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Courbes sur l’évolution des prix de l’immobilier par Jacques Friggit

Auteur : David LELONG

Pour suivre l’évolution des prix de l’immobilier, il est intéressant de se référer à l’évolution des revenus et de voir les corrélations. Depuis le début des années 2000, les prix des maisons et des appartements ont fortement augmenté par rapport aux revenus et cela a créé une bulle immobilière très importante. C’est ce que nous montrent les graphiques issus des travaux de Jacques Friggit. En 2013, le dégonflement de la bulle devient bien visible sur ces courbes, mais le chemin est encore long pour un retour à la tendance sur le long terme.

Mise à jour : découvrez ces courbes mises à jour en 2019.

Des prix trop supérieurs aux revenus gèlent le marché immobilier

Quand on compare les prix immobiliers actuels aux revenus des Français, on constate qu’il est devenu très difficile d’acheter un bien immobilier avec ses revenus. Plus les prix sont chers et moins de Français peuvent acheter, cela se ressent donc fortement sur le nombre de transactions.

En effet, malgré des prix très élevés, le montant total des transactions immobilières restent très bas. Cela s’explique par un faible nombre de ventes. L’année 2013 se soldera comme en 2012 par un nombre de ventes immobilières beaucoup plus bas que ces dernières années.

Dans les travaux de Jacques Friggit pour le CGEDD, on peut retrouver différents graphiques qui synthétisent l’évolution des prix de l’immobilier par rapport à différents facteurs.

Dans ce premier graphique, la courbe verte qui représente le montant total des transactions reste à des niveaux très bas. La courbe noire, qui représente l’évolution des prix des logements par rapport aux revenus montre une baisse qui se poursuit au 2ème trimestre 2013 :

Courbes et tunnel de Friggit en septembre 2013

Ce graphique provient des travaux de Jacques Friggit.

Cela va bientôt faire deux ans que les prix des logements baissent par rapport aux revenus. Seulement cela se fait pour le moment de manière lente. Ainsi, cette courbe n’est pas encore revenue au niveau de son point bas de 2009 et reste surtout très loin du tunnel de référence sur le long terme calculé par Jacques Friggit. Pour plus d’informations sur les prix actuels retrouvés les derniers chiffres des notaires.

Quand on observe ce qu’il se passe en particulier sur Paris, l’Ile-de-France et la Province séparément, on remarque que la courbe pour Paris chute fortement au 2ème trimestre 2013 et que les baisses sont moins importantes pour l’Ile-de-France et la Province, mais la bulle immobilière y est moins importante :

Courbes et tunnel de Friggit en septembre 2013 différenciée pour Paris, l'Ile-de-France et la Province

Ce graphique provient des travaux de Jacques Friggit.

Le ratio "prix de l’immobilier / revenus" est presque au même niveau qu’au creux de 2009 pour la Province. La forte baisse des taux qui s’est produite ces derniers mois a limité l’ampleur de la baisse des prix. Seulement, la période de diminution des taux est stoppée et il faut plutôt s’attendre à ce que les légères augmentations entrevues ces dernières semaines se poursuivent. Il faudra voir si cela entraînera une diminution des prix plus rapide dans les mois à venir.

Quelle évolution prévoir pour les années à venir ?

Les graphiques de Jacques Friggit illustrent le comportement du marché immobilier dans le passé. Ils permettent des comparaisons et donnent libre cours aux interprétations pour en prédire les tendances d’évolution pour les années à venir.

Si l’on peut dire qu’il est fort probable qu’à moyen terme les prix de l’immobilier vont diminuer, il est impossible de savoir comment et quand cela se fera. Lors d’une étude des 6 différents scénarios envisageables, monsieur Friggit montrait qu’il y avait réellement 2 scénarios crédibles :

- Scénario A : baisse "rapide" des prix (environ 35 % sur 5 à 8 ans)

- Scénario B : stabilisation des prix à leurs niveaux actuels, il faudrait alors 15 à 20 ans pour que l’inflation des revenus ramène le ratio dans le tunnel.

Avec une aussi forte disparité entre les prix des logements et les revenus qui n’est apparue qu’en un court laps de temps, il n’y a plus à démontrer qu’il s’agit d’une bulle immobilière. Or chaque bulle spéculative est amenée à se dégonfler ou à exploser.

