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Comment vendre un bien immobilier en 2013 ?

L’année 2013 s’annonce difficile pour vendre sa maison ou son appartement : les délais de vente s’allongent, les acquéreurs sont moins nombreux et surtout moins riches, les négociations sont plus fréquentes, etc. Découvrez comment vendre efficacement un bien immobilier en 2013 en tenant compte des conditions actuelles sur le marché immobilier.

Mise à jour : en 2018 les difficultés pour vendre sont moins importantes. Les délais de vente diminuent enfin par rapport aux années précédentes. Retrouvez toutes ces informations dans "Comment vendre un bien immobilier en 2018 ?".

-20 % de ventes en 2012, de nouvelles baisses à prévoir pour 2013

Les ventes de bien immobilier se sont effondrées en 2012. Les notaires constatent entre 650 000 et 700 000 ventes, contre plus de 800 000 les bonnes années. Pire encore, ils prévoient moins de 600 000 ventes pour 2013 et craignent que la barre des 550 000 ne soit même pas franchie...

Si vous avez un bien immobilier à vendre, ces chiffres doivent vous interpeller. D’une part, ils montrent que même en période de blocage du marché, il y a toujours un nombre conséquent de transactions qui ont lieu. D’autre part, ils pointent également du doigt les difficultés rencontrées par les vendeurs qui n’adaptent pas leur prix à la réalité du moment.

Dans un contexte de fin de bulle immobilière où les prix commencent à baisser depuis plus d’un an, seuls les vendeurs pragmatiques pourront tirer leur épingle du jeu.

Les délais pour vendre un appartement ou une maison augmentent

Il y a des signes qui ne trompent pas. Lorsque les délais de vente s’allongent mois après mois, que les taux de négociations sont de plus en plus importants, c’est que le marché immobilier a clairement changé de physionomie. Il a entamé un nouveau cycle de baisse. Et celui-ci pourrait bien durer plusieurs années.

Voici quelques chiffres communiqués par différentes entreprises :

- Century 21 : un délai de vente moyen de 87 jours en 2012, soit 9 jours de plus qu’en 2011,

- Guy Hoquet : les délais de vente se sont fortement allongés en 2012, ils atteignent 59 jours à Paris et 55 jours en Province,

- Laforêt : le temps pour vendre un bien immobilier augmente et passe à environ 3 mois et demi. Pour ce réseau, il y a de grandes différences entre Paris (64 jours) et la Province (114 jours),

- MeilleursAgents : les délais de commercialisation ont doublé en un an seulement à Paris (64 jours, contre 34 jours en 2011) et en Ile-de-France (92 jours, contre 48 jours en 2011),

- FNAIM : les agents déclarent un délai de vente supérieur à 3 mois dans 85 % des cas, contre 59 % en 2011. 39 % des ventes ont même pris plus de 6 mois.

Ces exemples permettent de voir que la situation est identique pour tout le monde : il a été beaucoup plus difficile de vendre en 2012, comme cela était prévisible. Il en sera de même en 2013 et en 2014. La situation pourrait même s’aggraver.

Il est, en revanche, difficile de comparer les réseaux entre eux car leurs méthodes de calcul pour ces délais sont différentes. De plus, ces chiffres ne représentent que les biens qui sont réellement vendus par l’agence en question. Rien ne dit que le bien n’était pas déjà à vendre de particulier à particulier ou dans une autre agence depuis plus longtemps.

Une bonne estimation immobilière permet de vendre rapidement

Vous l’aurez compris dans cette période moins propice aux vendeurs : avoir une bonne estimation de son bien est primordiale. Pour avoir des chances de vendre, il faut que le prix que vous demandez reste un minimum cohérent avec votre marché immobilier local.

Les prix actuels du marché ne sont plus les mêmes qu’il y a quelques mois ou années. Dans de nombreux secteurs les prix ont fortement baissé depuis mi-2011, notamment en dehors des très grandes agglomérations. Par rapport au pic de 2008, la quasi-totalité des départements affichent des baissent de prix des maisons et des appartements. Sur les deux dernières années, les diminutions de prix vont de 0 à - 20 % en fonction des secteurs géographiques.

Il est donc important de ne pas s’accrocher à des prix d’hier qui ne sont plus valables aujourd’hui. Dans notre article "Estimation immobilière : par qui faire estimer son bien ?" vous découvrirez toutes les possibilités que vous avez pour obtenir une évaluation juste du prix de votre logement.

Un bien immobilier qui n’est pas vendu dans les 6 mois qui suivent sa mise sur le marché signifie dans la très grande majorité des cas un prix de vente sur-évalué. Si vous êtes dans cette situation, il a de grandes chances pour qu’une baisse de prix soit la seule solution qui puisse réellement apporter du changement et déclencher la vente.

Cela fait partie des frais qu’il faut parfois débourser pour bien vendre. L’investissement peut vous permettre de gagner beaucoup de temps et parfois même de l’argent (surtout en période de baisse des prix des logements).

Les vendeurs trop gourmands sur le prix demandé ne vendront pas

Lorsque le marché immobilier est en baisse comme c’est le cas depuis fin 2011, les vendeurs doivent rapidement s’adapter en repositionnant leur prix. Sans cela, ils sont rapidement exclus du marché. Leur offre est de moins en moins intéressante pour les acquéreurs. Leurs chances de vendre diminuent donc au fil du temps s’ils ne changent rien.

Parmi les vendeurs qui s’excluent du marché, il y a :

- Ceux qui ne baissent pas leur prétention alors que leur bien est en vente depuis plus de 6 mois sans succès (voire plus d’une année pour de nombreux cas),

- Ceux qui ne baissent que de très peu leur prétention alors que leur prix est pourtant très loin de la réalité du marché,

- Ceux que l’on observe parfois avec étonnement dans l’historique des annonces avec Castorus. Ce sont des vendeurs qui augmentent le prix demandé en espérant avoir plus de chances de vendre ainsi un bien qui ne trouvait déjà pas preneur à moindre coût... "Pas assez cher mon fils !" Vous pouvez en voir un exemple dans notre article "Prix de vente : 5 erreurs à éviter".

Le nombre de biens qui sont invendables ou presque en l’état explose dans les agences immobilières ou les sites d’annonces. Cela donne l’impression aux acquéreurs potentiels que tout est cher. En effet, tous n’ont pas conscience qu’il y a de fortes différences entre les prix affichés et les prix réels. Du coup, ils ne visitent même pas et reportent leur projet d’achat.

Pour en savoir (beaucoup) plus sur l’état du marché immobilier actuel et les tendances pour 2018, téléchargez gratuitement notre guide de la vente d’un bien immobilier en 2018.

Article initial publié le 24/01/2013

Pour aller plus loin :

- Découvrez comment vendre votre maison en moins de 6 mois.

- Utilisez ces 7 sites pour avoir des informations sur les prix.

- Retrouvez une présentation des 10 diagnostics immobiliers qui doivent figurer obligatoirement dans un compromis de vente.

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