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Immobilier décembre 2018 : les chiffres et informations du mois

Auteur : David LELONG

Comme tous les mois, retrouvez un point complet des essentiels de l’information sur le marché immobilier français en décembre 2018 :

- Un point sur les dernières courbes de Friggit avec quelques améliorations.

- Un point sur l’évolution des taux de crédit immobilier.

- Un point sur l’évolution des prix dans l’immobilier ancien en 2018.

- Une information sur le possible retour de l’encadrement des loyers à Paris courant 2019.

- Quelques changements notables au niveau des diagnostics immobiliers.

Voici tout ce qui fait l’actualité immobilière en décembre 2018.

Mise à jour : découvrez toute l’actualité de l’immobilier en juin 2019.

Des courbes de Friggit plus détaillées

Le CGEDD publie depuis de nombreuses années les travaux de l’équipe de Jacques Friggit sur l’évolution des prix des logements à long terme. Les données et graphiques sont téléchargeables sur la page du CGEDD.

Le graphique le plus connu est celui qui reprend l’évolution du rapport des prix des logements avec le revenu disponible par ménage dans le temps (courbe noire) et la même chose avec les loyers des biens en location (courbe bleue) :

Courbes de Friggit en décembre 2018

On peut y voir qu’après une explosion dans les années 2000, ce ratio reste très élevé en 2018, malgré des baisses importantes depuis les pics de 2008 et de 2011.

Cependant, cette courbe générale pour l’ensemble de la France n’est pas représentative de la très grande hétérogénéité des situations. Ainsi, il est préférable d’étudier ces mêmes courbes pour des secteurs géographiques plus précis. C’est ce que permet cet autre graphique ci-dessous. Il faut noter que depuis peu, il n’y a plus seulement le découpage pour Paris, l’Ile-de-France et la Province, mais un ajout de différents autres éléments avec notamment un découpage "appartements" et "maisons" pour l’Ile-de-France hors Paris et pour la Province, ainsi qu’une courbe pour les appartements à Lyon :

Courbes de Friggit pour Paris, Ile-de-France, Province et Lyon en décembre 2018

Ainsi, si les prix de l’immobilier pour un appartement explosent à Paris et à Lyon, on peut voir que cet indicateur est proche de son plus bas niveau depuis 2005 pour les maisons en Province.

En outre, ces courbes ne tiennent pas compte des changements importants qu’il y a eu durant toutes ces années au niveau des financements immobiliers. En 2018, on est loin des taux d’emprunt de plus de 5 % en moyenne avec des durées de remboursement ne dépassant guère 15 ans comme c’était encore le cas avant 2005... Il est donc intéressant de regarder une autre courbe, celle de la durée d’effort nécessaire pour acheter un même logement dans le temps en y consacrant une même part de son revenu disponible :

Courbe sur la durée nécessaire pour acheter un même logement avec le même taux d'effort dans le temps

On peut voir que même si les prix restent élevés par rapport au revenu disponible, l’effort pour acheter un même logement est beaucoup plus supportable actuellement qu’il y a 10 ans grâce à l’énorme chute des taux de prêt immobilier. Depuis début 2017, cette courbe reste quasiment plate avec un peu plus de 20 ans d’efforts à effectuer.

Grande stabilité des taux de crédit immobilier en 2018

Le mois de décembre ne dérogera pas à la règle de la grande stabilité des taux de prêt immobilier en 2018. Le taux moyen est à 1.44 % comme nous l’avons vu dans notre analyse des taux immobiliers en décembre 2018.

Pour chaque durée d’emprunt type, les courtiers annoncent des taux assez proches des meilleurs taux obtenus fin 2016. Ce n’est donc toujours pas en 2018 qu’aura eu lieu une augmentation non marginale des taux d’emprunt.

Et cela ne devrait pas être pour 2019 non plus comme nous vous l’indiquons dans nos tendances pour le taux immobilier en 2019. Il restera très intéressant d’emprunter en 2019, il n’y a pour le moment aucun signe d’une future hausse des taux pour un achat immobilier.