Comparez la courbe ci-dessous qui représente l’évolution classique d’une bulle spéculative avec les courbes d’évolution des prix de l’immobilier par rapport aux revenus.

Courbe de l'évolution d'une bulle spéculative qui ressemble fortement à celle sur les prix de l'immobilier par rapport aux revenus

L’évolution est pour le moment très similaire. Si cela se poursuit, c’est le scénario A qui l’emportera.

La France : pays où la bulle immobilière se dégonfle le moins vite

Partout où les prix des appartements et des maisons avaient fortement augmenté par rapport aux revenus, ils sont ensuite redescendus à des niveaux plus acceptables pour les populations. Seul le rythme et l’ampleur de la diminution des prix change d’un pays à un autre.

Sur le graphique suivant, vous pouvez constater que la France est le pays qui conserve le niveau le plus haut :

Comparaison des évolutions des prix par rapport aux revenus dans d'autres pays

Ce graphique provient des travaux de Jacques Friggit.

Vous trouverez plus de détails sur ces comparaisons avec d’autres pays dans notre article "La France est toujours le pays où l’immobilier est le plus surévalué".

L’amélioration aperçue récemment reste faible mais encourageante

Les évolutions récentes (baisse des prix et des taux en même temps) ont permis quelques légères améliorations en termes de pouvoir d’achat immobilier. Néanmoins, celui reste en berne malgré des taux historiquement bas comme le montre ce graphique d’évolution du pouvoir d’achat immobilier :

Évolution du pouvoir d'achat immobilier sur de nombreuses années

Ce graphique provient des travaux de Jacques Friggit.

Cette illustration montre à quel point l’impact des taux immobiliers est faible sur le pouvoir d’achat immobilier par rapport au prix. Ce n’est donc pas parce que les taux sont bas que c’est le moment d’acheter. Au début des années 2000, les prix étaient bas et les taux élevés, le pouvoir d’achat était pourtant bien plus important à cette période qu’aujourd’hui où nous avons l’inverse.

Ce niveau de pouvoir d’achat peut se traduire différemment. Par exemple, il est possible de comparer l’achat d’un même bien immobilier équivalent dans le temps et de mesurer le temps nécessaire à ce même achat :

Combien de temps pour acheter un même logement en fonction des prix et des conditions de financement

Ce graphique provient des travaux de Jacques Friggit.

Au 2ème trimestre 2013 il faut 27 ans pour acheter le même logement que celui qu’on pouvait acheter en 12 ans en 1998 ou en 17 ans en 2003. Pour revenir à des niveaux comparables, il faudrait que les prix des logements chutent dans les années à venir.

Enfin, nous avons vu il y a quelques temps qu’il y aura de moins en moins d’acheteurs d’immobilier en France. Ce dernier graphique vient ajouter une cause supplémentaire à cela :

L'évolution de la dette immobilière française montre un frein à la hausse future des prix et une raréfaction des acquéreurs solvables

Ce graphique provient des travaux de Jacques Friggit.

La dette immobilière des Français a fortement augmenté ces dernières années. Même si elle a ralenti ces derniers mois, elle atteint un niveau qui limitera tous ces ménages fortement endettés dans leur capacité de financement pour un autre achat de logement. Ceux qui ont financé leur bien par un prêt sur 25 ou 30 ans ne retrouveront pas de capacité d’achat avant au moins 15 ans. C’est donc des acquéreurs potentiels en moins pour les années à venir.

Pour conclure : dans ce contexte, il faut se montrer très prudent avant de réaliser un achat immobilier. Si sur le très long terme cela est toujours profitable, encore faut-il être sur d’acheter un logement qui vous conviendra pour au moins les 10 prochaines années. Cette limite de temps minimum peut même être plus importante dans certains secteurs géographiques comme Paris ou d’autres villes où le ratio prix/loyer est encore plus important. Pour bien vous renseigner avant, consultez nos conseils pour l’achat de votre maison ou de votre appartement.

Article initial publié le 23/09/2013

Pour aller plus loin :

- Découvrez notre analyse du marché immobilier en 2019.

- Retrouvez toutes les informations sur les taux de l’immobilier en 2019.

- Suivez nos conseils pour obtenir une bonne estimation immobilière.

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