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Modification importante du zonage des communes et impact sur vos projets immobiliers

Auteur : David LELONG
Toutes les communes françaises sont classées dans différentes zones en fonction du degré de tension sur le marché immobilier local. Elles vont de la zone A (avec une sous-catégorie A Bis) où la tension sur le logement est très forte à la zone C où il n’y a pas de tension en passant par des zones B1 et B2 pour des besoins intermédiaires en logement. À partir du 1er octobre 2014, de nombreuses communes vont changer de zone. Cela va provoquer plusieurs changements pour les habitants de ces communes : modification sur les critères d’octroi du prêt à taux zéro, éligibilité ou non à la défiscalisation en loi Pinel pour les investissements dans l’immobilier neuf ainsi que les plafonds de loyers, etc. Prenez donc connaissance de la nouvelle classification pour chaque ville afin d’étudier ce que cela change pour vous au niveau des aides à l’achat ou à l’investissement.

Une réforme applicable dès le 1er octobre 2014 avec des ajustements sur la période de transition

En plus du décret sur les modifications des conditions du prêt à taux zéro qui entreront en vigueur le 1er octobre 2014, le gouvernement a publié en même temps un autre décret très important et très impactant : celui qui officialise une nouvelle zone pour de nombreuses communes.

Ces zones servent à identifier précisément les besoins en logement dans chaque secteur géographique et à un degré très fin (la commune). Le gouvernement peut ainsi favoriser plus facilement la construction de logements là où il y a le plus de besoins en adaptant toutes les aides à l’achat immobilier, notamment dans le neuf.

Il existe 4 grandes zones :

- Les communes en zone A : on y retrouve tous les secteurs très tendus pour le logement avec notamment Paris et de nombreuses communes d’Ile-de-France, le Genevois français, etc. Une sous-catégorie "A Bis" a même été mise en place pour identifier au sein de cette zone les secteurs hypertendus.

- Les communes en zone B1 : il s’agit de communes où la tension est un peu moins importante qu’en zone A mais qui font l’objet d’une demande importante de logements malgré tout.

- Les communes en zone B2 : un niveau intermédiaire entre la zone tendue et la zone avec aucune tension.

- Les communes en zone C : on y retrouve toutes les communes qui ne sont pas classées dans les 3 autres zones. Ce sont des secteurs où il n’y a aucune tension sur le marché immobilier et où il n’y a donc pas spécifiquement besoin d’aide pour améliorer le nombre de constructions de logements.

Le changement de zone entrera en vigueur le 1er octobre 2014. Cependant, le décret précise que des ajustements seront faits pour les projets immobiliers en cours dans les communes déclassées : "les opérations dont le permis de construire aurait été déposé avant le 1er octobre 2014 ne sont pas remises en cause et pourront bénéficier du dispositif d’aide à l’investissement locatif pour les particuliers dans les communes qui seraient déclassées en zone B1 ou B2, avec, pour les communes déclassées en B2, un délai complémentaire de trois mois."

De plus, pour certaines aides spécifiques (aides de l’Agence nationale de l’habitat, le "Borloo ancien", le prêt locatif intermédiaire, la TVA réduite en zone ANRU, les dispositifs liés à la promotion HLM) l’entrée en vigueur ne se fera qu’à partir du 1er janvier 2015.

Quelles sont les principales communes concernées par ces modifications de zone ?

Sur chacune de nos pages listant pour chaque département les communes de chaque zone nous avons précisé les modifications valables à partir du 1er octobre. Vous retrouverez ainsi département par département les communes qui sont surclassées et celles qui sont déclassées.

D’après Sylvia Pinel, l’actuelle ministre du Logement, ce reclassement concerne environ 1200 communes au sein desquelles vivent 10 millions d’habitants. Parmi ces changements, certains sont notables :

- Certaines grandes villes sont surclassées en zone A. C’est le cas notamment de Lyon, de Lille ou de Marseille ou encore de Montpellier.

- Alors que la zone A ne concernait que très peu de départements, différentes communes des Bouches-du-Rhône, de l’Hérault, du Nord, du Rhône et de Corse-du-Sud ont été ajoutées.

