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Avoir un apport personnel : un atout indispensable pour obtenir un financement immobilier

Auteur : David LELONG
Depuis fin 2011, les banques sont plus strictes sur le fait d’apporter de l’argent frais dans son projet de financement immobilier. La Banque de France vient de réitérer son rappel à l’ordre sur les dossiers à risques. Il ne faut donc pas s’attendre à revoir apparaître des prêts sans apport dans les mois et années à venir. En finançant une partie de votre achat par votre épargne, non seulement vous obtiendrez plus facilement un emprunt, mais en plus il vous coûtera beaucoup moins cher.

La Banque de France demande aux banques d’être plus strictes sur les emprunteurs à risque

En septembre 2011, l’Autorité de Contrôle Prudentiel (ACP) de la Banque de France avait sonné l’alarme auprès des banques françaises sur le niveau trop important des dossiers d’emprunteurs avec un risque élevé (voir notre article à ce sujet : "Emprunter sans apport est de plus en plus difficile"). En prévision d’une possible chute des prix immobiliers en France dans les années à venir, les banques doivent limiter les dossiers à risque.

Ainsi, depuis cette période, on a vu les banques et autres organismes de crédit immobilier durcir considérablement les conditions pour décrocher un emprunt :

- Un taux d’endettement plus contrôlé et moins de dérogations accordées sur les dossiers "limites".

- Une limitation des financements à 110 % du prix du bien (prix d’achat + les frais d’acquisition). D’où une demande d’apport de plus en plus importante.

- De moins en moins de crédits sur de longue durée.

Il y a quelques semaines, l’ACP a renouvelé sa demande de réduire les dossiers à risque. Dans son rapport annuel, voici ce que l’on peut notamment lire (page 62 et 63) :

"Néanmoins, l’ analyse sur le long terme des portefeuilles de prêts à l’ habitat des banques françaises fait apparaître une évolution de leurs caractéristiques, les concours présentant un profil de risque a priori plus élevé (investissement locatif, emprunteurs endettés au-delà de 35 %) représentant une part croissante des engagements.

Dans cet environnement où les prix de l’ immobilier ont atteint des niveaux historiquement élevés, il est particulièrement important que les établissements de crédit français maintiennent des critères d’octroi de crédit suffisamment prudents, s’agissant notamment des ratios du montant du prêt par rapport à la valeur du bien financé ou du taux d’endettement des ménages. L’ ACP, qui a entamé des discussions approfondies avec les établissements sur ces questions, restera donc particulièrement vigilante sur ces différents points.".

En juin 2013, une faible part des banquiers ont dit avoir légèrement relâché les critères d’octroi pour les crédits immobiliers après plusieurs mois consécutifs de durcissement. Il ne faut pas pour autant s’attendre à pouvoir acheter sans apport ou avec un apport inférieur aux frais d’achat. L’ACP veillera à ce que le nombre de prêts à risque reste faible.

Être capable d’économiser un peu chaque mois

Plus vous démontrerez votre capacité à épargner sur la durée et plus vous augmenterez vos chances de décrocher un emprunt. C’est l’une des 15 astuces pour décrocher un bon crédit immobilier.

Actuellement, sauf apport important, il faut souvent prendre un prêt avec des mensualités de remboursement plus importantes que le loyer d’un bien équivalent ou que de votre loyer actuel. Pour obtenir le droit d’avoir une mensualité plus élevée que vos charges de remboursement actuelles, économiser la différence pendant plusieurs mois consécutifs. Cela prouvera à votre banquier que c’est un budget adapté à votre situation financière. Rien de telle qu’une preuve réelle pour démontrer que le risque est limité et ainsi faciliter l’octroi de votre prêt. C’est un gage de sérieux et de motivation qui est de plus en plus apprécié par les banques.

Et, en plus, cela vous permettra de vous rendre compte personnellement des conséquences sur votre quotidien. Vous pourrez ainsi ajuster pour trouver la bonne mensualité en fonction de vos revenus et de vos dépenses.

Plus vous apportez d’argent, moins vous payerez de frais de financement

Lorsque l’on étudie le calcul du coût d’un financement immobilier, on se rend compte que différents éléments ont une grande part d’influence dans celui-ci.

En fonction de vos revenus et de vos dépenses courantes, vous allez avoir une capacité de remboursement mensuelle limitée à un certain montant. L’une des marges de manœuvre pour augmenter votre budget est d’avoir recours à un prêt sur une longue durée. Or c’est ce qui fera le plus exploser le coût total des intérêts à payer ainsi que des frais d’assurance et cela même si vous obtenez un taux d’intérêt et un taux d’assurance attractif.

En finançant une partie de votre achat par un apport, vous allez réduire le montant de votre emprunt et donc ainsi, à mensualités égales, faire chuter la durée de votre remboursement. Cela tombe bien, la durée est l’élément qui impacte le plus le coût final. En la réduisant, vous ferez fondre vos pertes d’argent en cotisation d’assurance et en intérêts d’emprunt.

Attention, ce n’est pas pour autant qu’il faut utiliser l’intégralité de votre épargne pour financer votre achat de logement. Il est plus sage d’en conserver une partie. En effet, une épargne de précaution est toujours recommandée. Pour en savoir plus, consultez notre article : "Faut-il utiliser toute son épargne pour financer un achat immobilier ?".

La part à financer par votre propre moyen varie d’une banque à une autre

Toutes les banques exigent un minimum d’apport, mais en fonction de la période elles sont plus ou moins exigeantes sur ce point. Certaines ne demandent que le paiement des frais de notaire. D’autres ne vous prêteront que le prix d’achat du bien. Cela sera à vous de financer par votre propre moyen les frais de notaire, les éventuels frais d’agence, qui même s’ils sont négociables restent coûteux, et les frais de financement (frais de dossier et de garantie).

Certains organismes estiment que le paiement des frais d’acquisition n’est pas suffisant et demandent en plus 10 % du prix de la maison ou de l’appartement. Ceci s’explique par le fait qu’elle anticipe une baisse des prix des logements dans les années à venir et donc qu’elles vous demandent de couvrir ce risque à leur place...

Lorsque vous recherchez un financement, il ne suffira pas de comparer les taux, il faudra également étudier quelles sont les exigences des banques sur la question de l’apport. Plus vous financez vous-même une partie de votre projet et plus vous pourrez obtenir des conditions attractives. Pensez donc à mettre les banques en concurrence.

Pour aller plus loin :

- Suivez ces 15 conseils pour obtenir un meilleur taux de crédit.

- Apprenez à comparer les assurances de prêt immobilier.

- Posez-vous ces 25 questions avant d’acheter votre maison.

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