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Immobilier juillet 2018 : les chiffres et informations du mois

En ce mois de juillet, l’actualité immobilière est beaucoup plus calme. Cette période estivale n’est pas la plus active pour le marché immobilier. Cela laisse néanmoins le temps de faire un point sur différents éléments du marché immobilier en 2018 et de continuer les bilans du 1er semestre.

Ce mois-ci nous aborderons les évolutions des taux de prêt immobilier en juin et sur la dernière année, les risques qu’engendrent les prêts immobiliers longs, nous reviendrons sur les pertes globales de capacité d’achat et sur le retour de la hausse des loyers avec un IRL qui n’a pas augmenté autant depuis début 2013.

Taux moyen à 1.44 % et nouvelle baisse possible en juillet

L’Observatoire Crédit Logement CSA annonce un taux immobilier moyen de 1.44 % sur l’ensemble des crédits immobiliers souscrits en juin 2018. À mi-juillet, le taux moyen descendrait même à 1.42 %. On se rapproche ainsi des meilleurs taux historiques observés sur la fin de l’année 2016. Retrouvez toutes les informations sur les taux immobiliers en juillet 2018.

Dans une apparence de grande stabilité depuis plusieurs mois, les taux ont malgré tout baissé de 11 points de base en un an. Ces diminutions de taux ne sont pas homogènes pour les différents types de projet :

- -13 points de base pour des prêts travaux.

- -12 points de base pour financer un achat immobilier ancien.

- -8 points de base pour financer un achat immobilier neuf.

De même, en fonction de la durée des prêts immobiliers, les baisses de taux ont été plus ou moins fortes :

- -21 points de base sur les prêts à taux fixe sur 25 ans.

- -17 points de base sur les prêts à taux fixe sur 20 ans.

- -16 points de base sur les prêts à taux fixe sur 15 ans.

En outre, si l’on classe les dossiers des emprunteurs en fonction de leur qualité en 4 groupes, on constate que ce sont surtout les 2 groupes les moins qualitatifs qui ont bénéficié des plus belles baisses de taux (de l’ordre de 25 points de base sur 25 ans ou de 20 points de base sur 15 ou 20 ans). En revanche, pour le 1er groupe, celui avec les meilleurs dossiers et donc ceux qui obtiennent les meilleurs taux, la baisse sur un an n’est que de 10 points de base.

Conclusion : les banques ont clairement essayé de compenser la baisse de la production en étant beaucoup moins strict sur les dossiers de crédit immobilier de moins bonne qualité (durée d’emprunt longue ou moins bonne qualification des emprunteurs).

Attention à la hausse démesurée des prêts longs

Regardez comment évolue la répartition des durées de remboursement des crédits immobiliers en 2018 par rapport aux années précédentes :

Tableau récapitulatif des durées des prêts immobiliers en 2018 et les années précédentes

On constate clairement une forte hausse de la part des prêts sur 25 ans ou plus. On passe de 15 % au plus bas en 2014 à 38.2 % en juin 2018 (ou à 37.6 % sur l’ensemble du 2ème trimestre 2018).

Certes les taux sont très bas, mais ce n’est pas une raison pour souscrire à des durées qui n’ont pas de sens. Au-delà de 20 ans, chaque euro emprunté coûte de plus en plus cher. Cela a un effet quasi-exponentiel comme le montrent ces graphiques.

Dit autrement, passer de 20 à 25 ans ou de 25 à 30 ans n’apporte que très peu de capital emprunté en plus. En revanche, cela fait exploser le coût des intérêts (et des assurances en plus). Regardez cet exemple de prêt suicidaire sur 30 ans au lieu de 25 ans.

C’est pourquoi nous recommandons de vous limiter à des crédits immobiliers sur 20 ans, voire à un peu plus étant donné les taux très bas actuels. Mais n’allez pas jusqu’à 25 voire pire 30 ans...

Capacité d’achat de m² dans les grandes villes

L’Observatoire Crédit Logement CSA en collaboration avec le baromètre LPI a dressé un portrait des différentes évolutions de la surface achetable en m² dans les principales grandes villes. Ceci permet de mesurer l’impact des hausses de prix localisées par rapport à la faible baisse des taux.

Les chiffres sont disponibles ici. Et le bilan résumé dans un tableau est le suivant :

Tableau récapitulatif de l'évolution des capacités d'achat en 2018 dans les grandes villes

Globalement, dans 61 % des cas la surface achetable se réduit nettement, elle se réduit un peu dans 12 % des villes. Cela vient confirmer que la hausse de la capacité d’achat observée les années précédentes est stoppée.

Conséquence du retour de l’inflation : IRL en hausse de 1.25 % sur un an

Pendant la période d’inflation presque nulle, les locataires ont pu profiter d’un répit au niveau des hausses de loyer. Comme le montre notre suivi de l’évolution de l’indice des loyers, il y a eu une période de grande accalmie qui a duré de fin 2014 à début 2017. Cette tendance semble désormais derrière nous avec une inflation qui augmente à nouveau et donc un indice des loyers qui reprend de la hauteur trimestre après trimestre.

Ainsi, pour le 2ème trimestre 2018, l’IRL est de 127.77. Soit une hausse sur un an de 1.25 %. Il faut remonter au 1er trimestre 2013 pour retrouver la dernière hausse plus forte que cela.

Pour rappel, les règles de révision des loyers sont très strictes. Un propriétaire bailleur ne peut modifier son loyer qu’avec des contraintes fortes. Ceci n’est d’ailleurs pas une obligation mais un plafond à ne pas dépasser. À chacun d’adapter son loyer à son marché immobilier local.

Article initial publié le 23/07/2018

Pour aller plus loin :

- Posez-vous ces 25 questions avant d’acheter un appartement ou une maison.

- Recherchez le meilleur taux pour votre assurance de prêt immobilier.

- Utilisez ces 7 sites pour suivre les prix de l’immobilier.

- Informez-vous sur les banques qui font les meilleurs taux en 2018.

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