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Comment réduire ses impôts avec la loi Pinel ?

Auteur : David LELONG
Fin de la loi Duflot, place à la loi Pinel. Chaque nouveau ministre du Logement apporte des changements au dispositif de défiscalisation pour les particuliers qui investissent dans des biens immobiliers neufs. Sylvia Pinel a ajusté le précédent dispositif avec pour objectif de le rendre plus attractif pour les investisseurs qui payent beaucoup d’impôts sur les revenus. Dans cet article, nous allons revenir en détails sur les conditions à respecter pour bénéficier de cette loi Pinel pour l’immobilier neuf, les villes éligibles, les montants déductibles des impôts et nos conseils pour éviter les pièges de ce dispositif.

Améliorations de l’ancien dispositif par Sylvia Pinel

Comme annoncé par Manuel Valls et Sylvia Pinel fin août, le nouveau dispositif de défiscalisation qui permet de réduire ses impôts lorsque vous investissez dans un bien immobilier neuf sera la loi Pinel. Comme pour ses prédécesseurs (Duflot, mais aussi Scellier ou Robien), c’est le nom du ministre du Logement lors de la sortie du dispositif qui est attribué à ce nouveau programme de défiscalisation immobilière.

Ce nouveau dispositif est inscrit dans le projet de loi de finances pour 2015. Cependant, Manuel Valls et Sylvia Pinel se sont engagés à ce qu’il soit rétroactif sur tous les investissements locatifs qui seront réalisés à partir du 1er septembre 2014. Il n’était donc pas nécessaire d’attendre le 1er janvier 2015 pour réaliser ce type d’investissement et commencer à réduire vos impôts.

Réduire ses impôts avec l’immobilier : jusqu’à 63 000 € sur 12 ans

Contrairement au dispositif Duflot qu’il remplace, le dispositif Pinel permet de choisir plus librement la durée de votre engagement. Cela peut être intéressant pour ceux qui souhaitent un investissement plus court (par exemple, en cas de départ à la retraite avant ces 9 ans avec une réduction des revenus et donc des impôts) ou pour ceux qui désirent investir sur du plus long terme pour profiter d’un investissement plus rentable.

Ainsi, l’une des grandes nouveautés de cette défiscalisation immobilière Pinel, c’est la liberté de choisir entre :

- Une durée d’engagement plus courte, de 6 ans, avec une réduction d’impôts de 12 % sur le prix d’achat.

- Une durée d’engagement de 9 ans, avec une réduction d’impôts de 18 % du prix d’achat. Comme pour l’ancienne loi Duflot.

- Une durée d’engagement plus longue, de 12 ans, mais qui vous permet de déduire 21 % du prix d’achat du logement neuf en contrepartie.

Avec un plafond de 300 000 € pour ce type d’investissement sur un bien immobilier neuf, cela permet de diminuer ses impôts de :

- 36 000 € sur 6 ans, soit 6 000 € par an.

- 54 000 € sur 9 ans, soit 6 000 € par an.

- 63 000 € sur 12 ans, soit 5 250 € par an.

Des assouplissements et des donations facilitées pour les familles

Contrairement aux anciens dispositifs de défiscalisation immobilière, il sera possible pour un investisseur qui bénéficie de la loi Pinel de louer ce logement à l’un de ses ascendants ou de ses descendants. Vous pourrez ainsi louer votre logement à votre père, votre mère, votre fils ou votre fille, etc. Pour cela, les seules conditions à respecter sont celles valables pour tous les locataires sur les plafonds de loyers et de ressources des locataires en loi Pinel. C’est donc un changement notable qui devrait intéresser plus d’une famille.

En outre, le gouvernement a décidé d’instaurer un abattement exceptionnel de 100 000 € pour la donation d’un logement neuf à l’un de ses enfants. Ceci ne sera valable que jusqu’à fin 2016.

Plus de communes en zone A et B1

En parallèle de cette nouvelle loi Pinel pour l’immobilier neuf, la ministre du Logement a également travaillé sur la reclassification de nombreuses communes en zone A, B1 ou B2. Cette classification est très importante pour la loi Pinel, comme pour l’octroi du prêt à taux zéro plus.

Ainsi, plusieurs villes vont bénéficier de nouveaux plafonds de revenus et de loyers pour les locataires. Cela signifie que dans les communes qui ont été surclassées dans une meilleure zone, il sera possible de louer plus cher ces logements et plus de locataires pourront y avoir droit. En clair, la rentabilité locative potentielle sera plus importante, ce qui améliore considérablement l’intérêt de ces investissements en loi Pinel dans ces villes-là.

