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Comment faire baisser les prix de l’immobilier en France ?

Auteur : David LELONG

L’idée que les prix de l’immobilier sont trop élevés et qu’on a intérêt à ce qu’ils baissent dans les années à venir se repend de plus en plus. Le Conseil d’Analyse Économique vient de remettre un rapport au gouvernement avec des mesures concrètes pour modérer les prix des logements en France. De nombreux économistes expliquent la baisse des prix inévitables qui attend l’immobilier français. Ceci se comprend facilement quand on se rend compte que plus beaucoup de Français n’ont d’intérêt à acheter leur logement à ce niveau de prix-là.

Vous voulez acheter ? Regardez de combien vous pouvez négocier le prix affiché dans les annonces immobilières.

Comment modérer les prix de l’immobilier ? Propositions du CAE

Le Conseil d’Analyse Économique (CAE) a remis au gouvernement un rapport sur le marché immobilier en France. Le rapport Gallois ne reprenait pas de mesure phare concernant le logement. Pourtant, il paraît évident, même si cela est difficilement chiffrable, que le logement cher constitue un frein important à la compétitivité de l’économie française. Quand près d’un quart du budget des Français est utilisé pour le logement, c’est de l’argent qui n’est pas utilisé pour d’autres secteurs.

Ce rapport est disponible en intégralité ici : "Comment modérer les prix de l'immobilier ?".

Etienne Wasmer est l’un des économistes qui a participé à la réalisation de ce rapport, il revient dans une interview détaillée et très instructive sur BFMTV sur les conclusions de cette étude :

Entre autres, on y retrouve :

- La nécessité de retirer le droit au maire d’attribuer les permis de construire pour éviter les rétentions qui sont pratiquées dans de nombreuses communes.

- Supprimer progressivement les aides à l’achat qui favorisent la flambée des prix.

- Favoriser la mobilité géographique.

- Favoriser la baisse des prix de l’immobilier. Une baisse lente serait souhaitable, mais actuellement plus personne n’achète...

- Transfert d’argent des générations les plus jeunes vers les ménages les plus anciens qui eux ont bénéficié d’un immobilier peu cher. Il faudrait au contraire soutenir les jeunes ménages. Cela passe par une baisse des loyers et des prix d’achat.

- Il montre à quel point les coûts de construction ont fortement augmenté en France, sans compter les coûts de la main d’œuvre. Les prix ont effectivement augmenté deux fois plus vite qu’en Allemagne sur les 10 dernières années. Les promoteurs expliquent cela par la forte hausse du coût des matières premières, mais en Allemagne le coût des matières premières a augmenté de la même manière.

- La baisse des taux immobilier a permis d’atténuer un peu l’impact de la flambée des prix des logements pour les primo-accédants, mais il est dangereux de laisser les ménages s’endetter sur 25 ou 30 ans. C’est d’autant plus le cas qu’ils seront probablement amenés à devoir déménager dans 5 ou 10 ans à cause de la mobilité professionnelle nécessaire actuellement.

De -30 à -40 % d’ici 5 ans pour les prix de l’immobilier ?

BFMBusiness nous propose une autre vidéo intéressante de synthèse sur le marché immobilier. Jean-François Filliatre, rédacteur en chef du magazine Mieux Vivre Votre Argent tient un discours bien différent des discours habituels sur l’immobilier en France :

Il revient entre autres sur différents points. Il rappelle la baisse des prix immobiliers de 1.7 % en 2012 et s’énerve sur le type de discours qui commence à ressortir "Dépêchez-vous d’acheter !" alors même que le cycle de baisse des prix n’en est qu’à ses débuts. Après plus de 15 ans de hausse, il faut s’attendre à une baisse des prix sur plusieurs années.

Le dernier mouvement baissier a duré 7 ans et il était de l’ordre de 30 %. Et pourtant, l’ampleur du cycle haussier qui le précédait était bien moins important que celui que nous venons de vivre sur les 15 dernières années.

