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Immobilier août 2018 : les chiffres et informations du mois

Auteur : David LELONG

Comme tous les mois, nous revenons sur les faits marquants de l’actualité immobilière en France. Dans ce numéro d’août 2018, nous ferons un point complet sur le niveau actuel des taux de crédit immobilier, sur les gains de pouvoir d’achat obtenus suite à la baisse des taux depuis un an, sur le franchissement des 1 000 milliards d’encours de prêt immobilier en France ainsi que sur les changements qui auront lieu sur le calcul des APL à partir du 1er semestre 2019.

Prenez connaissance de ce qu’il se passe sur le marché immobilier en août 2018.

Mise à jour : découvrez les actualités immobilières en octobre 2018.

Plus de 1000 milliards d’encours de crédit immobilier en France

C’est le nombre frappant qui a été révélé par la Banque de France cet été. L’encours global des prêts immobiliers en France dépasse désormais les 1 000 milliards d’euros. C’est quasiment la moitié du PIB français. Autant dire que ces remboursements futurs pour les logements vont venir freiner la capacité d’achat pour d’autres biens ou services.

La longue période de taux très bas attire de nombreux emprunteurs sur le marché immobilier et fait exploser l’endettement des Français pour de la pierre. Elle profite aussi bien à ceux qui ont acheté sur les 3 dernières années qu’à ceux qui ont emprunté auparavant et qui ont pu renégocier leurs conditions de remboursement à des tarifs bien plus avantageux (voir les gains d’un rachat de prêt).

D’après les travaux du CGEDD, la dette immobilière des Français monte fortement en quasi-ligne droite depuis 2003-2004 :

Courbes de l'évolution de la dette pour des crédits immobiliers en France d'après le CGEDD

La question que l’on peut se poser est jusqu’à quand ? Heureusement pour la plupart des emprunteurs, ce sont des prêts à taux fixes. Il y a donc peu de risques de nombreux défauts de paiement en cas de hausse importante des taux.

Un taux immobilier moyen à 1.43 %, proche des records

D’après les derniers chiffres de l’observatoire Crédit Logement que nous avons étudiés dans notre bilan sur les taux immobiliers en août 2018, le taux d’intérêt moyen d’un prêt immobilier souscrit en juillet 2018 est de 1.43 %.

C’est encore un point de base de moins que le mois précédent. On reste, même pendant l’été, sur une tendance moyenne d’un point de base de gagner par mois comme depuis plusieurs mois. Et cela devrait se poursuivre en août d’après les taux moyens et les meilleurs taux affichés par les courtiers.

La durée moyenne de ces emprunts immobiliers est de 222 mois. Ce qui reste un niveau très élevé par rapport à ces dernières années. Avec l’effet taux très bas et hausse des prix, les emprunteurs décident globalement d’emprunter sur de plus longues durées.

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Gains de pouvoir d’achat apportés par la baisse des taux en un an

Sur un an, entre juillet 2017 et juillet 2018, les taux d’intérêt ont baissé de 11 points de base pour le financement d’un achat immobilier ancien et de 12 mois pour l’achat d’un logement neuf.

Tableau de l'évolution des taux fixes moyens sur 15, 20 et 25 ans

Cela permet d’apporter des gains de pouvoir d’achat non négligeable. Ceux-ci permettent de compenser en partie les hausses de prix observés durant la même période.

Par exemple, sur un prêt de 150 000 € sur 20 ans pour un logement ancien, un taux de 1.42 % en juillet 2018, cela représente une mensualité de 718 € et un coût total des intérêts de 22 395 €.

Avec la même mensualité mais avec un taux de 1.60 % en juillet 2017, le même type de prêt permettait de n’emprunter "que" 147 385 €. Soit 2 615 € de moins. Pour l’achat d’un bien à environ 150 000 € où l’apport ne finance que les frais d’acquisition, cela représente une capacité supplémentaire d’achat de 1.7 %. Ce qui reste très appréciable.

Pour un bien immobilier neuf à 250 000 € sur 25 ans, c’est un gain de 5 960 € avec un taux de 1.66 % actuellement contre 1.87 % il y a un an. Soit environ 2.4 % de 250 000 €.

Le calcul de l’APL va être modifié courant 2019

Suite à la mise en place du prélèvement à la source à partir du 1er janvier 2019, le gouvernement souhaite en profiter pour effectuer un changement important au niveau du calcul du montant des APL de la CAF. Les revenus pris en compte ne seront plus ceux d’il y a 2 ans, mais les revenus du moment.

Qu’est-ce que cela change pour les bénéficiaires ?

Il devrait y avoir des modifications pour beaucoup de personnes qui perçoivent ces aides au logement. En effet, en prenant en compte les salaires actuels et non ceux d’il y a 2 ans, les changements survenus sur ces 2 dernières années seront pris en compte. Cela inclut les augmentations annuelles de salaires, les évolutions de carrière avec des hausses de revenus, etc.

Avec cette mesure, le gouvernement envisage de diminuer cette enveloppe budgétaire de l’ordre d’1 milliard d’euros par an. C’est dire à quel point il s’attend à une hausse globale des revenus pris en compte et donc mécaniquement à une diminution des aides conditionnées à ces revenus.

Pour rappel, voici comment calculer votre montant d’APL.

Article initial publié le 20/08/2018

Pour aller plus loin :

- Posez-vous ces 25 questions avant d’acheter un appartement ou une maison.

- Utilisez ces 7 sites pour suivre les prix de l’immobilier.

- Informez-vous sur les banques qui font les meilleurs taux en 2018.

- Regardez ce que vous pouvez gagner en passant par un courtier immobilier.

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