Comme pour la loi Duflot, la loi Pinel n’est éligible que pour les villes en zone A et B1 et les villes en zoneB2 qui obtiennent une dérogation du préfet. Pour ces dernières, il faudra donc se renseigner au cas par cas pour savoir si les programmes de logements neufs sont éligibles ou non à cette nouvelle loi Pinel.

Pour connaître les villes éligibles, consultez notre liste des communes en zone A ainsi que la liste des communes en zone B1. Elles sont classées par département pour une meilleure lecture avec les détails des changements qui ont eu lieu depuis le 1er octobre 2014.

Mise à jour pour 2018 : attention, les communes en zone B1 devront obtenir une dérogation du préfet pour pouvoir bénéficier de la loi Pinel pour l’immobilier à partir de 2018. Les communes en zone B2 ne seront plus éligibles au Pinel.

Les SCPI pourront bénéficier de cette défiscalisation Pinel à 100 %

Pour que les programmes de logements neufs que nous vous proposons soient intéressants pour vous dans le cadre de ce dispositif Pinel, il faut que vous payiez au minimum 2 000 € d’impôts par an et cela sur les 6, 9 ou 12 prochaines années.

Pour ceux qui payent moins d’impôts sur leurs revenus ou qui ne veulent investir qu’une somme moins importante, il est également possible de souscrire des parts de SCPI éligibles à la loi Pinel. En effet, ce nouveau programme de défiscalisation est autorisé pour les SCPI. Elles pourront même bénéficier de 100 % de la réduction d’impôts, contre 95 % auparavant sur ce type de programme.

Quels sont les pièges ou les risques de ce type d’investissement ?

Certains ont été échaudés par les précédents dispositifs de défiscalisation immobilière. Il faut dire que les pièges du Scellier ou du Robien étaient bien plus nombreux et surtout plus importants. Auparavant, tous les biens immobiliers neufs construits n’importe où en France ouvraient droit à des réductions d’impôts. Au final, de nombreuses constructions ont eu lieu là où il n’y avait pas suffisamment de demande locative. En clair, on a construit des logements là où il n’y en avait pas besoin et il en manque toujours dans les secteurs tendus malgré le succès de ces précédents dispositifs.

Pour les investisseurs qui ont placé leur argent dans ces endroits, cela s’est révélé être un très mauvais investissement et cela malgré les gains sur les impôts (pas de locataires ou à des loyers beaucoup plus bas que prévu, forte moins-value à la revente, etc.). En 2009, le Crédit Foncier a publié une liste de 60 villes à risque pour l’investissement locatif. La situation a néanmoins pu changer dans certaines de ces villes depuis.

Avec la loi Pinel (et l’ancienne loi Duflot), ce genre de risques sont beaucoup moins présents. Les communs en zone C ou en zone B2 sans besoin de logements ne sont plus éligibles à cette défiscalisation. De plus, les loyers étant plafonnés et en général plus bas que dans le secteur privé libre, il est beaucoup plus simple d’y trouver des locataires et de rentabiliser ce placement avec des loyers garantis.

Le seul risque qui reste est celui de payer trop cher votre appartement. N’hésitez donc pas à négocier les prix, même pour des biens immobiliers neufs qui sont éligibles à la loi Pinel afin que le rendement locatif soit intéressant et pour limiter les risques de revendre en faisant une moins-value à la fin de votre réduction d’impôts.

Pour en savoir plus sur ce dispositif de défiscalisation immobilière, recevez gratuitement le guide de la loi Pinel.

Loi Pinel en 2018 et jusqu’en 2021

Le gouvernement a annoncé la prolongation de la défiscalisation en loi Pinel jusqu’à la fin de l’année 2021. Néanmoins, il y aura un recentrage sur les zones les plus tendues pour le logement. Certaines communes ne pourront donc plus bénéficier de cette aide à la construction. Retrouvez plus d’information sur les changements pour le logement d’Emmanuel Macron.

Pour aller plus loin :

- Retrouvez toutes les informations sur la loi Pinel en 2018.

- Renseignez-vous sur toutes les possibilités de défiscalisation immobilière en 2018.

- Découvrez tous nos conseils pour votre prêt immobilier pour un investissement locatif en Pinel.

- Suivez ces 6 étapes avant de mettre un appartement en location.

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