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Les prix de l’immobilier baissent plus vite à Paris et en Ile-de-France

La forte baisse des taux immobiliers n’y fait rien, les prix de l’immobilier baissent de plus en plus vite sur Paris et l’Ile-de-France. En cumulant baisse de prix, des taux et en tant compte de l’inflation, on peut constater que la correction est bien plus forte que ne le laisse croire les chiffres bruts. Retrouvez toutes les informations communiquées par les notaires de Paris/Ile-de-France sur l’immobilier à Paris et en Ile-de-France fin février 2015.

Mise à jour : découvrez les chiffres sur les prix de l’immobilier en décembre 2017.

Une chute des taux immobiliers qui n’a plus les effets escomptés

C’est le paradoxe qu’apporte un dégonflement de bulle immobilière en période de forte baisse des taux : les prix ne baissent en valeur faciale que faiblement et les volumes de vente restent très bas.

La surélévation des prix des logements à Paris, en Ile-de-France et dans de nombreux autres endroits en France est telle qu’une chute des taux ne débouche plus sur une réponse normale des acteurs. En période normale au niveau des prix, une chute aussi importante sur les taux d’emprunt aurait du entrainer une forte augmentation des ventes et une hausse des prix. D’une part par le fait que cela resolvabilise un grand nombre de ménage et d’autre part parce que cela augmente le pouvoir d’achat immobilier de tous les acquéreurs potentiels. Il n’en est rien, les ventes restent à des niveaux très bas et les prix continuent de baisser.

Nous avons vu dans nos prévisions pour l’immobilier en 2015 que la baisse des taux de crédit immobilier de plus de 158 points de base était équivalente à une baisse des prix de 14.5 %. Depuis cette publication, les taux ont encore baissé. On est donc largement à plus de 15 % de baisses des prix masquées par la chute des taux...

Les prix en euros courants ne baissent en moyenne que d’environ 2 % par an en Ile-de-France (comme nous allons le voir ci-dessous). Cela est valable aussi bien pour Paris que pour les autres départements franciliens. Depuis fin 2011, on assiste à une légère baisse des prix en euros courants (de 5 à 10 % en fonction des secteurs géographiques). Si l’on prend en compte l’inflation sur cette période, même si elle est faible et surtout l’impact de la chute des taux, on en arrive à une chute des prix de 20 à 30 % en 3 ans. Et cela rien que pour l’Ile-de-France. En province, c’est dans la majorité des zones encore plus important.

Prix et volume de vente pour les appartements à Paris

Il y a eu 28 660 ventes d’appartements anciens à Paris en 2014 d’après cette étude des notaires de Paris/Ile-de-France. C’est légèrement mieux qu’en 2013 (+2 %) mais c’est largement en dessous des niveaux moyens observés entre 1999 et 2007 (-25 %) :

Évolution du nombre d'appartements anciens vendus à Paris par année jusqu'à fin 2014

Sans l’attrait fiscal de la fin de l’abattement exceptionnel sur la plus-value immobilière qui a entrainé un pic des ventes cet été, il ne fait aucun doute que les volumes de vente auraient été plus mauvais qu’en 2013.

Rappelons que les notaires estiment que le point d’équilibre se situe aux alentours de 31 000 ventes par an. En dessous les prix baissent car la demande est inférieure à l’offre, au-dessus les prix augmentent pour la raison contraire.

C’est donc sans surprise que les notaires viennent confirmer que le prix moyen du mètre carré a encore baissé en 2014. Pour le 4ème trimestre 2014, le prix moyen repasse sous la barre symbolique des 8 000 € du m² avec 7 960 €. Ceci constitue une baisse de 2.1 % en euros courants. En tenant compte de l’inflation de 0.5 % sur 2014, cela donne -2.6 % pour les prix des appartements parisiens en euros constants.

En se basant sur les avant-contrats les notaires peuvent prédire avec plus ou moins de précisions l’évolution de ce prix du mètre carré à Paris dans les mois à venir. Il devrait descendre jusqu’à 7 840 € pour avril 2015 :

Projection du prix du m² d'immobilier à Paris jusqu'en avril 2015

Cela fera donc 7.3 % de baisse par rapport au point haut. Sans tenir compte de l’inflation ni de l’impact de la baisse des taux...

