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Où en est le marché immobilier ? Quelles sont les tendances pour l'immobilier en 2018 ?
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Immobilier décembre 2017 : les chiffres du mois

Voici notre dernier bilan mensuel pour cette année 2017 sur les chiffres qui font l’actualité immobilière de décembre 2017. Au programme :

- Nous reviendrons sur les derniers chiffres de l’indice Notaires-INSEE sur les volumes des ventes de logements anciens ainsi que sur les variations des prix des biens immobiliers.

- Nous verrons que les loyers accusent de fortes baisses dans l’ensemble en 2017.

- Nous regarderons les principaux chiffres sur les dernières baisses de taux de crédit immobilier observées en décembre 2017.

- Nous détaillerons les derniers chiffres sur la construction de logements neufs qui montrent des signes de ralentissement.

Découvrez donc tout sur l’immobilier en décembre 2017 avant de démarrer l’année 2018.

Rappel des chiffres du 3ème trimestre sur les volumes et prix dans l’immobilier ancien

La dernière note de conjoncture des notaires reprend les chiffres diffusés dans notre analyse pour l’immobilier en 2018. À savoir principalement que les volumes de ventes atteignent des niveaux records à 952 000 ventes sur un an glissant à fin septembre 2017. De plus, ces volumes importants entraînent toujours des hausses de prix pour les appartements anciens (+5.1 % en données provisoires sur un an) comme pour les maisons anciennes (+3.1 %) pour le 3ème trimestre.

On retrouve dans cette publication d’autres chiffres informateurs comme quelques notions de biens immobiliers qu’il est possible d’acheter par niveau de budget :

Exemples de biens immobiliers anciens par budget par les notaires

Ou encore quelques indications sur les prix de vente médians des appartements et de leur évolution sur un an dans différentes grandes agglomérations françaises :

Prix médians des appartements anciens dans différentes villes

Ainsi que la même chose pour les maisons :

Prix médians des maisons anciennes dans différentes villes

Ces chiffres permettent d’avoir un ordre d’idées des prix dans différents secteurs géographiques et de voir lesquels ont subi les plus fortes augmentations sur ces 12 derniers mois. Il convient de rappeler que cela ne constitue qu’un prix médian et qu’il convient d’étudier plus précisément la valeur d’un bien immobilier tant il peut y avoir de fortes disparités au sein d’une même agglomération.

Forte baisse des loyers du parc locatif privé : -1.2 % hors inflation

Les tendances se confirment au niveau des nouveaux loyers dans le parc locatif privé. La baisse des loyers par rapport à l’inflation s’installe durablement d’après la dernière étude de l’observatoire Clameur.

Depuis le début de l’année, les loyers ont globalement baissé de 0.1 % alors que l’inflation est remontée à 1.1 % sur un an. Cela donne donc une nouvelle diminution de 1.2 % des loyers en tenant compte de l’inflation. Une bonne nouvelle pour les locataires qui changent de logement, une moins bonne pour les propriétaires bailleurs qui doivent se contenter de rendements locatifs moins attrayants.

Entre 2013 et 2017, les loyers progressent de 0.2 % en moyenne annuelle alors que l’inflation progresse elle de 0.5 % en moyenne annuelle. Cela signifie que l’inflation n’est plus compensée actuellement par des hausses de loyers similaires.

Toutes les villes ne sont pas logées à la même enseigne. Seules 6 (Nice, Paris, Bordeaux, Lyon, Reims, Villeurbanne) des 20 villes de plus de 148 000 habitants affichent des hausses annuelles moyennes plus élevées que l’inflation entre 2013 et 2017. Une seule (Nantes) suit une évolution identique à l’inflation.

Les 13 autres subissent des variations de loyers inférieures à la hausse de l’inflation. Parmi ces 13 grandes villes, il y en a même 7 pour lesquelles l’évolution annuelle moyenne des loyers est négative sur ces 4 années (Le Havre, Marseille, Rennes, Angers, Grenoble, Saint-Étienne, Toulon).