Le jeune journaliste, visiblement pas habitué à entendre que les prix de l’immobilier pouvaient baisser, se demande pourquoi les prix des mûrs pourraient baisser puisque le logement ne disparaîtra pas. Il est pourtant très important de faire la distinction entre la valeur d’usage du logement (les murs qui permettent à une famille de vivre sous un toit) et la valorisation de ces murs. Une maison achetée 100 000 € en 1998 et qui n’a pas subi de transformation majeure ne vaut en théorie les 250 000 € ou plus auxquels elle est estimée aujourd’hui que tant qu’un acheteur est prêt à mettre cette somme pour l’acquérir (et le peut financièrement).

Jean-François Filliatre revient également sur le fait qu’une pénurie de logement ne peut pas entraîner une hausse infinie des prix, puisqu’il s’agit d’un rapport entre l’offre et la demande solvable. Plus les prix montent et moins la demande solvable est importante. Quand un certain seuil est franchi, l’offre devient supérieure à la demande. Il rappelle également qu’il y a 2 359 000 logements vacants en France (7.1 % du parc de logements).

Enfin, il compare lui aussi la forte différence entre les coûts du logement en France et en Allemagne et la perte de compétitivité qui en résulte.

N’achetez plus d’immobilier !

Pour illustrer la situation actuelle, une étude du cabinet d’analyse PrimeView a fait fortement parlé d’elle ces dernières semaines. Elle donne des chiffres sur le nombre d’années qu’il faut pour qu’un achat immobilier soit rentable par rapport à une location avec différents scénarios d’évolution et pour chaque secteur géographique.

Les lecteurs habitués d’Immobilier-danger.com savent déjà qu’il est plus souvent préférable de louer que d’acheter son logement dans la situation actuelle à moins de rester au minimum 10 ans dans son logement. Le délai peut même être beaucoup plus long si les prix des maisons et des appartements baissent fortement avant le moment de la revente. Cette étude apporte des chiffres plus précis et montrent qu'il ne faut plus acheter d'immobilier à moins d’y rester de très longues années. Les zones où les prix sont plus élevés sont celles où la durée pour rentabiliser est la plus longue (plus de 21 ans dans le scénario le plus probable) : cela est valable pour l’Ile-de-France, la région Rhône-Alpes, la Côte d’Azur et presque tout l’Ouest de la France.

Vous pouvez également retrouver une longue interview de l’un des co-fondateurs de ce cabinet. Il prévoit une baisse de 30 % des prix de l’immobilier dans les 5 à 10 ans à venir. Un scénario à ne pas écarter lorsque vous effectuez une simulation "Achat ou location".

Risqué d’acheter en 2013 même avec de fortes négociations

Pour ceux qui veulent acheter un bien immobilier en 2013, il faut donc bien prendre en compte les risques liés un achat à un prix très élevé. Comme nous vous le recommandons dans notre guide de l’achat immobilier en 2019, il n’y a que pour les achats de résidence principale pour une très longue durée et que les investissements locatifs avec de fortes rentabilités locatives qui peuvent encore présenter un peu d’intérêt en 2013. Entre mai et décembre 2012, les prix de l’immobilier ont baissé de plus de 7 % en Province d’après les notaires.

Il est donc urgent d’attendre avant d’acheter. Pour ceux qui ne veulent pas attendre, il est impératif de fortement négocier le prix de la maison ou de l’appartement. Il y a de moins en moins d’acheteurs sur le marché, les rares acquéreurs reprennent donc la main dans les négociations. De ce fait, les prix affichés dans les annonces immobilières ne correspondent plus du tout aux prix actuels du marché. C’est l’acquéreur qui dicte les prix. Ainsi il est possible de faire fortement baisser le prix d’une maison ou d’un appartement. Cela sera d’autant plus vrai que le vendeur est pressé de vendre.

Mise à jour en 2017 : on peut voir que les prix de l’immobilier n’ont baissé que légèrement en 4 ans, cependant la chute des taux sur cette période fait qu’il est beaucoup moins risqué d’acheter une maison ou un appartement en 2017 que cela ne l’était en 2013 lors de la publication de cet article. Cela se voit notamment sur ces graphiques.

Article initial publié le 25/03/2013

Pour aller plus loin :

- Posez-vous ces 25 questions avant d’acheter un bien immobilier.

- Consultez nos informations sur les taux d’emprunt.

- Suivez nos conseils pour votre prêt immobilier.

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