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Immobilier France : la fin d’une chaîne de Ponzi ?

Auteur : David LELONG
L’immobilier en France est bloqué. Ceci est principalement dû à la disparition des primo-accédants, faute de prix immobiliers trop élevés. Cette disparition du primo-accédant stoppe la chute des dominos dès son départ et met fin à ce qui ressemble beaucoup à une chaîne de Ponzi.

L’immobilier en France et son effet domino

En France, pour devenir propriétaire d’un bien immobilier, on est souvent obligé de commencer par acheter petit. Les studios, F2 voire F3 représentent une grande majorité des logements achetés par les primo-accédants.

On y vit quelques années, puis on souhaite acheter une maison ou un grand appartement (famille qui grandit, moyen financier plus important, etc.). Pour cela, il nous faut revendre notre petit appartement et donc trouver un acheteur. Ceux qui sont déjà propriétaires cherchent également à acheter plus grand, il reste donc à trouver un investisseur ou un primo-accédant. C’est un parcours d’acquisition classique mais encore plus coûteux.

Les transactions immobilières se renouvellent ainsi, on achète ce qu’on peut au début, puis au fur et à mesure on essaye d’avoir mieux en profitant de la revente du petit appartement pour en acheter un plus grand.

En fonction de l’augmentation du budget, certains passent par toutes les étapes : studio -> F2 -> F3 -> F4 ou petite maison -> grand appartement ou belle maison, d’autres peuvent sauter des étapes et arriver plus rapidement à devenir propriétaire d’un beau bien.

Ceci entraîne un effet domino : celui qui achète à 100 000 € permet à celui qui vend d’acheter à 150 000 €, ce qui permettra à un autre de passer à 200 000 €, etc. Si l’effet est très lent car le marché immobilier, en France comme à l’étranger, évolue dans des cycles longs, cela n’enlève rien au fait que tout type de transaction est lié.

Ce système possède de fortes ressemblances à une chaîne de Ponzi, mécanisme mis au goût de l’actualité par Bernard Madoff. Les nouveaux entrants permettent aux anciens de faire la culbute et de faire fructifier leur premier investissement... Jusqu’au jour où il n’y a plus de nouveaux entrants...

Pour ceux qui sont tentés par ce schéma risqué du "parcours résidentiel", regardez avant cet article "Faut-il acheter sa résidence principale le plus tôt possible ?".

Disparition du primo-accédant

Lorsque les prix de l’immobilier flambent, il devient de plus en plus difficile pour le primo-accédant de devenir propriétaire. Quand les prix immobiliers sont trop déconnectés des revenus, les primo-accédants commencent par acheter de plus en plus petit, par s’endetter de plus en plus longtemps, jusqu’au jour où il devient presque impossible pour un primo-accédant de devenir propriétaire.

Avec des prix qui ont augmenté de 140% en 10 ans, l’immobilier en France en est arrivé à cette situation. La disparition du primo-accédant n’est pas totale, mais il y a tellement peu de nouveaux accédants à la propriété que le marché immobilier français s’effondre.

S’il n’y a plus personne pour acheter votre studio ou votre petit appartement, vous vous retrouvez bloqué et vous ne pouvez plus acheter plus grand. Si vous ne pouvez plus acheter votre appartement de taille moyenne, ceux qui en ont un à vendre ne pourront plus acheter une maison ou un grand appartement.

L’effet domino en immobilier ne se stoppe pas, il ne démarre carrément plus ! Il n’y a plus personnes pour faire basculer le premier domino, plus personne pour alimenter la chaîne de Ponzi... Et là c’est toute une pyramide, tout un système qui s’effondre. Aucune catégorie de biens immobiliers ne sera épargnée.

La seule solution durable est une forte re-solvabilisation des ménages avec un retour rapide dans le tunnel de Friggit. Cette re-solvabilisation ne peut pas passer par un soutien fictif du gouvernement qui apporte des aides discutables d’un côté (doublement du prêt à taux zéro, loi Scellier, maison à 15 euros par jour, crédit d’impôt) mais qui ponctionnera de l’autre pour les financer (augmentations des taxes foncières et d’habitation, augmentation d’impôt, augmentation des taxes sur les plus-values, etc.) et pour financer les pertes de l’État dues à la chute de l’immobilier... La re-solvaiblisation des ménages ne passera que par un fort ajustement des prix de l’immobilier.

Article initial publié le 28/03/2009

Pour aller plus loin :

- Découvrez les 10 règles d’or à suivre pour gagner avec son achat immobilier.

- Posez-vous ces 25 questions avant d’acheter votre premier appartement.

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