Néanmoins cette baisse des prix des logements à Paris n’est pas homogène. Chaque arrondissement possède ses propres règles et d’une année sur l’autre les prix n’évoluent pas d’une manière globalisée. Voici l’évolution annoncée par les notaires de Paris pour chacun des arrondissements entre 2014 et 2013 :

Évolution du prix du mètre carré d'un appartement à Paris en 2014 par arrondissement

Seuls les 5ème, 8ème et 9ème arrondissements sont dans le positif. Les arrondissements où les prix baissent le plus rapidement sont le 2ème, le 4ème et le 7ème avec des diminutions respectives de 6.2 %, 7.4 % et 6.5 %. Heureusement que les taux ont continué à chuter en 2014, sinon les chutes de prix auraient été bien plus importantes...

Le marché des appartements en Ile-de-France

Seulement 90 000 appartements anciens ont été vendus en Ile-de-France en 2014. Le marché est donc toujours très calme. Cela représente -2 % par rapport à 2013 et -21 % par rapport à la moyenne de la période 1999-2007 :

Évolution du nombre de ventes d'appartements anciens en Ile-de-France jusque fin 2014

Au niveau des prix, la réduction est similaire à celle observée pour Paris intra-muros avec -2 % au 4ème trimestre 2014 par rapport au 4ème trimestre 2013 (5 300 € du mètre carré). Là encore les projections à partir des promesses et des compromis de vente permettent de voir que cette tendance baissière va se poursuivre dans les mois à venir :

Projection des prix des appartements anciens en Ile-de-France jusqu'à avril 2015

Les notaires ont calculé un prix moyen du m² qui va descendre à 5 170 € en avril 2015. Soit une baisse de 3.8 % sur un an. De quoi faire réfléchir les locataires qui projettent d’acheter car attendre en location est plus rentable que d’acheter à partir de 2 ou 3 % de baisse des prix. Il ne faut pas comparer que la réduction sur le prix par rapport à 12 mois de loyers mais bien prendre en compte tous les paramètres (réduction du montant à emprunter et donc du coût du crédit immobilier, une année de taxe foncière en moins, de l’apport qui continue de rapporter des intérêts, etc.).

Le marché des maisons en Ile-de-France

Du côté du marché des maisons anciennes en Ile-de-France, les volumes de transactions immobilières restent globalement stables en 2014 par rapport à 2013 avec 42 480 ventes. Ils sont en baisse d’environ 15 % par rapport à la bonne période 1999-2007 :

Évolution du nombre de ventes d'appartements anciens en Ile-de-France jusque fin 2014

Le prix de ces maisons qui se sont vendues au 4ème trimestre 2014 dans toute la région Ile-de-France sont en recul de 2.1 % par rapport aux prix du 4ème trimestre 2013. Le prix médian d’une maison ancienne se situe à 292 200 € au 4ème trimestre 2014 :

Projection des prix des appartements anciens en Ile-de-France jusqu'à avril 2015

De la même manière que les appartements à Paris ou en Ile-de-France, les prix des maisons anciennes vont également continuer à reculer dans les prochains mois. Les notaires s’attendent à un prix de 285 300 d’ici avril 2015.

Pour conclure : ce début d’année 2015 vient confirmer que la correction des prix des logements suit son cours et cela même en Ile-de-France et à Paris, région pourtant la plus chère et la plus sujette à la spéculation et à la concentration de richesse. La chute des taux sur toute l’année 2014 aura permis aux prix de se maintenir à des niveaux élevés et de ne pas s’effondrer davantage. À taux constants la situation aurait été bien différente. L’orientation de ces derniers viendra dicter l’ampleur des prochaines variations pour 2015.

Article initial publié le 02/03/2015

Pour aller plus loin :

- Retrouvez toutes nos informations sur le marché immobilier en 2018.

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