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Immobilier février 2018 : les chiffres du mois

L’actualité immobilière en France est riche en chiffres et en informations. Voici donc une synthèse de tout ce qui compte pour le marché immobilier en février 2018 : hausse spectaculaire des ventes et des prix à Paris et en Ile-de-France, un point sur les ventes de terrains constructibles, des nouvelles sur les taux de prêt immobilier et leurs risques d’augmentation, des informations complémentaires sur la réforme importante du marché de l’assurance emprunteur et un point sur le surpeuplement en France par l’intermédiaire des chiffres de la fondation Abbé-Pierre. Ne manquez rien de l’actualité immobilière avec notre revue de presse mensuelle.

Mise à jour : découvrez les chiffres pour l’immobilier en mai 2018.

Prix de l’immobilier en Ile-de-France et volume de ventes jusqu’à fin novembre 2017

Fin janvier, les notaires de Paris - Ile-de-France ont communiqué une étude sur le marché immobilier en Ile-de-France. Celle-ci confirme que l’année 2017 a été très dynamique dans cette région particulièrement. Il y a eu 46 130 ventes de logements anciens entre septembre et novembre 2017. C’est 10 % de plus qu’un an plus tôt à la même période.

Par apport à la même période, c’est 31 % de plus que la moyenne sur ces 10 dernières années. Soit un peu plus de 10 000 transactions supplémentaires.

Les notaires estiment donc que l’année 2017 devrait s’achever dans son ensemble par une hausse des ventes de l’ordre de 16 % de plus qu’en 2016.

Cette flambée des ventes n’est pas sans répercussion sur les prix de vente des biens immobiliers. En effet, quand la demande devient beaucoup plus importante que l’offre de logements à vendre, les prix explosent. C’est le cas cette année, avec +8.5 % à Paris en un an pour les appartements avec une moyenne à 9 040 € du m² (+5.9 % sur l’ensemble des appartements en Ile-de-France avec une moyenne du m² a 5 740 €). Pour les maisons en Grande Couronne, la hausse est moins spectaculaire avec +3.3 % en un an pour un prix moyen de 303 900 €.

En outre, voici l’évolution récente des prix des appartements anciens à Paris et en Petite Couronne avec une projection sur les prochains mois grâce aux avants-contrats déjà signés :

Évolution des prix de l'immobilier ancien à Paris et en Petite Couronne en février 2018

Voici le même type de courbe pour les maisons anciennes en Grande Couronne :

Évolution des prix des maisons anciennes en Grande Couronne en février 2018

Attention à ne pas tirer trop de conclusion sur votre bien immobilier en particulier à partir de ces moyennes globales. Mieux vaut réaliser des estimations immobilières spécifiques pour étudier au cas par cas les changements de valeur sur le marché immobilier actuel.

Terrains constructibles pour maisons neuves en Ile-de-France

Les notaires de Paris - Ile-de-France ont également communiqué sur différents chiffres sur les terrains à bâtir qui se sont vendus en Ile-de-France en 2017. Il y en a eu environ 4 500. Sans surprise étant donné le manque de foncier sur Paris ou sur les départements les plus proches, 90 % de ces terrains sont situés en Grande Couronne et plus précisément 40 % sont en Seine-et-Marne.

Qui dit peu de foncier dit des terrains à la vente de plus en plus petits. Ainsi, la médiane des superficies est de 443 m² seulement. La moyenne en France est environ deux fois plus élevée...

Les tensions entre la demande forte et l’offre faible jouent fortement sur les prix. Ainsi, un terrain se vend en moyenne 126 000 € en Ile-de-France en 2017, malgré sa petite surface moyenne. Les disparités restent fortes avec une moyenne à moins de 100 000 € en Seine-et-Marne (96 000 € exactement), contre 330 000 € dans les Hauts-de-Seine. Pour comparer, au niveau national, la moyenne du prix de vente d’un terrain constructible à usage d’habitation est de 77 100 €.

Enfin, quelques informations sur les profils des acquéreurs et des vendeurs de ces terrains, l’acheteur a en moyenne 38 ans tandis que le vendeur a en moyenne 67 ans.

Vers une hausse des taux de crédit immobilier après plusieurs mois de légères baisses ?

Sur l’ensemble des crédits immobiliers contractés en janvier 2018, les taux d’intérêt sont en moyenne de 1.49 %. Ce qui représente une nouvelle baisse de taux de 2 points de base par rapport au mois précédent comme nous l’avons vu dans notre analyse des taux de prêt immobilier en février 2018.

Nous avons vu également que des inquiétudes se faisaient de plus en plus nombreuses au sujet d’une possible remontée des taux immobiliers dans les semaines à venir. En effet, l’inflation augmente progressivement en France et en Europe depuis quelques mois. Cela devrait provoquer à court et moyen terme une augmentation des taux de crédit immobilier.

