrer en vigueur dès le 1er septembre 2013. Une rumeur fait état d’un abattement de 6 % par année entière de détention à partir de la 6ème année. La 22ème année bénéficierait ainsi d’un dernier abattement de 4 % qui permettrait d’atteindre les 100 % en 22 ans.

Mise à jour : ce sera bien cet abattement-là qui sera appliqué avant l’application d’un impôt sur le revenu fixe à 19 %. Pour les prélèvements sociaux, le barème d’abattements sera le suivant :

- Abattement de 1.65 % par an à partir de la 6ème année et jusqu’à la 21ème année

- Abattement de 1.60 % la 22ème année.

- Abattement de 9 % à partir de la 23ème année et cela jusqu’à la 30ème année où on atteint 100 % d’abattement.

Voici un tableau récapitulatif des abattements pour durée de détention :

Durée de détention en année pleine Abattement pour l’impôt à 19 % Abattement pour la CSG CRDS à 15.5 %
5 ans ou moins 0 % 0 %
6 ans 6 % 1.65 %
7 ans 12 % 3.30 %
8 ans 18 % 4.95 %
9 ans 24 % 6.60 %
10 ans 30 % 8.25 %
11 ans 36 % 9.90 %
12 ans 42 % 11.55 %
13 ans 48 % 13.20 %
14 ans 54 % 14.85 %
15 ans 60 % 16.50 %
16 ans 66 % 18.15 %
17 ans 72 % 19.80 %
18 ans 78 % 21.45 %
19 ans 84 % 23.10 %
20 ans 90 % 24.75 %
21 ans 96 % 26.40 %
22 ans 100 % 28 %
23 ans 100 % 37 %
24 ans 100 % 46 %
25 ans 100 % 55 %
26 ans 100 % 64 %
27 ans 100 % 73 %
28 ans 100 % 82 %
29 ans 100 % 91 %
30 ans et plus 100 % 100 %

L’abattement exceptionnel de 25 % supplémentaire valable seulement jusqu’au 31 août 2014 est à appliquer après ces abattements pour durée de détention aussi bien pour l’impôt à 19 % que pour les prélèvements sociaux à 15.5 %. Si malgré tous ces abattements votre plus-value imposable dépasse toujours 50 000 €, vous devrez également payer une surtaxe pour grosse plus-value immobilière. Celle-ci s’appliquera sur toute la plus-value imposable et varie de 2 à 6 % supplémentaire.

Qui est concerné par cette baisse des impôts sur l’immobilier ?

La vente d’une résidence principale reste, pour le moment, entièrement exonérée d’impôts sur la plus-value. En revanche, tout ce qui n’est pas votre résidence principale est considéré comme une résidence secondaire : logements de vacances, logements vacants, biens en immobilier locatif, etc.

Aujourd’hui, seuls les propriétaires de ces types de biens qui les possèdent depuis plus de 30 ans ne payent aucun impôt en cas de plus-value à la revente.

Suppression des abattements sur les terrains constructibles

Le gouvernement n’a pas précisé à partir de quand les plus-values réalisées sur la vente d’un terrain à bâtir seraient totalement imposées sans plus aucun abattement pour durée de détention. Cette mesure devait déjà entrer en vigueur au 1er janvier 2013 d’après les fortes hausses de la fiscalité sur les terrains constructibles prévues initialement.

Ces quelques mois de répit auront permis à tous ceux qui possèdent depuis plusieurs années des terrains constructibles de les vendre en bénéficiant d’abattement sur leur plus-value. Bientôt ce ne sera plus possible. Cette suppression a pour but de stopper la rétention de terrains constructibles. Le plus probable est que ceci ne rentre en vigueur qu’au 1er janvier 2014.

Mise à jour : cette suppression est encore reportée. Les abattements pour les terrains constructibles restent ceux de l’ancien barème. Retrouvez les dernières informations sur les plus-values immobilières sur un terrain constructible en 2015.

Quid de la surtaxe en cas d’importante plus-value ?

Depuis le 1er janvier 2013, toute plus-value de plus de 50 000 € est surtaxée et cela de manière progressive en fonction de l’importance du bénéfice dégagé.

Le gouvernement n’a pas précisé si cette surtaxe serait maintenue. A priori, elle devrait l’être. Si c’est le cas, il faudra voir s’il faut tenir compte de l’abattement exceptionnel avant de regarder si le montant de la plus-value franchit ces seuils.

L’offre de logements à vendre devrait fortement augmenter, pas sûr que les acheteurs suivent...

Cet abattement exceptionnel et ce nouveau barème ont pour but d’inciter les propriétaires de résidences non principales à les remettre sur le marché. Le gouvernement vise ainsi à créer un "choc de l’offre" en incitant fiscalement les propriétaires de résidences secondaires à vendre.

Pour que ces nouveaux logements à vendre déclenchent plus de transactions, il faudra que les prix de ces appartements et de ces maisons soient adaptés à la capacité d’achat actuel des acquéreurs. En effet, dans de nombreuses villes l’offre est déjà fortement supérieure à la demande solvable. Il reste difficile de vendre en 2018 et cet afflux de biens supplémentaires sur le marché devrait permettre aux acquéreurs d’avoir encore plus de choix sur le rapport qualité/prix.

Pour rappel, à ces niveaux de prix-là, il y a peu de Français qui peuvent acheter de l’immobilier et cela est vrai avec des taux immobiliers au plus bas. Autant dire que plus les taux remonteront et plus les prix de l’immobilier devront baisser pour que les transactions se fassent. Raison de plus pour profiter de cette fenêtre de tir pour vendre pendant qu’il en est encore temps.

Pour information, ces impôts sur les plus-values ne sont qu’une partie des frais à payer lors de la vente d’un bien immobilier.

Article initial publié le 22/07/2013

Pour aller plus loin :

- Découvrez comment se calcule le montant de la plus-value brute avant abattement.

- Informez-vous sur les différentes impositions sur la plus-value pour une SCI en fonction de son régime fiscal.

- Retrouvez tous les impôts lors d’un achat immobilier.

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