- Il y a également eu plusieurs déclassements ou surclassements pour les communes des départements de l’Ain, des Alpes-Maritimes, De la Haute-Savoie, des Yvelines, du Var, de l’Essonne, etc. Le ciblage des communes a donc été réévalué pour ces départements dont certaines communes étaient déjà en zone A.

- D’autres grandes villes passent de la zone B2 à la zone B1 : Caen, Dijon, Le Havre, etc.

- Aucune commune n’a été déclassée en zone C. Cette dernière s’est même vu vider de plus de 600 communes qui sont passées en zone B1 ou B2.

Changement de plafond de ressources et de montant pour les PTZ+ dans ces secteurs

Les différentes aides au logement se basent sur ce zonage pour piloter les besoins financiers dans chaque secteur. Le prêt à taux zéro en est une belle illustration. Ses critères d’éligibilité et ses montants sont définis différemment en fonction de l’appartenance de votre commune à une zone ou une autre. Ce reclassement va donc modifier les bénéficiaires du PTZ+ dans ces communes et va également changer les montants qu’il est possible de se faire prêter gratuitement.

Ainsi, un ménage qui n’avait pas le droit au prêt à taux zéro pour sa commune en zone B1 à cause des plafonds de ressources pourra, peut-être, y prétendre avec le reclassement de sa commune en zone A en plus de pouvoir obtenir un prêt d’un montant plus important.

À l’inverse, pour financer l’achat d’un bien immobilier neuf dans des communes qui ont été déclassées, les ménages éligibles au PTZ+ vont être moins nombreux et les montants moins importants.

Néanmoins, comme ces critères vont eux aussi être modifiés pour le 1er octobre 2014, vous devez étudier vos nouvelles possibilités à partir de cette date. Pour cela, vous devez regarder si votre commune a changé de zone ou non et quels sont les nouveaux plafonds et montants pour cette zone.

Impact sur l’éligibilité à la loi Duflot et sur les plafonds de loyer

Après le prêt à taux zéro qui soutient l’achat d’un logement neuf par les primo-accédants, le gouvernement a également maintenu un dispositif de défiscalisation immobilière spécifique pour les investisseurs en locatif. Une partie du prix de l’achat d’un bien immobilier neuf est ainsi déductible des impôts à travers le dispositif Duflot. Le taux de réduction est actuellement de 18 %, il pourrait passer à 21 % d’après les projets d’améliorations de la loi Duflot. Ce taux reste valable quel que soit le zonage.

En revanche, pour qu’un programme neuf puisse être éligible à la défiscalisation Duflot, il faut qu’il soit situé en zone A ou B1 ou que la commune bénéficie d’un arrêté préfectoral spécifique pour les communes en zone B2. Les communes en zone C ne peuvent pas bénéficier de ce dispositif. Cette refonte du zonage a donc un impact important sur l’éligibilité des communes à la défiscalisation Duflot ou Pinel.

En outre, toutes les communes éligibles n’ont pas les mêmes conditions. Outre les prix des logements neufs qui peuvent fortement varier d’une commune à une autre, l’aide apportée avec ce dispositif se fait avec une contrepartie : les loyers sont plafonnés durant toute la période de défiscalisation. Or les plafonds des loyers en Duflot ou Pinel sont fixés par m² en fonction des zones A Bis, A, B1 et B2. Le surclassement de différentes communes va donc permettre de rendre plus intéressant l’investissement dans le neuf dans ces secteurs-là, ce qui devrait attirer plus d’investisseurs. Pour étudier comment profiter de ce dispositif pour réduire vos impôts en investissant dans l’immobilier neuf, vous pouvez faire une simulation de projet en loi Pinel.

Retrouvez également nos conseils pour acheter un bien immobilier neuf.

Article initial publié le 14/08/2014

Pour aller plus loin :

- Découvrez pourquoi les 3 principaux critères pour un achat immobilier sont l’emplacement, l’emplacement et l’emplacement.

- Informez-vous sur les dispositifs pour défiscaliser dans l’immobilier en 2018.

- Consultez notre guide de l’achat immobilier en 2018.

- Regardez pourquoi il faut acheter pour une durée d’au moins 6 ans.

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