Évolution des loyers dans les grandes villes d'après Clameur en novembre 2017

Dans le tableau ci-dessus, vous pouvez voir qu’il y a de gros écarts entre les variations de loyer d’une grande ville à une autre. D’un côté certaines enregistrent de belles hausses en 2017 (Nice +2.4 %, Lyon +2.3 %), de l’autre côté, certaines enregistrent une forte baisse (Le Havre -3.8 %, Rennes -3.7 % notamment).

Nouvelles baisses des taux de prêt immobilier en décembre 2017

Comme vous pouvez le voir dans notre analyse des taux de crédit immobilier de décembre 2017, le taux moyen est revenu à 1.54 % soit exactement le même qu’en avril dernier. Cela fait 8 mois que les taux de prêt immobilier sont très stables d’un mois à l’autre.

Dans ce contexte, les nouveaux emprunteurs bénéficient d’excellentes conditions de financement, proches des plus bas niveaux. De plus, les anciens emprunteurs peuvent également profiter de cela pour renégocier leur ancien taux de prêt immobilier. Il va, en plus, être très bientôt possible de renégocier son assurance de prêt immobilier. Là aussi des gains importants sont possibles.

On voit néanmoins qu’après une euphorie provoquée par la chute des taux de novembre et à leurs risques de remontée en 2017 que la production de crédit immobilier sur 12 mois glissants diminue de plus en plus vite d’un mois sur l’autre.

En outre, la hausse importante des prix des appartements et des maisons dans de nombreux secteurs vient compliquer les nouveaux achats. Pour pouvoir continuer à acheter à ces prix-là, les emprunteurs choisissent des durées d’emprunt de plus en plus longues comme en attestent les derniers chiffres sur la moyenne des durées (219 mois sur les crédits de novembre). Un signal supplémentaire que le marché est en train de se tendre et que sans nouvelles baisses de taux dans les mois à venir, la hausse des prix devraient prendre fin assez rapidement.

Premiers signes de ralentissement pour l’immobilier neuf

D’après les derniers chiffres du ministère de la Cohésion des territoires, en rythme trimestriel on assiste à une première baisse du nombre de logements mis en chantier et des permis de construire sur la période août à octobre 2017.

En effet, sur les mois d’août, septembre et octobre, le nombre de logements commencés baisse de 0.8 % par rapport aux 3 mois précédents. C’est principalement dû aux logements collectifs (-1.8 % contre +0.9 % pour les logements individuels).

Pour les logements autorisés, la baisse est du même ordre de grandeur avec -0.9 %. Par contre, c’est au niveau des maisons individuelles que la tendance s’est inversée avec -2.2 % contre -0.1 % pour le collectif.

Ces derniers résultats ne doivent pas faire oublier que sur un an glissant on est toujours en forte hausse : +17.2 % de logements commencés (avec 418 300 unités) et +12.4 % pour les autorisations avec 503 700 unités (un plus haut depuis 5 ans).

Il faudra suivre les prochaines publications pour savoir si ce mouvement baissier trimestriel n’est qu’une pause après une forte hausse ou bien le début d’un retournement de tendances. Il faudra notamment voir comment le marché réagit aux différentes restrictions sur les aides pour le logement neuf (baisse du PTZ en zone B2 et C pour les primo-accédants et restriction sur les communes éligibles à la loi Pinel pour les investisseurs dès le 1er janvier 2018.

Pour conclure, les changements pour l’immobilier en 2018 s’annoncent nombreux. Nous continuerons à vous les faire partager au sein de cette série mensuelle de chiffres sur l’actualité immobilière. Vous pouvez déjà retrouver la présentation de différents sujets sur l’immobilier en 2018.

Article initial publié le 26/12/2017

Pour aller plus loin :

- Découvrez quelle est la meilleure banque pour votre crédit immobilier.

- Posez-vous ces 25 questions avant d’acheter un bien immobilier.

- Apprenez à bien investir dans l’immobilier en 12 étapes décisives.

- Utilisez ces 7 sites pour estimer le prix d’une maison ou d’un appartement.

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