Pour le moment, d’après les derniers chiffres des courtiers, on observe surtout après de belles baisses en début d’année, des remontées importantes au niveau des meilleurs taux de prêt actuels. Les taux les plus bas obtenus par les meilleurs clients (ceux qui ont le meilleur profil pour obtenir un bon taux) sont moins intéressants en février 2018 par rapport au mois dernier et cela pour l’ensemble des durées types de remboursement.

Il faudra voir si cela se confirme dans les semaines à venir et se propage à tous les types de dossier d’emprunteurs. Néanmoins, si les taux montent, ils ne le feront que très progressivement. Cela laissera le temps aux particuliers de s’y préparer (finalisation plus rapide de leur achat immobilier en cours par exemple ou accélération dans la prise de décision d’un rachat de prêt à un meilleur taux).

Les banques gardent jusqu’à 88 % du marché de l’assurance emprunteur, jusqu’à quand ?

Jusqu’à présent, les banques détiennent environ 88 % du marché de l’assurance de prêt immobilier en France. Alors qu’elles font peu de marges sur les crédits immobiliers car elles se font une forte concurrence au niveau du taux d’intérêt, l’un des seuls éléments que les emprunteurs étudient, elles en profitent bien souvent pour faire de bien meilleures marges sur les assurances décès invalidité de ces mêmes prêts immobiliers. Il n’est pas rare de voir des marges de 40 à 50 %.

Grâce à la nouvelle loi Bourquin qui permet de renégocier votre contrat d’assurance de prêt, chaque personne qui rembourse actuellement un emprunt immobilier va pouvoir faire jouer la concurrence entre les assureurs privés spécifiques. Des économies de l’ordre de 30 % en moyenne sont possibles. Cela peut représenter un gain de quelques euros ou dizaines d’euros tous les mois et cela pendant encore autant d’année que la durée restante de votre crédit immobilier. En clair, des économies de plusieurs centaines à milliers d’euros pour bon nombre de particuliers.

Pourtant plus de 2 Français sur 3 ignorent qu’ils peuvent changer d’assurance de prêt immobilier plus facilement. Par mi le tiers restant, peu de personnes prennent le temps de regarder leur contrat actuel, de faire des simulations gratuites pour recevoir des offres d’assurance emprunteur moins chères et de décider si cela vaut le coût financier ou non de mettre en place une délégation d’assurance.

Il faut dire que les banques en disent le moins possible sur le sujet et tentent de dissuader leurs clients de le faire afin de conserver le maximum de ces contrats pour elles. Après une excellente période pour renégocier son taux de prêt ou le faire racheter grâce aux records de taux bas de ces dernières années, c’est au tour des assurances de prêt de faire la une des actualités et d’offrir de nouvelles possibilités de gain de pouvoir d’achat. Pour en savoir (beaucoup) plus, consultez notre guide de l’assurance de crédit immobilier.

Logements surpeuplés : c’est le cas dans quasiment un logement sur 10 d’après la fondation Abbé-Pierre

Tout d’abord, précisons ce qu’entend la fondation Abbé-Pierre par logement surpeuplé. On parle de surpeuplement pour un logement lorsqu’il manque au moins une pièce en fonction de la composition du foyer qui l’occupe. Le nombre de pièces se compte ainsi :

- Au moins un séjour.

- Une chambre par couple.

- Une chambre par enfant ou une chambre pour deux enfants du même sexe ou âgés de moins de 7 ans.

Avec cette définition, cette fondation fait remarquer que le nombre de personnes qui vivent en situation de surpeuplement a augmenté de 11.5 % entre 2006 et 2013.

Les personnes les plus à risques sont les locataires, les jeunes, les immigrés, les familles monoparentales (en moyenne 22 % de surface en mois qu’une famille "traditionnelle") ou recomposées. Enfin, des différences sont très présentes en fonction de la situation géographique des logements. Ainsi, 20.6 % des logements dans l’agglomération parisienne sont occupés par des familles en surpeuplement. Cette part diminue à 9.6 % pour les grandes villes (entre 100 000 et 200 000 habitants) et à 2.1 % seulement en zone rurale. Des proportions et répartitions qui rappellent la disparité de la cherté des logements d’un secteur à un autre et les conséquences pour les habitants de ces lieux.

Part de logements surpeuplés par type de secteur géographique

Article initial publié le 19/02/2018

Pour aller plus loin :

- Retrouvez tous les changements pour l’immobilier en 2018 et les tendances d’évolution.

- Découvrez quelles sont les banques qui font les meilleurs taux en 2018.

- Demandez des devis gratuits pour vos diagnostics immobiliers.

- Posez-vous ces 25 questions avant d’acheter un bien immobilier.

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