En revanche, les emprunteurs continuent de souscrire des crédits immobiliers avec des durées de plus en plus élevées en moyenne avec 227 mois (18 ans et 11 mois). Sans tenir compte des prêts travaux qui sont comptabilisés comme des prêts immobiliers, il y a une part très importante des emprunts qui ont lieu sur des durées très longues de remboursement avec le coût que cela implique malgré des taux bas.

Les prix sont toujours en hausse, mais pas partout

Nous avons notamment vu dans notre analyse des tendances pour l’immobilier en 2019 le point sur le très bon niveau de vente de logements anciens en France avec 956 000 ventes sur 12 mois à fin septembre 2018 et les prix immobiliers globalement en hausse avec +2.9 % en moyenne en données provisoires au 3ème trimestre 2018.

En complément de ces chiffres publiés par l’INSEE, les notaires ont diffusé quelques informations complémentaires lors de leur point presse de décembre 2018 sur la conjoncture immobilière.

On y trouve notamment deux tableaux avec les principales variations des prix des appartements anciens et des maisons anciennes en 2018 dans les principales villes françaises.

Voici pour les appartements :

Évolution des prix des appartements anciens d'après les notaires

Et pour les maisons :

Évolution des prix des maisons anciennes d'après les notaires

Comme vous pouvez le constater entre des hausses à plus de 5 % d’un côté et des baisses de prix de l’autre, il est important de bien étudier la dynamique de votre marché local pour l’adapter à vos propres projets immobiliers.

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Retour de l’encadrement des loyers à Paris

Anne Hidalgo et la mairie de Paris ont adopté une délibération pour remettre en place l’encadrement des loyers à Paris. Cette mesure avait été supprimée car elle aurait dû s’étendre à l’ensemble de la zone d’urbanisation continue autour de Paris qui comporte 412 communes de plus d’Ile-de-France.

Pour qu’il soit de nouveau effectif, il faudra attendre les mesures prévues à cet effet dans la loi ELAN. Celles-ci ne seront pas applicables avant au moins février 2019. Mais les bailleurs parisiens sont prévenus, l’encadrement des loyers devrait bientôt faire son retour dans la Capitale.

Il restera à voir s’il y aura réellement des sanctions pour ceux qui ne respectent pas cette obligation. Ce qui n’avait pas été le cas lors de son application entre août 2015 et novembre 2017.

Du changement du côté des diagnostics immobiliers

Différentes choses vont évoluer prochainement en ce qui concerne les diagnostics immobiliers dans les années à venir.

Tout d’abord, on se dirige de plus en plus vers une dématérialisation de ces rapports techniques. Il est vrai qu’il représente un document de plusieurs dizaines de pages, souvent imprimés de multiples fois pour les différents intervenants (différents acheteurs, différents vendeurs, notaires, etc. ou différents bailleurs et locataires).

Une mesure de la loi ELAN introduit donc l’envoi par mail, en ligne ou par autre moyen de stockage l’envoi du dossier de diagnostic technique qui est annexé à tout contrat de location ou à tout compromis de vente. Ceci n’est pas seulement une possibilité mais une obligation sauf si le locataire ou l’acquéreur s’y refuse formellement.

Autre changement de taille, à compter du 1er janvier 2021, le dossier de diagnostic technique sera opposable au bailleur ou au vendeur d’un bien immobilier. Seules les recommandations accompagnant le diagnostic de performance énergétique auront un caractère informatif. Il engagera donc désormais la responsabilité de l’émetteur.

Pour rappel, il y a :

- 10 diagnostics immobiliers obligatoires pour vendre une maison ou un appartement.

- 6 diagnostics immobiliers obligatoires pour louer un logement.

Article initial publié le 27/12/2018

Pour aller plus loin :

- Posez-vous ces 25 questions avant l’achat d’un appartement ou d’une maison.

- Utilisez ces 7 sites pour suivre les prix de vos biens immobiliers.

- Informez-vous sur comment choisir la banque qui fait les meilleurs taux immobiliers en 2019.

- Savez-vous ce qu’apporte un courtier en crédit immobilier.

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