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L’immobilier n’est pas une valeur refuge !

Auteur : David LELONG
On entend souvent que l’immobilier est une valeur refuge, que la pierre c’est du solide, que l’achat d’une maison ou d’un appartement est un placement sûr... Et bien c’est faux !

La valeur d’un bien immobilier peut baisser

Dix années de hausse des prix de l’immobilier auront encré dans les esprits, notamment dans ceux des plus jeunes, que l’immobilier ça ne peut pas baisser, que la pierre est une valeur sûre. Nombreux sont ceux qui croient que la crise économique est responsable de la baisse des prix des logements en 2009 et de la crise immobilière actuelle.

Or cette crise de l’immobilier était inévitable et le mouvement de baisse des prix était déjà enclenché avant l’éclatement de la crise financière. La bulle immobilière en France devenait insoutenable et comme les arbres ne montent jamais jusqu’au ciel et que les évolutions de salaires n’ont pas suivi l’évolution de l’immobilier, le krach immobilier était prévisible.

Mais les prix peuvent-ils s’effondrer ? La baisse peut-elle durer ?

L’immobilier est fait de cycle long, après une longue période de hausse (une décennie), il faut s’attendre à plusieurs années de baisse. Sur le marché immobilier du Japon, les prix de l’immobilier baissent depuis 19 ans !

Certes le marché immobilier en France est différent de celui du Japon. Mais si on regarde l’historique des prix immobilier en France, on peut constater qu’après la formation d’une bulle sur l’immobilier de Paris, en 1991 les prix ont chuté fortement dans les années qui ont suivi.

La baisse des prix immobilier à Paris a atteint près de 40% en 1991, or la bulle immobilière parisienne de 1991 était moins forte que celle actuelle qui touche toute la France.

Les moins-values existent en immobilier

Contrairement aux idées reçues, les prix de l’immobilier peuvent baisser et les chiffres sur les prix fournis par les notaires en 2009 sont la preuve que c’est toujours le cas aujourd’hui.

Alors que les cours de la bourse se sont effondrés, nombreuses sont les personnes qui ont clamé qu’il fallait se tourner vers l’immobilier, seule valeur sûre (avec l’or) pour garantir ses investissements et conserver son patrimoine.

Croyez vous qu’un bien immobilier qui risque de perdre 40% de sa valeur en quelques années est une valeur sûre ?

Comme tout investissement, l’immobilier comporte une part de risque, plus ou moins important en fonction de sa situation financière, du projet immobilier et du niveau des prix des appartements et des maisons.

Pour certains, l’achat immobilier conduit à des situations dramatiques comme la negative equity ou le prêt relais sur-évalué. Ceux qui ont acheté fin 2007 ou en 2008 ont vu la valeur de leur logement perdre au moins 10% depuis et ont acheté avec un taux de crédit immobilier plus élevé qu’aujourd’hui. S’ils peuvent renégocier leur crédit immobilier, ils ne peuvent vendre sans être perdant.

Un coût du logement souvent plus élevé qu’en location

L’achat d’un bien immobilier nécessite de payer un droit d’entrée appelé frais de notaire. Pour l’achat d’un logement ancien, les frais de notaire coûtent environ 7% du prix d’achat.

De ce fait, l’achat d’un studio, d’un appartement ou d’une maison vous coûte de nombreux mois de loyer avant même que vous ayez pu y habiter. À cela viennent s’ajouter les coûts du crédit immobilier, les éventuels frais d’agence immobilière, la taxe foncière à payer annuellement, etc. Il y a donc de nombreux frais à payer pour un achat immobilier.

Il faut donc conserver ce logement un certain nombre d’année avant que l’option achat soit plus intéressante. Contrairement aux croyances populaires, louer ce n’est pas jeter de l’argent par les fenêtres. Avant d’opter pour un achat ou une location, vous pouvez utiliser un comparateur achat location pour déterminer qu’elle est l’option la plus intéressante dans votre situation.

La rentabilité locative peut-être mauvaise

Si les situations catastrophiques ne concernent qu’une minorité de propriétaire, il y a malgré tout de nombreux investissements immobiliers dans du locatif qui se révèle avoir une très faible rentabilité locative. Avec les efforts que demande la gestion locative, ou le reversement d’une part des loyers si le propriétaire bailleur passe par une agence, on peut parler de mauvais investissements quand la rentabilité n’est pas nettement supérieure à d’autres types de placement qui ne demandent pas d’effort (livrets d’épargne, assurance vie, etc.).

Les prix de l’immobilier sont actuellement tellement élevés qu’il devient très difficile d’obtenir un bon investissement. Sans un apport conséquent, le loyer ne couvre que rarement le remboursement d’une mensualité de crédit.

Enfin, les offres de défiscalisation sont régulièrement dangereuses. Les ménages fortement imposés sont souvent intéressés par la possibilité d’investir en loi Robien ou en loi Scellier. Or les appartements vendus par les sociétés de défiscalisation sont souvent vendus avec un prix du mètre carré 20 ou 30% plus cher que le prix du marché et dans des villes où la demande locative n’est pas là.

Tout ceci démontre donc que l’immobilier comporte des risques et que la pierre n’est pas toujours une valeur sûre. La prudence est recommandée, surtout quand une décision engage plusieurs années de salaire ou d’économie ! Pour en savoir (beaucoup) plus sur l’état réel du marché en 2018, téléchargez gratuitement notre guide de l’achat immobilier en 2018.

Article initial publié le 09/11/2011

Pour aller plus loin :

- Suivez ces 10 règles d’or pour réussir un achat immobilier.

- Consultez nos dernières analyses sur les taux de prêt immobilier en 2018.

- Découvrez tous nos conseils pour acheter une maison ou un appartement (partie 1 et (partie 2 ici).

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